Cassazione Civile, Ordinanza n. 24069/2022 del 03/08/2022

Esito

La controversia

Un soggetto che aveva venduto la propria unità immobiliare ha proposto opposizione a due decreti ingiuntivi ottenuti da un supercondominio e da un condominio per il pagamento di oneri condominiali relativi ad annualità anteriori alla vendita. In primo grado l'opposizione era stata accolta, ma in appello il Tribunale ha in parte riformato la decisione: ha ritenuto dovute le somme riferite al periodo in cui l'opponente era ancora proprietario, ha valorizzato le delibere di approvazione dei rendiconti e dei riparti, e ha considerato irrilevante la circostanza che, al momento dei ricorsi monitori, l'opponente non fosse più condomino. Il ricorrente ha impugnato la sentenza con sei motivi: 1) violazione di norme processuali e sostanziali perché il Tribunale avrebbe erroneamente ritenuto sufficiente, a fondamento del credito, la sola produzione delle delibere assembleari di approvazione dei bilanci, senza prova specifica degli esborsi; 2) violazione dell'art. 63 disp. att. c.c. per avere il Tribunale riconosciuto che l'ex proprietario non poteva essere ingiunto ai sensi di tale norma ma, al contempo, non avere revocato il decreto; 3) vizio motivazionale sulla ritenuta presenza, nel verbale assembleare, anche del piano di riparto; 4) vizio motivazionale sul mancato computo di un versamento eseguito dai nuovi proprietari; 5) omessa e insufficiente motivazione sulla dedotta carenza di prova degli importi richiesti; 6) vizio motivazionale e violazione dei limiti dell'assemblea condominiale per l'addebito di euro 585,75 qualificati come "spese personali", che il ricorrente assumeva estranei alle competenze assembleari. La Corte ha distinto la posizione del supercondominio da quella del condominio: ha cassato la sentenza solo in relazione al supercondominio, accogliendo il sesto motivo, e ha rigettato il ricorso nei confronti del condominio.

La decisione

La Corte ha rigettato i primi cinque motivi di ricorso. Ha invece accolto il sesto motivo, limitatamente alla posizione del supercondominio, perché il Tribunale aveva erroneamente precluso la contestazione della voce di euro 585,75 relativa a "spese personali" sulla base della mancata impugnazione della delibera, senza considerare che l'ex proprietario non era più legittimato a impugnarla come condomino. La Cassazione ha quindi cassato la sentenza in relazione a tale capo e ha rinviato al Tribunale di Milano in diversa composizione, affinché verifichi la debenza di quella specifica posta e si conformi ai principi enunciati. Quanto al condominio, il ricorso è stato integralmente respinto, con condanna del ricorrente alle spese e con atto della debenza dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 342 c.p.c.

  Richiamato per affermare l'ammissibilità dell'appello ritenuta dal Tribunale.

• art. 638 c.p.c.

  Invocato nel primo motivo in relazione al procedimento monitorio e ai requisiti dell'ingiunzione.

• art. 125 c.p.c.

  Invocato nel primo motivo tra le norme processuali asseritamente violate.

• art. 167 c.p.c.

  Invocato nel primo motivo tra le norme processuali asseritamente violate.

• art. 163, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Invocato nel primo motivo in tema di esposizione dei fatti e causa petendi.

• art. 1137 c.c.

  Le deliberazioni assembleari sono obbligatorie per i condomini, ma non per chi ha perso la qualità di condomino.

• art. 1123 c.c.

  Richiamato come base della natura propter rem dell'obbligazione di contribuzione alle spese condominiali.

• art. 63 disp. att. c.c.

  Consente l'ingiunzione provvisoriamente esecutiva contro il condomino inadempiente; non si applica all'ex condomino.

• art. 63 disp. att. c.c.

  Prevede un'obbligazione solidale autonoma dell'acquirente per i contributi maturati nell'anno in corso e in quello precedente la vendita.

• art. 63 disp. att. c.c.

  Prevede la solidarietà dell'acquirente fino alla comunicazione all'amministratore dell'atto di cessione.

• art. 116 c.p.c.

  La delibera di approvazione del rendiconto, pur non vincolante per l'ex condomino, ha valore probatorio intrinseco e va valutata dal giudice.

• art. 395 n. 4 c.p.c.

  Richiamato per affermare che un accertamento di fatto non può essere contestato con il ricorso per cassazione ma, se del caso, con revocazione.

Massime di principio

• L'ex proprietario di un'unità immobiliare non è più condomino e, come tale, non è vincolato dalle deliberazioni assembleari adottate dopo il trasferimento; non può quindi essere onerato della mancata impugnazione di tali delibere secondo l'art. 1137 c.c.
• L'obbligo di contribuire alle spese condominiali per attività già eseguite sorge per effetto della concreta gestione delle parti comuni e non dipende, in sé, dalla sola approvazione assembleare del rendiconto; la delibera approvativa ha natura ricognitiva o dichiarativa del credito già maturato.
• La delibera di approvazione del rendiconto, pur non essendo vincolante nei confronti dell'ex condomino, conserva un valore probatorio intrinseco nel giudizio di pagamento e può essere utilizzata dal condominio come titolo documentale del credito, salvo specifiche contestazioni sulle singole voci.
• L'ex condomino non può limitarsi a negare in blocco la rilevanza della delibera: deve contestare specificamente le singole poste di spesa; in tal caso grava sul condominio l'onere di dimostrarne la pertinenza alla gestione comune.
• L'inapplicabilità dell'art. 63 disp. att. c.c. all'ex proprietario esclude la provvisoria esecutorietà automatica del decreto ingiuntivo, ma non impedisce al condominio di agire in via monitoria ai sensi della disciplina generale, producendo il rendiconto approvato come elemento probatorio.

Come è indicizzato