Cassazione Civile, Ordinanza n. 03919/2025 del 16/02/2025

Esito

La controversia

La lite nasce dall’acquisto, con atto notarile del 10 novembre 2015, di un rudere censito in catasto come unità collabente (categoria F/2), descritto come inidoneo a produrre reddito per l’accentuato degrado. L’acquirente aveva chiesto l’agevolazione "prima casa" e aveva versato l’imposta di registro al 2%, ma l’Agenzia delle Entrate notificava avviso di accertamento per recuperare la maggiore imposta di registro nella misura ordinaria, ritenendo non spettante il beneficio. In primo grado e in appello il contribuente otteneva accoglimento, con affermazione della assimilabilità dei fabbricati collabenti agli immobili in corso di costruzione e della non decadenza dal beneficio. L’Agenzia ricorreva in cassazione con due motivi: 1) violazione dell’art. 1 e della nota II-bis della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 131/1986, nonché dell’art. 14 preleggi, sostenendo che un immobile collabente F/2, privo di attuale e persino potenziale idoneità abitativa, non possa rientrare tra le "case di abitazione" agevolabili; 2) violazione dell’art. 76 d.P.R. 131/1986, assumendo che, anche a voler ammettere in astratto l’agevolazione, il contribuente sarebbe decaduto per non aver completato il recupero edilizio entro il triennio dal rogito. Il controricorrente resisteva chiedendo il rigetto.

La decisione

La Corte rigetta il primo motivo, affermando che l’agevolazione "prima casa" può spettare anche per l’acquisto di un fabbricato collabente censito in categoria F/2, se il bene è strutturalmente suscettibile di essere destinato ad abitazione mediante interventi edilizi e se nell’atto è dichiarata la finalità di adibirlo a prima casa; è irrilevante che l’immobile non sia già abitabile al momento dell’acquisto. La Corte dichiara inoltre inammissibile il secondo motivo perché l’Agenzia, nel giudizio, ha mutato la ragione del recupero fiscale: l’avviso era fondato sulla ritenuta non spettanza originaria dell’agevolazione e non sulla decadenza per mancato completamento dei lavori nel triennio. La motivazione dell’atto tributario delimita infatti il thema decidendum e impedisce all’Ufficio di introdurre in giudizio una causa diversa della pretesa. Il ricorso viene quindi complessivamente respinto, con conferma della sentenza di merito favorevole al contribuente.

Norme richiamate

• art. 1 e nota II-bis della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986

  L’agevolazione "prima casa" spetta per le case di abitazione non di lusso e non richiede che l’immobile sia già abitabile al momento dell’acquisto; è sufficiente che il bene sia strutturalmente destinabile ad abitazione e che l’acquirente dichiari la volontà di adibirlo a propria abitazione.

• art. 14 disp. prel. c.c.

  Invocato dall’Agenzia per sostenere un’interpretazione restrittiva della norma agevolativa, ma la Corte privilegia una lettura teleologica coerente con la finalità di favorire l’acquisto dell’abitazione.

• art. 76 d.P.R. n. 131/1986

  Il richiamo al termine triennale per i controlli non consente, nel caso concreto, di fondare in cassazione una diversa causa della pretesa rispetto a quella posta nell’avviso impugnato.

• art. 57 d.P.R. n. 131/1986

  Richiamato nei gradi di merito per la legittimazione passiva solidale, ma il punto non è oggetto di accoglimento nel decisum di legittimità.

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  Norma sul vizio di violazione di legge posta a fondamento dei due motivi di ricorso.

Massime di principio

• In materia di agevolazione "prima casa", la mancanza di abitabilità attuale dell’immobile al momento del rogito non esclude il beneficio, purché il bene sia strutturalmente suscettibile di destinazione abitativa e l’acquirente dichiari nell’atto la finalità di adibirlo a propria abitazione.
• La classificazione catastale F/2 di unità collabente, di per sé, non impedisce l’accesso all’agevolazione fiscale, se il fabbricato resta un manufatto esistente e recuperabile ad uso abitativo.
• Ai fini dell’agevolazione, ciò che conta è la destinazione oggettiva e programmata del bene ad abitazione, non la sua immediata idoneità all’uso abitativo al momento dell’acquisto.
• Nel processo tributario, la motivazione dell’avviso di accertamento o liquidazione delimita l’oggetto del giudizio e le ragioni difendibili dall’Ufficio: l’Amministrazione non può fondare in giudizio la pretesa su una causa diversa da quella indicata nell’atto impugnato.
• Non è consentito trasformare in sede contenziosa una contestazione di non spettanza originaria del beneficio in una contestazione di decadenza per mancato completamento dei lavori, se tale diversa causa non risulta dall’atto impositivo originario.

Come è indicizzato