Cassazione Civile, Ordinanza n. 32264/2023 del 21/11/2023

Esito

La controversia

Un acquirente di un appartamento, con annessi locali e box in un complesso residenziale, ha convenuto in giudizio alcune controparti sostenendo che l'area cortilizia identificata originariamente da un unico mappale fosse in realtà comune a tutti i proprietari del condominio e non già in proprietà esclusiva delle convenute. Ha quindi chiesto l'accertamento della comproprietà condominiale dell'intera area, la liberazione delle porzioni occupate in via esclusiva, la loro destinazione a cortile comune, la condanna al pagamento di un'indennità per l'occupazione senza titolo e la rimozione delle opere asseritamente abusive. Il tribunale aveva dichiarato inammissibile la domanda per difetto di legittimazione ad agire; la corte d'appello aveva poi rigettato la domanda ritenendo non provata la titolarità, in capo all'attore, del diritto di proprietà o comproprietà sull'intera area, e valorizzando soltanto i titoli di acquisto delle parti coinvolte. Nel ricorso per cassazione l'attore ha dedotto: 1) violazione dell'art. 112 c.p.c., assumendo che la corte territoriale avesse sollevato d'ufficio la questione della titolarità del diritto, pronunciando oltre le domande e le eccezioni delle controparti; 2) violazione degli artt. 922, 1146, 1159 e 1117 c.c., lamentando che la corte d'appello avesse erroneamente attribuito efficacia traslativa a titoli non idonei a trasferire un diritto reale esclusivo su un bene che, per natura e per il titolo costitutivo del condominio, doveva presumersi comune.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo, ritenendo che la titolarità del diritto fatto valere fosse un elemento costitutivo della domanda e che l'attore dovesse provarla; ha invece accolto il secondo motivo, censurando la corte d'appello per avere deciso sulla base dei soli titoli delle parti senza verificare il titolo originario costitutivo del condominio e senza considerare che, per i cortili, opera la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c., superabile soltanto da un titolo contrario chiaro e inequivoco contenuto nel primo atto di trasferimento. La sentenza impugnata è stata quindi cassata limitatamente al motivo accolto e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Milano in diversa composizione per il riesame dei titoli e per la regolazione anche delle spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  è stato il parametro processuale invocato per censurare la pretesa violazione dell'art. 112 c.p.c.

• art. 112 c.p.c.

  il motivo è stato respinto perché la verifica della titolarità del diritto attivo è stata considerata corretta e non extra petita, essendo stata contestata dalle controparti

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  è stato il parametro processuale invocato per denunciare la violazione di norme sostanziali sulla proprietà e sulla condominialità

• art. 922 c.c.

  richiamato tra le norme sostanziali sulla tutela del diritto di proprietà

• art. 1146 c.c.

  richiamato dal ricorrente tra le norme asseritamente violate

• art. 1159 c.c.

  richiamato dal ricorrente tra le norme asseritamente violate

• art. 1117 c.c.

  la Corte ha ribadito che cortili e altre parti necessarie all'uso comune si presumono comuni, salvo diverso titolo contrario contenuto nel titolo costitutivo del condominio

Massime di principio

• Chi agisce per la rivendica della proprietà o comproprietà di un bene, o per eliminare uno stato di incertezza sul potere di fatto esercitato sul bene, deve provare la titolarità del proprio diritto, trattandosi di elemento costitutivo della domanda e non di mera eccezione della controparte.
• La titolarità della posizione soggettiva dedotta in giudizio attiene al merito della decisione; il giudice può e deve valutarla anche in assenza di specifica eccezione, se essa sia stata contestata o non risulti riconosciuta dalla controparte.
• In materia condominiale, l'individuazione delle parti comuni ex art. 1117 c.c. opera come presunzione legale di comunione per i beni strutturalmente destinati all'uso comune, tra cui i cortili.
• La presunzione di condominialità può essere superata solo da un titolo contrario chiaro e inequivoco contenuto nel titolo costitutivo del condominio, cioè nel primo atto di trasferimento dall'originario proprietario, non essendo sufficiente il solo esame dei successivi titoli delle parti.
• Per escludere la natura comune di una corte o di una parte dell'area condominiale occorre verificare, in via prioritaria, se la porzione sia oggettivamente destinata al servizio esclusivo di singole unità; in difetto, occorre accertare se il titolo originario contenga una riserva proprietaria specifica e opponibile.

Come è indicizzato