Sentenza n. 91/2026 - Bolzano, Sezione 1

Esito

La controversia

Il ricorrente, proprietario di un edificio residenziale, aveva esercitato dal 2019 al 2021 attività di locazione privata di appartamenti per vacanze. Nel 2021 aveva presentato una ZeMeT per rilevanti lavori di manutenzione e risanamento, comprendenti il rifacimento del tetto, l'isolamento termico, l'installazione di pannelli solari e la sostituzione di tapparelle e porte d'ingresso; l'attività era stata sospesa al 31 dicembre 2021. Terminati i lavori nel 2025, aveva comunicato l'agibilità e chiesto l'assegnazione di otto posti letto e il codice CIN per riprendere l'attività. Il Comune aveva respinto la domanda ritenendo che l'art. 4, comma 5, del d.P.P. n. 25/2022, quale disciplina transitoria collegata al blocco dei posti letto, fosse applicabile soltanto alla creazione di nuova cubatura autorizzata mediante concessione edilizia o titolo d'intervento, e non a lavori di manutenzione o risanamento su cubatura già esistente. Il ricorrente ha dedotto: violazione e falsa applicazione dell'art. 38, comma 4, l.p. n. 9/2018 e dell'art. 4, comma 5, d.P.P. n. 25/2022, anche in relazione agli artt. 3, 41 e 42 Cost., nonché eccesso di potere per illogicità; ulteriore violazione della disciplina citata, degli artt. 10 della direttiva 2006/123/CE, 15 del d.lgs. n. 59/2010 e degli artt. 1 e 7 l.p. n. 17/1993, per avere il Comune limitato i posti letto a quelli eventualmente indicati nel progetto edilizio, con violazione del principio di legalità, travisamento dei fatti, carenza istruttoria e difetto di motivazione; in via subordinata, violazione degli artt. 1 e 11-bis l.p. n. 17/1993.

La decisione

Il ricorso è stato accolto. Il giudice ha ritenuto che l'art. 4, comma 5, del d.P.P. n. 25/2022 non limiti la disciplina transitoria alla creazione di nuova cubatura o agli interventi con aumento di volume. Dal tenore letterale della disposizione rilevano l'esistenza di una concessione edilizia o di un titolo d'intervento, la possibilità di realizzare la cubatura con destinazione abitativa non vincolata e l'avvenuta comunicazione di inizio lavori. Il concetto di titolo d'intervento comprende anche opere prive di ampliamento della cubatura, quali manutenzione, restauro, risanamento e ristrutturazione; vi rientra anche la ZeMeT, una volta decorso il termine per l'esercizio dei poteri inibitori e repressivi. La ratio della norma transitoria è proteggere i diritti acquisiti e gli investimenti effettuati in base alla disciplina precedente, senza che sia decisivo distinguere tra nuova costruzione e interventi su edificio esistente. È stata inoltre ritenuta illegittima la pretesa limitazione dell'attività ai soli posti letto indicati nel progetto edilizio, poiché l'art. 4, comma 5, non offre base normativa per tale restrizione e il Comune non aveva fornito una motivazione idonea ai sensi dell'art. 7 l.p. n. 17/1993. La motivazione aggiunta per la prima volta nella memoria difensiva non poteva sanare il difetto motivazionale originario. Il terzo motivo, proposto in via subordinata, è stato assorbito. Le spese sono state compensate per la novità delle questioni giuridiche.

Norme richiamate

• art. 38, comma 4, l.p. n. 9/2018

  Uso della cubatura per abitazione

  La disposizione, attuata dalla disciplina regolamentare transitoria, riguarda le ipotesi di autorizzazione di interventi edilizi destinati all'uso abitativo senza vincolo, senza distinguere in base al tipo di intervento o alla presenza di aumento di cubatura.

• art. 4, comma 5, d.P.P. n. 25/2022

  La creazione di posti letto non alberghieri ovvero il loro aumento è consentita in base a diritti acquisiti per cubatura con destinazione abitativa senza vincolo ... qualora la cubatura possa essere realizzata ... e per la quale sia già stata effettuata la comunicazione di inizio lavori. Presupposto è inoltre che entro 30 giorni dalla segnalazione certificata di agibilità sia presentata al Comune una segnalazione dell'attività.

  La norma transitoria non richiede la creazione di nuova cubatura né un ampliamento volumetrico; si applica anche a interventi di manutenzione, restauro, risanamento e ristrutturazione, purché sussistano titolo edilizio, inizio lavori e tempestiva segnalazione dell'attività.

• art. 7 l.p. n. 17/1993

  Il provvedimento amministrativo deve indicare una motivazione idonea a giustificare eventuali limitazioni dei posti letto; la motivazione non può essere integrata per la prima volta nel giudizio.

• art. 72 l.p. n. 9/2018

  Le autorizzazioni agli interventi edilizi comprendono anche la segnalazione certificata di inizio attività; decorso il termine per i poteri inibitori e repressivi, la segnalazione costituisce titolo abilitativo valido ed efficace, rimuovibile mediante autotutela.

• art. 7, comma 7, l.p. n. 10/2022

  Ha introdotto la modifica dell'art. 38, comma 4, l.p. n. 9/2018 e il sistema di contingentamento dei posti letto, nel cui ambito opera la disciplina transitoria dell'art. 4, comma 5, d.P.P. n. 25/2022.

• art. 10, paragrafi 1 e 2, direttiva 2006/123/CE

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla legittimità delle condizioni applicate all'attività; il giudice ha definito la controversia sulla base della disciplina provinciale senza sviluppare una specifica interpretazione della direttiva.

• art. 15, paragrafi 1 e 2, d.lgs. n. 59/2010

  Richiamato dal ricorrente in relazione al principio di legalità e alle condizioni di accesso o esercizio dell'attività; non è oggetto di autonoma interpretazione nella decisione.

Massime di principio

• Una disciplina transitoria posta a tutela dei diritti acquisiti e degli investimenti relativi a interventi edilizi già autorizzati e iniziati non può essere limitata, in assenza di un'espressa previsione normativa, ai soli interventi che comportino nuova cubatura o aumento di volume.
• Quando una norma collega l'assegnazione di posti letto alla possibilità di realizzare cubatura con destinazione abitativa sulla base di un titolo edilizio e all'avvenuto inizio dei lavori, il requisito può essere soddisfatto anche da titoli relativi a manutenzione, restauro, risanamento o ristrutturazione privi di ampliamento volumetrico.
• Una segnalazione certificata di inizio attività, decorso il termine per l'esercizio dei poteri inibitori e repressivi, costituisce titolo abilitativo valido ed efficace e può essere rimossa soltanto mediante l'esercizio del potere di autotutela.
• L'amministrazione non può limitare il numero di posti letto ai soli posti eventualmente indicati in un progetto edilizio se la disciplina applicabile non prevede tale vincolo; una simile restrizione richiede una specifica base normativa e un'adeguata motivazione.
• La motivazione del provvedimento non può essere integrata o sostituita per la prima volta mediante argomentazioni contenute nella memoria difensiva dell'amministrazione nel giudizio impugnatorio.

Come è indicizzato