Cassazione Civile, Ordinanza n. 30817/2023 del 06/11/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione commerciale relativo a un immobile sito in Porto San Giorgio. Le locatrici ottennero un decreto ingiuntivo per quattro mensilità di canone e per la maggiorazione del 30% prevista per il ritardato rilascio del locale. Il conduttore propose opposizione, sostenendo inoltre di avere eseguito opere straordinarie sull'immobile da portare a scomputo dei canoni e contestando sia la debenza della penale per il rilascio tardivo sia l'aggiornamento ISTAT dei canoni. In primo grado l'opposizione fu rigettata; in appello la decisione fu parzialmente riformata con restituzione del deposito cauzionale e rigetto della domanda di risarcimento proposta dalle locatrici. Il conduttore ricorse per cassazione con quattro motivi: 1) violazione di norme processuali e omesso esame del fatto decisivo relativo al termine di preavviso della disdetta, sostenendo che non fosse provato un preavviso esattamente semestrale e quindi non fosse dovuta la maggiorazione del 30%; 2) violazione della disciplina sull'aggiornamento ISTAT dei canoni e delle norme sull'onere della prova, deducendo che la richiesta di aggiornamento doveva essere espressa e provata e che la clausola contrattuale sull'adeguamento automatico sarebbe nulla; 3) violazione delle norme processuali e omessa pronuncia in relazione alla dedotta compensazione dei canoni con le spese per lavori straordinari, assumendo che si trattasse di mera eccezione difensiva non soggetta a decadenze e che la richiesta fosse stata formulata tempestivamente; 4) violazione dell'art. 96 c.p.c., lamentando che le locatrici avessero agito in mala fede chiedendo canoni già compensati con i lavori straordinari.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha dichiarato inammissibile il primo motivo per difetto di specificità e novità della censura; ha ritenuto inammissibile e comunque infondato il secondo, chiarendo che l'aggiornamento ISTAT del canone richiede una specifica richiesta del locatore ma che tale richiesta può essere validamente formulata anche per facta concludentia, come correttamente ritenuto dalla Corte d'appello sulla base del pagamento dei canoni aggiornati da parte del conduttore; ha dichiarato inammissibile il terzo motivo per violazione dell'art. 366, n. 6, c.p.c. e comunque insussistenti sia il vizio di motivazione apparente sia l'omessa pronuncia, osservando che il giudice d'appello aveva espressamente rigettato la doglianza sulla tardività della domanda di scomputo per lavori straordinari; ha infine ritenuto infondato il quarto motivo, affermando che la condanna ex art. 96 c.p.c. presuppone la totale soccombenza della parte contro la quale è richiesta e che, nel caso, le locatrici non erano risultate totalmente soccombenti in appello. Il ricorrente è stato condannato alle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 83 c.p.c.

  La specialità della procura per il ricorso per cassazione può risultare dalla sua collocazione topografica e dal collegamento materiale o telematico con l'atto, senza necessità di un espresso riferimento al giudizio di cassazione, salvo evidente non riferibilità.

• art. 365 c.p.c.

  La procura per il ricorso per cassazione deve essere speciale, ma la specialità è integrata secondo i criteri di interpretazione conservativa richiamati dalla giurisprudenza di legittimità.

• art. 1367 c.c.

  È richiamato come criterio di interpretazione conservativa della procura, privilegiando la lettura che consenta all'atto di produrre effetti.

• art. 159 c.p.c.

  È richiamato unitamente al principio di conservazione per interpretare la validità della procura speciale.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Indica il rito camerale adottato per la trattazione del ricorso.

• art. 112 c.p.c.

  L'omessa pronuncia ricorre solo quando il giudice ometta totalmente di decidere su una domanda o eccezione; nel caso esaminato la Corte d'appello aveva invece espresso un rigetto, escludendo il vizio.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione non può essere dedotta per contestare la valutazione delle prove o la maggiore forza persuasiva attribuita dal giudice ad alcune risultanze probatorie.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice attribuisce a una prova un regime di valutazione diverso da quello previsto dalla legge; non per il semplice dissenso sulla valutazione del materiale istruttorio.

• art. 132 c.p.c.

  Il vizio motivazionale è escluso quando la sentenza, pur sintetica, renda percepibile l'iter logico seguito dal giudice.

• art. 163 c.p.c.

  È richiamato dal ricorrente in relazione alle preclusioni e alla struttura dell'atto introduttivo, ma la Corte non accoglie la censura.

• art. 167 c.p.c.

  È richiamato dal ricorrente per sostenere la tempestività della difesa sulla compensazione dei canoni con lavori straordinari.

• art. 183 c.p.c.

  È richiamato in relazione ai termini e alle preclusioni processuali nel rito ordinario.

• art. 2697 c.c.

  La sua violazione in cassazione sussiste solo se il giudice distribuisce erroneamente l'onere della prova tra le parti, non se valuta diversamente le prove acquisite.

• art. 32 l. n. 392/1978

  "le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore"

  L'aggiornamento ISTAT del canone non opera automaticamente: presuppone una specifica richiesta del locatore, che però non è soggetta a una forma vincolata e può essere espressa anche implicitamente o per facta concludentia.

• art. 1, comma 9-sexies, d.l. 7 febbraio 1985, n. 12, conv. in l. n. 118/1985

  Ha modificato l'art. 32 l. 392/1978 nel testo richiamato dalla Corte per affermare la necessità della richiesta del locatore per l'aggiornamento del canone.

• art. 96 c.p.c.

  La condanna per lite temeraria presuppone la totale soccombenza della parte nei cui confronti è richiesta; se tale requisito manca, la domanda non può essere accolta.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  È richiamato nel dispositivo per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione il motivo è inammissibile se non assolve al requisito di specificità imposto dall'art. 366, n. 6, c.p.c., ossia se non trascrive o localizza con precisione gli atti e i documenti decisivi su cui si fonda la censura.
• La violazione dell'art. 2697 c.c. è deducibile in cassazione solo quando il giudice abbia attribuito l'onere della prova alla parte sbagliata; non basta contestare l'apprezzamento delle prove o il diverso peso attribuito alle risultanze istruttorie.
• La violazione dell'art. 116 c.p.c. non coincide con il dissenso sulla valutazione del materiale probatorio: è configurabile solo se il giudice applica un regime legale di prova diverso da quello previsto oppure disattende il principio del libero convincimento fuori dei casi consentiti.
• In materia di aggiornamento ISTAT del canone di locazione, la richiesta del locatore è condizione per il sorgere del diritto all'adeguamento; essa non deve però rivestire una forma particolare e può risultare anche da comportamenti concludenti idonei a manifestare inequivocamente la volontà di ottenere il canone aggiornato.
• La domanda di risarcimento per lite temeraria ex art. 96 c.p.c. presuppone la totale soccombenza della parte nei cui confronti viene richiesta; in mancanza di tale presupposto, la domanda va respinta.
• L'omessa pronuncia ricorre solo quando il giudice manchi del tutto di decidere su una domanda o eccezione; se la domanda o eccezione è espressamente rigettata, al più può porsi un problema di motivazione, non di omessa pronuncia.

Come è indicizzato