Sentenza n. 4536/2026 - Roma, Sezione 2B

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato tre determinazioni amministrative connesse alla medesima area. Con il primo ricorso ha dedotto la carenza di interesse dell’amministrazione alla demolizione, lamentando che il Comune avrebbe dovuto intervenire prima che il manufatto fosse completato e che l’ordine fosse stato preceduto da una sospensione dei lavori. Ha inoltre sostenuto la natura precaria e temporanea del capannone e dei container, utilizzati come deposito di attrezzature e materiali edili, nonché l’assenza di danno urbanistico o ambientale. Con il secondo ricorso ha contestato l’ordine di cessazione dell’attività di deposito e di ripristino dei luoghi, sostenendo che non si trattasse di attività commerciale o di vendita, ma soltanto di ricovero temporaneo di attrezzature e materiali per l’attività edilizia. Ha inoltre riproposto le doglianze relative al decorso del tempo, alla natura precaria delle opere e alla necessità di una specifica motivazione sull’interesse pubblico. Con il terzo ricorso ha impugnato l’acquisizione gratuita dell’area e delle opere al patrimonio indisponibile comunale, deducendo la violazione dell’art. 31 d.P.R. 380/2001, la natura non abitativa e amovibile dei moduli, l’assenza di utilità sociale dell’acquisizione e l’insufficiente individuazione dei beni e dell’area acquisita. Il Comune ha eccepito l’infondatezza delle censure e, con riguardo al secondo ricorso, anche la genericità dei motivi.

La decisione

Il TAR ha riunito i tre ricorsi ai sensi dell’art. 70 c.p.a., ravvisando identità del ricorrente e connessione oggettiva, e li ha integralmente respinti. Quanto all’ordine di demolizione, ha rilevato che l’asserita mancata sospensione dei lavori era smentita dalla precedente determinazione del 2015, già impugnata e definita con sentenza di inammissibilità rimasta inoppugnata. Ha escluso la natura precaria delle opere: la precarietà non dipende dalla smontabilità, dai materiali o dall’assenza di allacciamenti, ma dalla destinazione funzionale a esigenze intrinsecamente temporanee. Capannone e container, utilizzati stabilmente per quasi vent’anni come deposito dell’attività imprenditoriale, costituivano manufatti permanenti e trasformazione urbanistico-edilizia soggetta a titolo edilizio. Il decorso del tempo non sana l’abuso né determina un affidamento tutelabile, poiché l’illecito edilizio è permanente e l’ordine di demolizione è atto vincolato, adeguatamente motivato dalla descrizione dell’abuso, senza necessità di una specifica comparazione con l’interesse privato o di una motivazione ulteriore sull’interesse pubblico. È stata respinta anche la deduzione relativa all’assenza di danno urbanistico o ambientale, essendo l’interesse al ripristino dell’ordine urbanistico-edilizio in re ipsa. Quanto all’ordine di cessazione e ripristino, il TAR ha chiarito che l’amministrazione non aveva sanzionato un’attività commerciale di vendita, ma un’attività di deposito a cielo aperto di materiali edili, soggetta a comunicazione ai sensi dell’art. 16 del Regolamento di polizia urbana e priva di titolo. Il provvedimento riguardava inoltre una porzione di suolo distinta da quella occupata dal capannone e dai container già colpiti dall’ordine di demolizione. Quanto all’acquisizione gratuita, il TAR ha ritenuto che l’inottemperanza all’ordine di demolizione producesse l’effetto acquisitivo previsto dall’art. 31 d.P.R. 380/2001. L’acquisizione è sanzione reale funzionale prioritariamente al ripristino dell’ordine urbanistico-edilizio e non è esclusa dall’assenza di una possibile utilizzazione sociale delle opere. Il potere acquisitivo è vincolato sia nell’an sia, secondo i criteri legali e urbanistici, nel quantum; il provvedimento indicava l’area di sedime e l’ulteriore area di 4.825 mq. Il ricorrente non aveva contestato in modo specifico i dati e i criteri utilizzati per determinare tale estensione, sicché il Collegio non ha potuto scrutinare ulteriormente il profilo. Il ricorrente è stato condannato alle spese, liquidate in euro 4.000 per ciascuno dei tre giudizi, per complessivi euro 12.000 oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 70 c.p.a.

  Consente la riunione di ricorsi connessi per identità delle parti e connessione oggettiva.

• art. 3, comma 1, lett. e.5) ed e.7), d.P.R. 380/2001

  l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere [...] utilizzati [...] come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli [...] diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee; [...] la realizzazione di depositi di merci o di materiali [...] ove comportino [...] la trasformazione permanente del suolo inedificato

  Le strutture e i depositi destinati stabilmente all’attività imprenditoriale rientrano tra gli interventi di nuova costruzione, anche se amovibili o privi di utenze.

• art. 10, comma 1, lett. a), d.P.R. 380/2001

  Gli interventi di nuova costruzione sono soggetti a permesso di costruire.

• art. 27 d.P.R. 380/2001

  Costituisce base normativa del potere comunale di vigilanza e repressione degli interventi edilizi abusivi.

• art. 31, comma 2, d.P.R. 380/2001

  In caso di opere realizzate in assenza di permesso di costruire, l’amministrazione deve ingiungere la rimozione o demolizione; l’ordine è atto vincolato e non richiede una motivazione ulteriore sull’interesse pubblico quando descriva adeguatamente l’abuso.

• art. 31, commi 3 e 4, d.P.R. 380/2001

  L’inottemperanza all’ordine di demolizione determina l’acquisizione gratuita dell’opera e dell’area nei limiti stabiliti dalla legge; l’acquisizione ha natura reale e funzione ripristinatoria, senza necessità di dimostrare una specifica utilità sociale del bene.

• art. 15, commi 2 e 3, l.r. Lazio n. 15/2008

  Disciplina, nell’ordinamento regionale, gli effetti dell’inottemperanza all’ordine di demolizione e la conseguente demolizione o acquisizione delle opere abusive.

• art. 16 Regolamento di polizia urbana di Roma Capitale

  Le attività di deposito, non funzionali ad altra attività, anche a cielo aperto [...] sono soggette a comunicazione e devono essere esercitate in conformità alle norme urbanistico-edilizie e ambientali.

  L’attività di deposito a cielo aperto di materiali edili, se non funzionale ad altra attività esercitata nel medesimo sito, è soggetta a comunicazione e al rispetto della disciplina urbanistico-edilizia e ambientale.

• art. 26 c.p.a.

  Le spese seguono la soccombenza.

• art. 91 c.p.c.

  È richiamato quale fondamento della condanna alle spese processuali della parte soccombente.

Massime di principio

• La natura precaria di un manufatto edilizio dipende dalla sua destinazione funzionale a esigenze intrinsecamente temporanee e non dalla sola amovibilità, prefabbricazione, leggerezza dei materiali o assenza di allacciamenti e utenze. Un capannone o container utilizzato stabilmente e continuativamente come deposito al servizio di un’attività imprenditoriale costituisce opera permanente soggetta a titolo edilizio.
• L’ordine di demolizione di opere edilizie abusive è un atto vincolato: è sufficiente l’indicazione dei presupposti di fatto e di diritto e la descrizione dell’abuso, senza necessità di una specifica motivazione sull’interesse pubblico attuale, anche quando sia trascorso un lungo periodo dalla realizzazione dell’opera.
• Il decorso del tempo non sana l’abuso edilizio, che ha natura permanente, né determina un affidamento tutelabile del responsabile, poiché non può essere incolpevole l’affidamento fondato sulla volontaria realizzazione di un’opera contra legem.
• L’acquisizione gratuita prevista dall’art. 31 d.P.R. 380/2001 consegue all’inottemperanza all’ordine di demolizione ed è una sanzione reale con funzione di ripristino dell’ordine urbanistico-edilizio; l’assenza di una specifica utilità sociale delle opere non impedisce l’acquisizione.
• Il potere acquisitivo previsto dall’art. 31 d.P.R. 380/2001 è vincolato sia nell’an sia nel quantum. L’amministrazione deve indicare nell’atto la classificazione urbanistica, le basi di calcolo e i criteri utilizzati per determinare l’area acquisita; la contestazione giudiziale deve essere specifica rispetto a tali elementi.
• Un’attività di deposito a cielo aperto di materiali edili può essere soggetta a comunicazione e alle regole urbanistico-edilizie anche se non consiste in attività commerciale di vendita e anche se i materiali sono destinati all’esercizio di un’impresa.

Come è indicizzato