Cassazione Civile, Ordinanza n. 11447/2024 del 29/04/2024

Esito

La controversia

La controversia trae origine da un rapporto di locazione abitativa instaurato nel 1988. La conduttrice ha agito per ottenere la restituzione di somme che assumeva versate in eccedenza rispetto al canone risultante dal contratto registrato nel 2004, sostenendo che il locatore avesse registrato un contratto con indicazione di un canone inferiore a quello effettivamente corrisposto e che, alla luce dell'art. 13 della l. n. 431 del 1998, fosse nulla ogni pattuizione diretta a prevedere un canone superiore a quello emergente dal contratto scritto e registrato. In primo grado la domanda era stata accolta; in appello la decisione è stata riformata, ritenendo che il Tribunale avesse pronunciato su un fatto costitutivo diverso da quello allegato dall'attrice. Con il ricorso per cassazione la conduttrice ha denunciato: 1) violazione e falsa applicazione dell'art. 13 l. n. 431 del 1998 e dell'art. 1 l. n. 311 del 2004, assumendo che la Corte territoriale non si fosse conformata alla giurisprudenza di legittimità sul principio di invariabilità del canone e sulla nullità delle pattuizioni elusive o del contratto non registrato con canone maggiore; 2) violazione dell'art. 1418, comma 1, c.c., deducendo la nullità insanabile della clausola sul canone maggiorato per illiceità della causa e per mancata tempestiva registrazione. La Cassazione ha però escluso che tali norme fossero applicabili al contratto in questione, perché si trattava di un rapporto sorto prima della l. n. 431 del 1998 e, quindi, non assoggettabile retroattivamente ai requisiti di forma scritta e registrazione introdotti successivamente.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, correggendo la motivazione della sentenza impugnata nei limiti in cui la Corte d'appello aveva comunque escluso l'applicabilità delle norme invocate. La Suprema Corte ha affermato che il contratto di locazione, essendo stato stipulato nel 1988 e già pendente all'entrata in vigore della l. n. 431 del 1998, restava disciplinato, quanto al canone, dall'art. 79 della l. n. 392 del 1978 e, quanto alla durata, dalla disciplina transitoria dell'art. 2, comma 6, della l. n. 431 del 1998. Ha inoltre chiarito che né la forma scritta ad substantiam prevista dalla l. n. 431 del 1998 né la nullità per mancata registrazione introdotta dalla l. n. 311 del 2004 si applicano ai contratti anteriori, per il principio tempus regit actum. Conseguentemente, la pretesa restitutoria fondata su quelle disposizioni non poteva essere accolta. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di cassazione ed è stato dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 447 bis c.p.c.

  indica il rito speciale applicato alle controversie in materia di locazione

• art. 13 L. n. 431 del 1998

  la Corte esclude che la nullità prevista dalla norma si applichi retroattivamente a un contratto di locazione abitativa stipulato prima della sua entrata in vigore e già pendente

• art. 1 L. n. 311 del 2004

  la nullità per mancata registrazione si applica solo ai contratti stipulati dopo l'entrata in vigore della norma, non ai rapporti anteriori

• art. 1418, comma 1, c.c.

  non sussiste nullità per illiceità della causa concreta nel caso esaminato, perché il contratto anteriore non è colpito dalle sopravvenute norme sulla registrazione e sulla forma scritta

• art. 79 L. n. 392 del 1978

  continua a disciplinare il canone dei contratti abitativi anteriori alla l. n. 431 del 1998

• art. 2, comma 6, L. n. 431 del 1998

  la durata del contratto pendente resta soggetta al regime transitorio previsto dalla norma

• art. 1339 c.c.

  richiamato per la sostituzione imperativa del canone legale al canone convenzionale illegittimamente pattuito nei casi in cui la disciplina sostanziale sia applicabile

• art. 14, comma 5, L. n. 431 del 1998

  richiamato nel precedente giurisprudenziale per la disciplina transitoria dei contratti in corso

• art. 1, comma 346, L. n. 311 del 2004

  la sanzione di nullità per mancata registrazione non opera retroattivamente sui contratti di locazione anteriori

• art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  fondamento del raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

• art. 1, comma 17, L. n. 228 del 2012

  norma che ha inserito il comma 1 quater nell'art. 13 del d.P.R. n. 115 del 2002

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  norma processuale invocata per censurare violazioni di legge

Massime di principio

• Le norme che introducono requisiti di validità del contratto di locazione, come la forma scritta ad substantiam e la registrazione a pena di nullità, operano solo per i contratti stipulati dopo la loro entrata in vigore, secondo il principio tempus regit actum, salvo diversa previsione transitoria.
• Per i contratti di locazione abitativa stipulati prima della l. n. 431 del 1998 e ancora pendenti alla sua entrata in vigore, la disciplina del canone resta quella previgente dell'art. 79 della l. n. 392 del 1978, mentre la durata è regolata dalla normativa transitoria introdotta dalla nuova legge.
• La nullità della pattuizione relativa al canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, prevista dall'art. 13 l. n. 431 del 1998, non può essere invocata per rimettere in discussione rapporti locativi anteriori alla sua applicazione temporale.
• La nullità per mancata registrazione introdotta dalla legislazione del 2004 non ha efficacia retroattiva e non incide sui contratti di locazione già sorti prima della sua entrata in vigore.
• In presenza di un contratto preesistente, la domanda di ripetizione delle somme asseritamente versate in eccedenza deve poggiare su una disciplina effettivamente applicabile al rapporto; in difetto, la domanda non può essere accolta.

Come è indicizzato