Cassazione Civile, Sentenza n. 8527/2025 del 01/04/2025

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Corte d'Appello che aveva dichiarato la comunione condominiale del lastrico solare di un edificio in Ragusa e aveva reso inopponibile nei confronti dei condomini la vendita del lastrico effettuata nel 2012 a favore di Maria Campo. La ricorrente deduce due motivi: (1) violazione delle norme contrattuali e di pubblicità (artt. 817, 818, 1321, 1350 c.c.; artt. 2644 e 2727 c.c.) perché il lastrico sarebbe stato riservato in proprietà esclusiva dagli originari proprietari nel 1971 e quindi non poteva essere considerato bene comune; (2) violazione delle norme sulla liquidazione delle spese di lite (artt. 91, 92 c.p.c.; artt. 4 e 5 d.m. 55/2014; art. 15 c.p.c.) per eccessiva ed erronea liquidazione delle spese di entrambi i gradi di giudizio, non coerente con il valore attribuito al lastrico nell'atto di vendita (3.000 euro) e con i parametri del d.m. 55/2014.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il primo motivo (merito): ha confermato il principio che il lastrico solare è bene comune ex art. 1117 c.c. salvo titolo contrario rilevabile dall'atto costitutivo del condominio o, più precisamente, dal primo atto di trasferimento; ha ritenuto corretta l'analisi della Corte d'Appello sulla ricreazione del condominio comprensivo del lastrico dopo le retro-alienazioni e la successiva nuova alienazione di unità; il risultato è quindi il mancato accoglimento del gravame della ricorrente sul punto. Ha accolto invece il secondo motivo (spese): la Corte ha censurato la Corte d'Appello per avere liquidato le spese riferendosi a un valore indeterminabile senza motivare l'impossibilità di valutare il valore e senza utilizzare il dato documentale disponibile (il contratto di vendita che indicava 3.000 euro), violando i criteri di art. 15 c.p.c. e le tabelle del d.m. 55/2014. Perciò la Cassazione ha cassato la sentenza limitatamente alla materia delle spese e ha rinviato la causa alla Corte d'Appello di Catania, in diversa composizione, perché ridetermini le spese conformemente ai criteri indicati. Ha altresì disposto che il giudice del rinvio provveda sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Il lastrico solare è presunto bene comune dei condomini; la presunzione può essere superata da un titolo contrario emergente dal primo atto di costituzione del condominio o dalla prima alienazione.

• art. 15 c.p.c.

  Per la liquidazione delle spese il valore della causa va determinato con riferimento alla rendita catastale del fabbricato o, ove possibile, con gli elementi offerti dagli atti; il giudice non può dichiarare il valore indeterminabile se esistono elementi per la stima (es. contratto di vendita con indicazione del prezzo).

• d.m. 55/2014 (art. 4 e art.5)

  Stabilisce i parametri e le tabelle per la liquidazione delle spese di lite; la Corte deve applicare le tabelle e gli incrementi previsti e non liquidare importi difformi senza motivazione; l'uso della categoria 'valore indeterminabile medio' richiede adeguata giustificazione.

• art. 360 c.p.c. (comma 1, n.3)

  Motivo di cassazione basato sulla violazione o falsa applicazione della legge: criterio procedurale usato per censurare la decisione di merito sia sul punto di diritto (comunione del lastrico) sia sulle regole di liquidazione delle spese.

• artt. 817, 818, 1321, 1350 c.c.

  Norme in tema di disciplina contrattuale, forma e interpretazione degli atti: richiamate dalla ricorrente per sostenere che il titolo originario avrebbe riservato la proprietà esclusiva del lastrico e che la qualificazione negoziale avrebbe dovuto prevalere.

• artt. 2644 e 2727 c.c.

  Norme sulla trascrizione e sulla prova dei titoli immobiliari: richiamate sul tema della opponibilità e pubblicità degli atti trascritti, sebbene la Corte abbia osservato che il criterio decisivo è il contenuto del primo atto di trasferimento.

• artt. 91 e 92 c.p.c.

  Principi generali sulla liquidazione delle spese processuali e sui criteri da osservare; rilevano ai fini della censura sulla quantificazione delle spese di merito.

• art. 1226 c.c.

  Richiamato in connessione alle regole di equità nella liquidazione dei compensi e delle spese; utilizzato nella censura procedurale sulle modalità di quantificazione.

• art. 281-sexies c.p.c.

  Rilevato dalla ricorrente in ordine alla fase decisionale di primo grado (pronuncia ex art. 281-sexies): la Corte di cassazione richiama che la mancata attività endoprocessuale può influire sulla liquidazione delle spese, ma la censura principale sui costi si fonda sull'art. 15 c.p.c. e sul d.m. 55/2014.

Massime di principio

• Il lastrico solare è di regola bene comune (art. 1117 c.c.); solo un titolo contrario che emerga dal primo atto di trasferimento (atto costitutivo del condominio o prima vendita) può farne proprietà esclusiva.
• Se l'originario proprietario unico aliena unità ma si riserva il lastrico, tale riserva opera fino a quando non si verifichi un nuovo titolo che disponga diversamente; la ricomposizione della proprietà in un unico soggetto elimina il condominio e la riserva perde efficacia finché non si verifica una nuova separazione delle proprietà, che può creare un nuovo condominio comprensivo del lastrico.
• Per stabilire la comunione del lastrico è decisivo l'esame cronologico e sostanziale degli atti di trasferimento (prima alienazione, eventuali retro-cessioni, successive alienazioni): la qualificazione negoziale originaria prevale sulla presunzione di comunione se ancora operante.
• In tema di liquidazione delle spese, il giudice deve determinare il valore della causa secondo art.15 c.p.c.; se esiste agli atti un contratto che attribuisce un valore al bene litigioso (es. prezzo di vendita), quello è elemento utilizzabile e impedisce di dichiarare automaticamente il valore indeterminabile.
• La Corte deve motivare esplicitamente l'impossibilità di valutare il valore della causa prima di ricorrere al criterio residuale del valore indeterminabile; la mancata motivazione sulla scelta comporta la cassazione della statuizione sulle spese.
• Nel ricalcolo delle spese si devono applicare le tabelle e i parametri del d.m. 55/2014; aumenti o voci aggiuntive richiedono specifica giustificazione e non possono essere applicati in modo automatico.
• In casi simili, le parti che intendono contestare la natura condominiale di parti comuni devono puntare a dimostrare chiaramente l'esistenza e la opponibilità di atti originari di riserva, corredandoli delle trascrizioni e della ricostruzione cronologica degli atti immobiliari.