Sentenza del 04/10/2024 n. 2580 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia

Esito

La controversia

L'Ufficio ha rettificato il valore dichiarato di una cessione immobiliare (fabbricato industriale) del 2019: prezzo dichiarato € 510.000,00; valore ritenuto dall'Ufficio € 685.000,00 sulla base delle quotazioni OMI e del metodo della capitalizzazione dei redditi, con maggiore valore accertato di € 175.000,00 e conseguenti maggiori imposte ipotecarie e catastali e sanzioni. La contribuente ha impugnato sostenendo nullità/inesistenza dell'atto, carenza di motivazione, uso improprio dei valori OMI e errata misura della superficie (l'Ufficio avrebbe utilizzato la superficie catastale di 1.370 mq mentre la perizia bancaria indicava una superficie commerciale di 1.039 mq), deducendo che il valore venale corretto sarebbe circa € 519.500,00. In primo grado il ricorso era stato accolto: la Corte aveva ritenuto insufficiente la motivazione basata sui soli valori OMI e aveva dato rilievo alla perizia. L'Agenzia ha proposto appello sostenendo che le quotazioni OMI sono utilizzabili e che era stato anche applicato il metodo della capitalizzazione; ha pure censurato la perizia come documento non vincolante.

La decisione

La Corte Tributaria Regionale di Milano ha rigettato l'appello dell'Agenzia delle Entrate e ha integralmente confermato la sentenza di primo grado. Il giudice d'appello ha ritenuto che le quotazioni OMI, da sole, non sono idonee a costituire una presunzione sufficiente (mancano i requisiti di gravità, precisione e concordanza) e devono essere integrate con elementi ulteriori. Ha altresì condiviso che il metodo della capitalizzazione, se correttamente applicato, deve utilizzare la superficie commerciale e non la superficie catastale; sulla base della perizia (superficie commerciale 1.039 mq) il valore venale risultava intorno a € 519.480/519.500, pari a quanto indicato dalla resistente, perciò l'accertamento dell'Ufficio è stato annullato. Le spese del grado sono poste a carico dell'Agenzia (liquidate in € 1.500 oltre oneri).

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo unico imposta di registro)

  Art. 51 e art. 52: l'Ufficio deve indicare esplicitamente gli elementi valutativi e motivare l'avviso di rettifica; la motivazione deve fondarsi su presunzioni gravi, precise e concordanti. Utilizzo delle quotazioni OMI non è di per sé sufficiente a fondare l'accertamento.

• Provvedimento Direttore Nazionale Agenzia delle Entrate 27.07.2007 (n. 2007/120811)

  Stabilisce criteri e modalità per l'uso delle quotazioni OMI come elemento di supporto per la determinazione del valore normale; tuttavia il provvedimento stesso richiede integrazione delle quotazioni con altre informazioni in possesso dell'Ufficio, non attribuendo all'OMI autosufficienza probatoria.

• D.lgs. 27 luglio 1999, n. 300 (art. 64, comma 3) - istituzione OMI

  Disciplina istituzionale dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare; conferma che le quotazioni sono rilevazioni statistiche pubbliche, ma non valori puntuali vincolanti.

• Legge 7 agosto 1990, n. 241 (art. 3)

  Principi di motivazione e trasparenza degli atti amministrativi, richiamati dalla contribuente nella censura sulla carenza motivazionale dell'atto impositivo.

• Legge 27 luglio 2000, n. 212 (Statuto del contribuente), art. 7

  Principi sul procedimento tributario e sulla motivazione degli atti e garanzie del contribuente; richiamata in relazione alla presunta carenza motivazionale dell'atto.

• D.lgs. 18 dicembre 1997, n. 472 (sanzioni tributarie), artt. 7, 12 e 17

  Norme sulle sanzioni applicabili; l'Ufficio aveva raggruppato l'applicazione delle sanzioni ex artt. 7,12,17, ma l'annullamento dell'accertamento ha comportato l'esclusione delle sanzioni contestate.

• Legge 24 novembre 2009, n. 88 (art. 24, comma 5) - recepimento diritto UE

  Causa di modifiche legislative citata in giurisprudenza: ha ripristinato il regime di presunzioni semplici (richiesta di elementi gravi, precisi e concordanti) nel contesto degli accertamenti, influenzando l'interpretazione sull'uso dei valori OMI.

• DPR 14 settembre 1998, n. 138 (calcoli metrici estimativi e regole per superfici)

  Richiamato indirettamente per sostenere che la determinazione della superficie commerciale richiede coefficienti di ponderazione e che la superficie catastale non è automaticamente utilizzabile per la capitalizzazione del reddito.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI costituiscono uno strumento statistico di ausilio, ma non sono di per sé prova sufficiente del valore venale in comune commercio: l'Amministrazione deve integrare le OMI con altri elementi indiziari qualificati (presunzioni gravi, precise e concordanti).
• Se l'Ufficio usa il metodo della capitalizzazione del reddito, deve applicarlo correttamente: la base reddituale va rapportata alla superficie commerciale (utilizzabile economicamente), non alla superficie catastale, e vanno esplicitati i criteri e i tassi impiegati.
• Le perizie prodotte da terzi (es. perizia bancaria) non sono automaticamente vincolanti per il giudice ma costituiscono documenti rilevanti: se attendibili e coerenti con i parametri estimativi possono neutralizzare una rettifica fondata sulle sole quotazioni statistiche.
• L'atto impositivo (avviso di rettifica) deve contenere una motivazione chiara e documentata: se fa riferimento ad altri atti o dati esterni occorre che questi siano allegati o integralmente riprodotti, in modo da garantire il contraddittorio e l'esame da parte del contribuente.
• I precedenti prezzi di acquisto o vendite passate non sono automaticamente indice decisivo del valore normale dell'immobile: devono essere valutati nel contesto e integrati con altri elementi esplicativi (stato di conservazione, destinazione, ubicazione, parametri urbanistici).
• In contenzioso, per difendersi efficacemente è utile produrre una perizia tecnica che determini la superficie commerciale e applichi correttamente i metodi valutativi (comparativo, reddituale), evidenziando i parametri e i coefficienti utilizzati.