Cassazione Civile, Ordinanza n. 03271/2024 del 05/02/2024

Esito

La controversia

Quattro utilizzatori di unità immobiliari, acquisite dalla società di leasing da una società costruttrice/venditrice e poi concesse in leasing, avevano agito per ottenere ex art. 2932 c.c. la sentenza costitutiva in luogo dei distinti contratti di compravendita conseguenti all’esercizio dell’opzione finale di riscatto. Deducevano che, al momento dell’acquisto, erano emerse difformità urbanistico-edilizie che avevano impedito la stipula dei rogiti di trasferimento; in via subordinata chiedevano la declaratoria di nullità del leasing se la regolarizzazione fosse impossibile. Il giudice di primo grado aveva accolto la tesi della nullità sia dei leasing sia delle vendite. La società venditrice, soccombente in appello, ha ricorso per cassazione denunciando violazione della disciplina sulla nullità urbanistica degli atti di trasferimento immobiliari (art. 40, comma 2, l. n. 47/1985, oggi art. 46 d.P.R. n. 380/2001; art. 1418 c.c.; art. 1346 c.c.), sostenendo che la nullità sia limitata alla mancanza del titolo edilizio o alla difformità totale, e non possa estendersi a mere irregolarità o difformità parziali. Ha inoltre censurato l’omesso esame della disciplina urbanistica locale e della sanabilità dell’intervento, sostenendo che il frazionamento degli immobili non richiedesse titolo o fosse comunque riconducibile a intervento minore/regolarizzabile, sicché non poteva essere dichiarata la nullità dei contratti, né essere negato l’effetto sostitutivo ex art. 2932 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo fondati congiuntamente i motivi che contestavano la qualificazione della nullità. Ha osservato che la sentenza d’appello non aveva chiarito se la nullità fosse dipesa dalla totale mancanza dell’indicazione del titolo edilizio richiesto dalla legge oppure da una generica irregolarità urbanistica. Richiamando il principio di diritto delle Sezioni Unite n. 8230/2019, ha ribadito che la nullità urbanistica è una nullità testuale, applicabile solo agli atti tra vivi ad effetti reali privi della dichiarazione degli estremi del titolo abilitativo, che deve però esistere realmente ed essere riferibile all’immobile. Poiché la motivazione della sentenza impugnata non si era adeguata a tale criterio, la Suprema Corte ha cassato la decisione e rinviato alla Corte d’appello di Firenze in diversa composizione per un nuovo esame della validità dei contratti alla luce del principio nomofilattico.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  evocato come rimedio costitutivo richiesto dagli acquirenti/utilizzatori per ottenere il trasferimento della proprietà in luogo del contratto definitivo.

• art. 40, comma 2, l. 28 febbraio 1985, n. 47

  disciplina la nullità urbanistica degli atti di trasferimento; la Corte richiama l’interpretazione delle Sezioni Unite secondo cui la nullità è testuale e colpisce la mancata menzione degli estremi del titolo edilizio reale e riferibile all’immobile.

• art. 46 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  norma sostitutiva della precedente disciplina; la sua nullità urbanistica va letta come nullità testuale, non estensibile alle mere difformità edilizie se il titolo è esistente e riferibile al bene.

• art. 1418 c.c.

  la nullità urbanistica viene ricondotta al comma 3 come specifica nullità testuale; la Corte esclude che essa sia nullità virtuale o derivante da illiceità/invalidità generale del bene.

• art. 1346 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per sostenere l’asserita indeterminatezza/illiceità dell’oggetto, ma la Corte non accoglie tale impostazione.

• art. 3 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380

  citato nei motivi per qualificare l’intervento edilizio e la sua eventuale sanabilità o minore rilevanza urbanistica.

• art. 17 l. 28 febbraio 1985, n. 47

  richiamato insieme all’art. 40 l. n. 47/1985 nella ricostruzione della nullità urbanistica testuale.

• art. 19 del piano regolatore generale del Comune di Viareggio

  invocato dalla ricorrente per sostenere che la destinazione a ufficio non fosse incompatibile con la zona urbanistica e quindi che non vi fosse abuso rilevante ai fini della nullità.

• Legge regionale Toscana n. 64 del 2015

  richiamata nel terzo motivo per sostenere la sanabilità/regolarizzabilità dell’intervento edilizio.

Massime di principio

• La nullità urbanistica degli atti di trasferimento immobiliare è di stretta interpretazione e opera come nullità testuale: colpisce la mancata indicazione degli estremi del titolo abilitativo nell’atto, non ogni irregolarità edilizia dell’immobile.
• Per la validità del contratto è necessario che il titolo edilizio menzionato esista realmente e sia riferibile proprio all’immobile oggetto del trasferimento; la mera presenza formale di un titolo non basta se esso non riguarda quel bene.
• In presenza di una sentenza che dichiari la nullità per ragioni urbanistiche, il giudice deve accertare in modo chiaro se il vizio dipenda da omissione dichiarativa del titolo oppure da una difformità sostanziale, perché solo la prima ipotesi integra la nullità tipica prevista dalla legge.
• La nullità urbanistica non può essere ampliata in via analogica o ricondotta a una generale invalidità degli immobili abusivi, essendo prevista solo per specifici atti ad effetti reali inter vivos espressamente individuati dalla legge.

Come è indicizzato