Cassazione Civile, Ordinanza n. 19422/2021 del 08/07/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento con cui l'Amministrazione finanziaria aveva recuperato a tassazione, ai fini IRPEF, una plusvalenza ritenuta imponibile pari a euro 1.306.626,41, derivante dalla cessione di fabbricati fatiscenti insistenti su un'area ritenuta suscettibile di utilizzazione edificatoria nell'ambito di interventi di trasformazione urbana. Il giudice d'appello aveva accolto il ricorso del contribuente ritenendo che i fabbricati venduti fossero stati acquistati oltre cinque anni prima, sicché non fosse configurabile la plusvalenza tassabile, senza rilevanza della potenzialità edificatoria del terreno. L'Agenzia ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: con il primo ha denunciato omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, n. 5 c.p.c., deducendo che la CTR non avrebbe considerato l'esistenza di un piano urbanistico di recupero dell'area, l'istanza di demolizione e ricostruzione presentata dal contribuente, lo stato fatiscente dei fabbricati e il rilevante divario tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita; con il secondo ha denunciato violazione e falsa applicazione dell'art. 67, primo comma, lett. b), ultimo periodo, in relazione all'art. 27 della legge n. 457 del 1978, ex art. 360, n. 3 c.p.c., sostenendo che il piano di recupero avrebbe determinato la plusvalenza imponibile e che, diversamente, si sarebbe realizzata un'elusione della tassazione. Il contribuente ha resistito con controricorso, eccependo l'inammissibilità del primo motivo e chiedendo comunque il rigetto del ricorso.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondata l'eccezione di inammissibilità del primo motivo, perché le circostanze dedotte erano specificamente indicate e ritenute decisive dalla ricorrente, ma ha comunque respinto entrambi i motivi nel merito. Quanto al primo, ha osservato che il giudice di merito aveva già valutato la potenzialità edificatoria del suolo, ritenendola però giuridicamente irrilevante poiché l'oggetto della vendita era costituito da fabbricati e non da un terreno edificabile. Quanto al secondo, ha affermato che la decisione impugnata si collocava nel solco della giurisprudenza di legittimità: l'art. 67 TUIR assoggetta a tassazione le plusvalenze da cessione onerosa di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, ma non si applica alle cessioni aventi ad oggetto un terreno già edificato, anche se sia prevista la demolizione e ricostruzione da parte dell'acquirente o sia stata presentata domanda di concessione edilizia. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna dell'Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese; la Corte ha inoltre escluso l'applicazione dell'ulteriore contributo unificato per le Amministrazioni dello Stato esonerate dal versamento mediante prenotazione a debito.

Norme richiamate

• art. 360, n. 5 c.p.c.

  È invocato per denunciare omesso esame di fatti decisivi; la Corte osserva che il motivo era specificamente formulato, ma lo ritiene infondato nel merito.

• art. 360, n. 3 c.p.c.

  È invocato per denunciare violazione di legge; la Corte ne esclude la fondatezza richiamando l'interpretazione dell'art. 67 TUIR conforme alla propria giurisprudenza.

• art. 67, primo comma, lett. b), TUIR

  Assoggetta a tassazione le plusvalenze da cessione onerosa di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione; non si applica alla cessione di un fabbricato già esistente, anche se insistente su area con potenzialità edificatoria o destinata a futura demolizione e ricostruzione.

• art. 27 della legge n. 457 del 1978

  Richiamato dalla ricorrente in collegamento con il piano di recupero dell'area, ma ritenuto inidoneo a mutare la qualificazione dell'oggetto della cessione ai fini fiscali.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  La Corte esclude l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato perché le Amministrazioni dello Stato sono esonerate dal materiale versamento mediante prenotazione a debito.

• art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228

  Richiamato come norma introduttiva del meccanismo dell'ulteriore contributo unificato, non applicabile nel caso di specie per l'esonero soggettivo dell'Amministrazione dello Stato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Costituisce il parametro del contributo unificato cui si collega, in via astratta, l'ulteriore importo previsto dal comma 1-quater.

Massime di principio

• In tema di IRPEF sulle plusvalenze immobiliari, l'art. 67 TUIR colpisce la cessione onerosa di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, non la vendita di un fabbricato già esistente; la qualificazione fiscale dipende dall'oggetto sostanziale della vendita, non da future iniziative edificatorie dell'acquirente.
• La mera circostanza che l'immobile sia fatiscente, situato su un'area inclusa in un piano di recupero o accompagnato da un progetto di demolizione e ricostruzione non trasforma la cessione del fabbricato in cessione di area edificabile ai fini della tassazione della plusvalenza.
• Ai fini della tassazione della plusvalenza, non è sufficiente fare leva su presunzioni fondate su elementi soggettivi o interni all'accordo tra le parti, se la futura edificazione è eventuale, dipende da un soggetto diverso dal cedente ed è successiva al trasferimento.
• Nel giudizio di legittimità, il motivo ex art. 360, n. 5 c.p.c. è infondato quando le circostanze dedotte risultano già considerate dal giudice di merito, anche se ritenute giuridicamente irrilevanti.
• Le amministrazioni dello Stato esonerate dal versamento materiale del contributo unificato mediante prenotazione a debito non sono tenute all'ulteriore importo previsto dall'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Come è indicizzato