Cassazione Civile, Ordinanza n. 22490/2024 del 08/08/2024

Esito

La controversia

Il proprietario di un villino ha convenuto in giudizio il vicino, proprietario di un altro villino dello stesso complesso, deducendo che questi, in occasione di un ampliamento, aveva realizzato un manufatto a distanza inferiore a quella legale dal confine e aveva occupato uno spazio comune situato al piano autorimesse. In primo grado era stata disposta la demolizione della porzione edificata sullo spazio ritenuto comune, mentre era stata rigettata la domanda relativa alla violazione delle distanze. In appello la decisione era stata parzialmente riformata con declaratoria di comproprietà dello spazio antistante il garage. In cassazione il ricorrente ha censurato: l'uso degli artt. 1346 e 1350 c.c. per escludere la prova del confine e, quindi, della violazione delle distanze, sostenendo che il confine andasse accertato ex art. 950 c.c.; la mancata considerazione della disciplina dell'espropriazione immobiliare e dell'identificazione dell'immobile; la cattiva valutazione delle risultanze tecniche e presuntive; l'omesso esame di un fatto decisivo relativo alla irrilevanza delle discrepanze tra consulenze tecniche; l'omessa pronuncia sulla domanda di rilascio della porzione occupata; e il diniego di risarcimento del danno da occupazione senza titolo dello spazio comune. La controparte è rimasta intimata.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, rilevando che il giudice di merito aveva erroneamente richiamato gli artt. 1346 e 1350 c.c., invece di procedere all'accertamento del confine secondo l'art. 950 c.c.; ha inoltre accolto il sesto motivo sulla risarcibilità del danno da occupazione senza titolo, richiamando i principi delle Sezioni Unite sulla necessità di allegare e provare la concreta perdita di godimento o lo specifico pregiudizio economico, con eventuale liquidazione equitativa. I motivi dal secondo al quarto sono stati dichiarati assorbiti dall'accoglimento del primo; il quinto motivo è stato dichiarato inammissibile perché la statuizione sul ripristino dello spazio comune risultava già coperta dalla conferma del resto della sentenza di primo grado. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  richiamato dalla corte territoriale per qualificare come comune lo spazio antistante il garage dell'appellato

• art. 1346 c.c.

  ritenuto dalla Cassazione inconferente rispetto all'accertamento del confine e della violazione delle distanze legali

• art. 1350 c.c.

  ritenuto inconferente; la forma scritta dei contratti traslativi di diritti reali non rileva ai fini dell'individuazione del confine nella controversia

• art. 3 NTA Comune di Roma

  richiamato come parametro delle distanze legali contestate

• art. 8 NTA Comune di Roma

  richiamato come parametro delle distanze legali contestate

• art. 950 c.c.

  indicato come norma corretta per l'accertamento e la regolazione del confine tra fondi, anche incidentalmente ai fini della domanda sulle distanze

• art. 555 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente in connessione con l'espropriazione immobiliare e con l'individuazione del bene

• art. 2826 c.c.

  richiamato dal ricorrente quale norma che, dopo la riforma del 1985, esige l'esatta identificazione dell'immobile

• l. n. 52/1985

  citata dal ricorrente per la riforma dell'art. 2826 c.c. in tema di identificazione dell'immobile

• artt. 2727 e 2729 c.c.

  dedotti per contestare la valutazione delle presunzioni e delle risultanze tecniche

• artt. 115 e 116 c.p.c.

  dedotti per censurare la valutazione delle prove e delle risultanze istruttorie

• art. 112 c.p.c.

  invocato per lamentare omessa pronuncia sulla domanda di rilascio della porzione occupata

• art. 1226 c.c.

  richiamato in tema di liquidazione equitativa del danno da occupazione senza titolo; la Corte ne ha fatto applicazione in combinazione con i principi delle Sezioni Unite sulla prova del danno

• Sez. U. n. 33645/2022

  richiamata per i principi sulla risarcibilità del danno da occupazione senza titolo e sulla necessità di allegazione e prova della concreta perdita di godimento o dello specifico pregiudizio economico

Massime di principio

• Nelle controversie tra proprietari confinanti sulla violazione delle distanze legali, l'incertezza del confine non legittima un non liquet: il confine deve essere accertato, anche incidentalmente, secondo i criteri dell'art. 950 c.c.
• Le norme sulla determinabilità dell'oggetto e sulla forma degli atti traslativi di diritti reali non sono il parametro corretto per risolvere una lite che richiede la previa delimitazione del confine tra fondi.
• La domanda di risarcimento per occupazione senza titolo di un immobile o di una porzione di esso non può fondarsi su un danno in re ipsa: il proprietario deve allegare e provare la concreta perdita di godimento o uno specifico pregiudizio patrimoniale.
• Se il danno da perdita di godimento è provato nella sua esistenza ma non nel preciso ammontare, il giudice può liquidarlo equitativamente, anche parametrandolo al valore locativo di mercato, purché ne risultino i presupposti fattuali.
• L'omessa pronuncia è insussistente quando la statuizione invocata risulti già coperta dalla conferma della sentenza di primo grado e dunque non sia stata effettivamente omessa dal giudice di merito.

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