Cassazione Civile, Sentenza n. 4005/2024 del 13/02/2024

Esito

La controversia

La ricorrente impugnava la sentenza della Corte d'Appello che aveva applicato l'art. 1489 c.c., ritenendo che le difformità urbanistiche dell'immobile costituissero oneri/diritti altrui non dichiarati e quindi soggetti alla garanzia venditrice con prescrizione decennale. La ricorrente contestava tale qualificazione sostenendo che le difformità erano vizi che non impedivano il libero godimento dell'immobile (interessando solo piano interrato e sottotetto), che l'immobile era stato venduto a corpo e che l'acquirente era a conoscenza delle irregolarità; perciò doveva trovare applicazione il regime dei vizi (art. 1490 e art. 1495 c.c.) e la relativa prescrizione annuale. In primo e secondo grado sono emersi rilievi tecnici (CTU) su irregolarità: cantina adibita a cucina di 20,25 mq, sottotetto 25,20 mq con altezza insufficiente, bagno con altezza insufficiente. La Corte d'Appello aveva condannato la venditrice al risarcimento e alla riduzione del prezzo (importi quantificati in sentenza).

Norme richiamate

• art. 1489 c.c.

  La norma è stata applicata dalla Corte d'appello nella parte che tutela l'acquirente contro oneri o diritti non dichiarati che diminuiscono il libero godimento del bene; il venditore è responsabile salvo che dimostri che l'acquirente era a conoscenza. La Cassazione richiama la giurisprudenza che limita l'applicazione se gli oneri sono percepibili mediante i sensi (opere visibili e permanenti), perché in tal caso vince il principio della conoscenza del compratore.

• art. 1495 c.c.

  Richiamato nel confronto normativo: disciplina i rimedi dell'acquirente per i vizi della cosa e la relativa durata dell'azione (termine annuale dalla scoperta). La ricorrente sosteneva che le difformità dovessero essere inquadrate come vizi soggetti a tale regime.

• art. 1490 c.c.

  Richiamato nella prospettazione della ricorrente come norma di riferimento per i vizi, ossia per la qualificazione delle difformità come vizi della cosa e per l'applicazione del regime di responsabilità venditrice per vizi (connesso all'art. 1495).

Massime di principio

• Se le difformità urbanistiche sono non apparenti e non dichiarate, può applicarsi l'art. 1489 c.c. con conseguente tutela del compratore e prescrizione decennale, salvo prova che l'acquirente fosse effettivamente a conoscenza.
• Se le difformità sono percepibili direttamente mediante i sensi (opere visibili e permanenti), il compratore non può invocare l'affidamento sulla dichiarazione del venditore e rileva la sua conoscenza: in tal caso si tende a qualificare il problema come vizio cui si applicano le norme sui vizi (art. 1490 e 1495) e la prescrizione annuale.
• La prova della conoscenza dell'acquirente è centrale: la valutazione deve essere effettuata caso per caso con adeguata istruttoria (CTU, documenti contrattuali, planimetrie allegate, modalità di vendita a corpo o a misura).
• La presenza o assenza di planimetrie/atti allegati al preliminare o al rogito e la natura 'a corpo' della vendita influenzano la valutazione della conoscibilità delle difformità.
• In pratica, per valutare rimedi e termini prescrizionali occorre determinare (i) se la difformità costituisce onere/diritto gravante sulla cosa non apparente oppure un vizio, e (ii) se l'acquirente avrebbe potuto o dovuto accorgersene mediante una normale ispezione visiva o documentale.