Sentenza del 27/03/2019 n. 433 - Comm. Trib. Reg. per la Liguria

Esito

La controversia

L'Amministrazione finanziaria ha impugnato la sentenza della C.T.P. di Imperia che aveva accolto il ricorso del contribuente contro un avviso di accertamento relativo alla plusvalenza realizzata nel 2007 mediante la vendita di un terreno comprensivo di progetto approvato e permesso di costruire convenzionato. Secondo l'Ufficio, la precedente richiesta e approvazione del permesso di costruire costituivano attività dirette a rendere concretamente edificabile il terreno e rivelavano un intento speculativo, con conseguente applicazione dell'art. 67, comma 1, lett. a), del TUIR e della tassazione separata prevista per le plusvalenze derivanti da lottizzazione o esecuzione di opere finalizzate all'edificazione. Il contribuente sosteneva invece di non aver eseguito opere materiali e di essersi limitato a vendere un terreno già edificabile in base al piano regolatore, qualificando la fattispecie ai sensi dell'art. 67, lett. b), del TUIR.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale di Genova ha accolto integralmente l'appello dell'Agenzia delle Entrate e riformato la sentenza di primo grado. Ha ritenuto sufficiente, ai fini della configurazione della plusvalenza speculativa, che il cedente avesse avviato prima della vendita l'iter amministrativo e ottenuto il permesso di costruire convenzionato, senza necessità di una lottizzazione formalmente attuata o di opere materiali ulteriori. La richiesta del permesso è stata considerata uno strumento per ottenere un corrispettivo maggiore rispetto al costo originario, e non una mera occasione della vendita. Sono stati ritenuti corretti anche i conteggi dell'Ufficio ai sensi dell'art. 68 del TUIR. Il contribuente è stato condannato alle spese di entrambi i gradi, liquidate in 800 euro per ciascun grado, oltre al contributo unificato per l'appello.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lett. a), D.P.R. 917/1986 (TUIR)

  Plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l'esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita dei terreni e degli edifici.

  La norma si applica anche quando il cedente, prima della vendita, abbia svolto attività tecniche o amministrative dirette a rendere possibile o concretamente sfruttabile l'edificabilità del terreno. Non è indispensabile una lottizzazione formalmente compiuta né l'esecuzione di opere materiali: nel caso esaminato è stata ritenuta sufficiente la richiesta e approvazione del permesso di costruire convenzionato.

• Art. 67, comma 1, lett. b), D.P.R. 917/1986 (TUIR)

  Plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni.

  Secondo la decisione, questa fattispecie sarebbe stata applicabile se le attività finalizzate all'edificazione fossero state compiute dal cessionario dopo l'acquisto, poiché in tal caso le attività del venditore avrebbero costituito una mera occasione e non lo strumento per conseguire il maggior prezzo.

• Art. 68 D.P.R. 917/1986 (TUIR)

  La plusvalenza è determinata dalla differenza tra i corrispettivi percepiti e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente.

  Per il terreno edificabile acquisito a titolo oneroso, la plusvalenza è stata individuata confrontando il prezzo di vendita con il valore normale del terreno nel momento anteriore all'attività diretta al frazionamento o a renderne possibile l'utilizzazione edificatoria, detraendo i costi inerenti.

• Art. 8 della legge n. 1150/1942

  Normativa richiamata in materia di procedimento formale di lottizzazione.

  La giurisprudenza citata ha chiarito che non è necessario completare la lottizzazione secondo il procedimento formale previsto dalla legge: è sufficiente una concreta attività tecnica o amministrativa diretta al frazionamento o alla valorizzazione edificatoria del terreno.

• Art. 15 del D.Lgs. n. 546/1992

  Richiamato per la regolazione delle spese del processo tributario secondo il principio della soccombenza.

• Art. 91 c.p.c.

  Richiamato quale principio generale per la condanna alle spese della parte soccombente.

• Sentenza della Corte di Cassazione n. 20681 del 14 ottobre 2015

  Ha affermato che, per configurare una plusvalenza speculativa, è sufficiente che il venditore abbia svolto prima della cessione una qualche attività tecnica diretta al frazionamento o a rendere possibile l'utilizzazione edificatoria del terreno.

Massime di principio

• La vendita di un terreno già edificabile secondo lo strumento urbanistico non esclude automaticamente la tassazione della plusvalenza come derivante da attività speculativa: occorre verificare se il venditore abbia svolto, prima della cessione, ulteriori attività volte a valorizzarne o concretizzarne l'edificabilità.
• La richiesta, l'ottenimento o l'approvazione di un permesso di costruire, soprattutto se convenzionato e accompagnato da oneri o opere di urbanizzazione, può essere considerata attività sufficiente a integrare la fattispecie dell'art. 67, lett. a), del TUIR, anche in assenza di opere materiali eseguite sul terreno.
• La distinzione decisiva è tra attività compiute dal venditore prima della vendita e attività compiute dal compratore dopo l'acquisto. Nel primo caso l'attività può essere considerata lo strumento per ottenere un maggior prezzo; nel secondo tende a essere una mera occasione e può condurre all'applicazione di una diversa disciplina.
• Per applicare la disciplina della plusvalenza da lottizzazione o da opere dirette all'edificazione non è indispensabile una lottizzazione formalmente perfezionata: può bastare un'attività amministrativa o tecnica concretamente finalizzata alla valorizzazione edificatoria.
• Nel calcolo della plusvalenza occorre individuare il valore del terreno immediatamente precedente all'inizio delle attività edificatorie o di valorizzazione e sottrarre i costi inerenti, confrontando tale valore con il corrispettivo di vendita.
• La presenza di un progetto approvato o di un permesso di costruire nella documentazione di vendita costituisce un elemento probatorio rilevante dell'avvenuta valorizzazione del bene e può giustificare l'accertamento fiscale, salvo prova contraria adeguata.