Risoluzione n. 231 del 6/06/2008

Plusvalenze da cessione di immobile costruito e concesso in locazione

La risoluzione esamina il trattamento fiscale della plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile costruito dai contribuenti e poi concesso in locazione. L’Agenzia delle Entrate si pronuncia sul momento iniziale di decorrenza del quinquennio previsto dall’art. 67, comma 1, lett. b), del DPR n. 917 del 1986, ai fini della tassazione come reddito diverso.

Quesito posto dai contribuenti

I coniugi istanti dichiarano di essere proprietari, ciascuno al 50%, di un immobile da loro costruito e concesso in locazione alla società ALFA S.r.l. dal 1° dicembre 2001. Il certificato di collaudo è stato rilasciato il 13 febbraio 2002. Successivamente:

• il 7 febbraio 2006 è stata presentata richiesta di attribuzione della rendita catastale nella categoria C/2;
• l’Agenzia del Territorio ha poi attribuito la rendita catastale classificando l’immobile in categoria D/8, con effetto dal 10 gennaio 2007;
• il direttore dei lavori ha attestato, in data 20 novembre 2006, che l’ultimazione dei lavori risale al 20 febbraio 2002.

I contribuenti chiedono se l’eventuale plusvalenza realizzata con la cessione dell’immobile debba essere tassata come reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR.

Soluzione interpretativa proposta dagli istanti

Secondo i contribuenti, la plusvalenza non dovrebbe essere tassata. Essi sostengono che l’esistenza fisica e giuridica del fabbricato debba considerarsi rilevante dal momento in cui esso è divenuto di fatto funzionale e autonomamente negoziabile, quindi, nel caso concreto, già dal dicembre 2001, quando è stato concesso in locazione.

Normativa richiamata

L’Agenzia richiama l’art. 67, comma 1, lett. b), del DPR n. 917 del 22 dicembre 1986, che assoggetta a tassazione come redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. La norma è letta in chiave antielusiva/speculativa: la tassazione colpisce i guadagni derivanti da cessioni immobiliari effettuate entro un arco temporale inferiore a cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione.

Criterio per individuare il momento di ultimazione della costruzione

L’Agenzia precisa che, nel caso di fabbricati in costruzione, il termine quinquennale decorre dal momento in cui l’immobile è stato realizzato. Per stabilire quando la costruzione si considera ultimata, richiama orientamenti già espressi in altre materie tributarie:

• la circolare 1° marzo 2007, n. 12/E, in tema IVA, secondo cui l’ultimazione coincide con il momento in cui l’immobile è idoneo a svolgere la propria funzione o ad essere destinato al consumo;
• la circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, in materia di requisiti "prima casa", che considera ultimato un fabbricato concesso in uso a terzi con contratto relativo all’utilizzo dell’immobile;
• ai fini ICI, l’art. 2, comma 1, lett. a), del D.Lgs. n. 504 del 30 novembre 1992, secondo cui il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta dalla data di ultimazione dei lavori o, se anteriore, dalla data di effettivo utilizzo.

Principio affermato dall’Agenzia

L’Agenzia afferma che, in ambito tributario, il concetto di ultimazione dei lavori di costruzione prescinde dall’accatastamento e dalla certificazione di collaudo, prevalendo invece la sostanziale fruizione o utilizzazione economica del bene. Nel caso concreto, viene condivisa la posizione degli istanti: il quinquennio di cui all’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR decorre dal 1° dicembre 2001, data in cui l’immobile è stato concesso in locazione alla ditta ALFA S.r.l., come risultante dalla documentazione allegata all’istanza.

Esito del parere

Poiché, sulla base di tale decorrenza, viene meno il presupposto temporale richiesto dalla norma, la cessione del fabbricato non genera una plusvalenza imponibile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR. La risoluzione conclude inoltre ricordando che le Direzioni Regionali devono vigilare affinché i principi enunciati siano applicati in modo uniforme.