Sentenza n. 1315/2026 - Salerno, Sezione 2

Esito

La controversia

Il condominio ha impugnato l'ordinanza di demolizione deducendo la violazione dell'art. 31 del d.P.R. n. 380 del 2001, l'insussistenza dei presupposti per l'esercizio del potere repressivo, il difetto di istruttoria e di motivazione, la contraddittorietà dell'azione amministrativa e l'incertezza dell'oggetto dell'ordine demolitorio. Secondo il ricorrente, il locale tecnico sarebbe stato realizzato contestualmente al fabbricato principale in forza della licenza edilizia n. 25 del 19 agosto 1968 e sarebbe stato destinato sin dall'origine a ospitare la centrale termica condominiale. La documentazione edilizia originaria, gli elaborati progettuali, i pareri acquisiti e gli atti condominiali avrebbero dovuto essere considerati dal Comune. Il ricorrente ha inoltre evidenziato che la vicenda riguardava interventi successivi eseguiti da un condomino, tra cui la rimozione di una tamponatura, e che l'ordinanza non chiariva se l'abusività fosse riferita alla realizzazione originaria dell'intero locale oppure soltanto alle modifiche successive.

La decisione

Il TAR ha accolto il ricorso e annullato l'ordinanza di demolizione e gli atti impugnati. Ha precisato che l'ordinanza ex art. 31 del d.P.R. n. 380 del 2001 è normalmente atto vincolato e non richiede una specifica motivazione sull'interesse pubblico alla demolizione, ma presuppone comunque una puntuale verifica dei fatti e dei presupposti giuridici, nonché l'esatta individuazione dell'opera abusiva e del percorso logico che conduce a qualificarla come priva di titolo. Nel caso concreto il Comune si era limitato a richiamare genericamente la documentazione presente negli uffici e gli accertamenti svolti, senza indicare gli elementi tecnici e documentali posti a fondamento della qualificazione del locale come abusivo. L'amministrazione non aveva esaminato adeguatamente la documentazione prodotta dal condominio, idonea a porre in dubbio che il vano fosse stato realizzato contestualmente al fabbricato e assentito dalla licenza edilizia del 1968, né aveva distinto tra il manufatto originario e gli eventuali interventi successivi. L'ordinanza risultava inoltre contraddittoria e non consentiva di comprendere quale fosse precisamente l'abuso contestato. Il TAR ha chiarito che le risultanze catastali hanno valore meramente fiscale e non provano la legittimità edilizia né la titolarità civilistica del bene; ha altresì distinto la questione della natura condominiale del locale da quella della sua conformità urbanistico-edilizia. Le ulteriori censure sono state assorbite. È stata lasciata all'amministrazione, in sede di riedizione del potere, la verifica dei presupposti per l'eventuale applicazione dell'art. 34-ter, comma 4, del d.P.R. n. 380 del 2001 e dell'art. 3, comma 1, del d.l. n. 69 del 2024. Le spese di lite sono state integralmente compensate.

Norme richiamate

• art. 31 d.P.R. n. 380/2001

  L'ordinanza di demolizione è un atto vincolato quanto all'an e, in linea generale, non richiede una motivazione specifica sull'interesse pubblico alla rimozione dell'abuso; richiede però l'esatta individuazione dell'opera abusiva e l'accertamento della sua realizzazione in assenza del necessario titolo edilizio, sulla base di un'istruttoria adeguata.

• art. 34-ter, comma 4, d.P.R. n. 380/2001

  La possibile applicazione della disposizione, in relazione alla risalenza del manufatto e alla documentazione edilizia prodotta, deve essere verificata dall'amministrazione in sede di riedizione del potere.

• art. 3, comma 1, d.l. n. 69/2024

  La possibile applicazione della disposizione è rimessa alla verifica amministrativa nella fase successiva all'annullamento, avuto riguardo alla risalenza e alla concreta consistenza dell'intervento.

• art. 60 c.p.a.

  La controversia è stata definita con sentenza in forma semplificata, previa informazione alle parti della possibile decisione immediata.

Massime di principio

• Anche quando l'ordinanza di demolizione ex art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 costituisce esercizio di potere vincolato e non richiede una specifica comparazione dell'interesse pubblico, l'amministrazione deve svolgere un'istruttoria puntuale sui presupposti di fatto e di diritto, individuando con precisione l'opera contestata e verificando l'assenza del titolo edilizio.
• Quando la documentazione disponibile prospetta che un manufatto possa essere stato realizzato contestualmente all'edificio principale e assistito da un titolo edilizio originario, l'amministrazione deve esaminare tale documentazione e verificare l'epoca di realizzazione, la riconducibilità dell'opera al titolo e la natura degli eventuali interventi successivi; il mancato esame determina difetto di istruttoria e di motivazione.
• L'ordine di demolizione deve chiarire se l'abusività riguarda la realizzazione originaria dell'intero manufatto oppure interventi successivi sul medesimo; l'indeterminatezza dell'oggetto dell'ordine e la mancata distinzione tra opere originarie e modifiche sopravvenute ne determinano l'illegittimità.
• Le risultanze catastali, avendo natura meramente fiscale, non dimostrano né la conformità urbanistico-edilizia di un manufatto né la sua legittima titolarità civilistica; esse non possono sostituire l'accertamento edilizio richiesto per l'adozione della demolizione.

Come è indicizzato