Cassazione Civile, Ordinanza n. 10361/2024 del 17/04/2024

Esito

La controversia

Una società aveva concesso in locazione a un’altra l’intero immobile ad uso produttivo/industriale, ma al momento della consegna una porzione del bene, corrispondente all’ex appartamento del custode, non era stata liberata e restava occupata da beni della locatrice. La conduttrice aveva agito per ottenere il rilascio della porzione e il risarcimento del danno da mancato godimento; in primo e secondo grado le domande erano state accolte, con qualificazione del pregiudizio in termini di danno da inadempimento. La società locatrice ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: con il primo ha dedotto violazione dell’art. 1223 c.c. e degli artt. 1575 e 2697 c.c., sostenendo che il danno non poteva essere ritenuto in re ipsa e che la conduttrice non aveva provato un concreto decremento patrimoniale; con il secondo ha censurato la quantificazione del pregiudizio, sostenendo che il criterio usato dal giudice di merito, basato sul valore locativo di mercato della porzione non consegnata, fosse errato e che la liquidazione dovesse invece commisurarsi alla proporzionale riduzione del godimento dell’intero bene rispetto al corrispettivo contrattuale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo e accolto il secondo. Ha precisato che, in presenza di consegna solo parziale dell’immobile locato, il credito della conduttrice non va qualificato come risarcitorio ma come restitutorio, perché il canone corrisposto per la parte non goduta non trova causa nel sinallagma contrattuale. Tuttavia ha ritenuto errato il criterio di liquidazione seguito dai giudici di merito, fondato sul valore figurativo del canone di mercato della sola porzione occupata. Ha quindi cassato la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e ha rinviato alla Corte d’appello in diversa composizione per nuovo esame e per la regolazione delle spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1223 c.c.

  Richiamato per distinguere tra danno risarcibile e credito restitutorio; la Corte ha escluso che, nel caso di pagamento del canone per una porzione non consegnata, la pretesa della conduttrice debba essere ricondotta a un danno risarcitorio ex art. 1223 c.c.

• art. 1575 c.c.

  La consegna della cosa locata è obbligo essenziale del locatore e presupposto del pagamento del canone.

• art. 1587 c.c.

  L’obbligo del conduttore di prendere in consegna la cosa e pagare il corrispettivo è correlato alla previa consegna del bene da parte del locatore.

• art. 1460 c.c.

  È legittima l’eccezione di inadempimento e la sospensione del canone quando venga meno o si riduca in modo apprezzabile la controprestazione del locatore, nel rispetto della proporzione e della buona fede.

• art. 1578 c.c.

  Citato dalla ricorrente a sostegno del secondo motivo, in relazione alla disciplina dei rimedi in caso di vizi o mancanza di qualità del bene locato.

• art. 1584 c.c.

  Citato dalla ricorrente a sostegno del secondo motivo, in relazione alla riduzione del godimento della cosa locata e al proporzionale adeguamento del corrispettivo.

• art. 1618 c.c.

  Citato dalla ricorrente a sostegno del secondo motivo, quale norma richiamata per la disciplina dell’inadempimento del locatore nei rapporti di locazione.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato nel primo motivo in tema di onere della prova, ma la Corte ha ritenuto infondata la censura perché fondata su una qualificazione erroneamente risarcitoria della pretesa.

• art. 384, comma 4, c.p.c.

  La Corte ha corretto la motivazione della sentenza impugnata, qualificando il credito come restitutorio anziché risarcitorio, senza però accogliere la censura demolitoria sul punto.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma processuale utilizzata per la trattazione camerale del ricorso.

• art. 414 c.p.c.

  Norma richiamata per l’originaria proposizione del ricorso introduttivo in primo grado nel rito del lavoro.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Base formale dei motivi di ricorso per violazione di legge.

• art. 12, secondo comma, disp. prel. c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per l’applicazione analogica delle norme invocate in tema di locazione.

Massime di principio

• Nella locazione, l’obbligo di pagamento del canone presuppone la consegna effettiva della cosa locata: se la consegna è mancante o solo parziale, viene meno o si riduce la giustificazione causale del corrispettivo.
• Quando il conduttore corrisponde integralmente il canone pur avendo ricevuto solo una parte del bene locato, la pretesa alla restituzione della quota non dovuta ha natura restitutoria e non risarcitoria.
• La quantificazione della somma da restituire deve essere effettuata in modo proporzionale, confrontando il canone pattuito con quello equo riferibile alla sola porzione effettivamente goduta, tenendo conto della concreta utilizzabilità dei locali non consegnati e della riduzione di utilità subita.
• L’eccezione di inadempimento del conduttore può operare anche in caso di riduzione dell’utilità del bene locato, purché la sospensione del pagamento sia proporzionata all’oggettivo squilibrio tra le prestazioni e conforme a buona fede.
• In sede di legittimità, la Corte può correggere la motivazione della sentenza impugnata quando il giudice di merito abbia qualificato in modo non corretto la natura del credito, purché la decisione finale risulti comunque coerente con il principio di diritto applicabile.

Come è indicizzato