Cassazione Civile, Ordinanza n. 02735/2026 del 07/02/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un accertamento IVA relativo all'anno d'imposta 2002 emesso nei confronti di una società che aveva realizzato un complesso in zona litoranea di Brindisi, denominato "Acque Chiare", sulla base di atti urbanistico-amministrativi che, secondo l'Agenzia, avevano artificiosamente mutato la destinazione di un originario intervento turistico-alberghiero in una serie di unità destinate ad abitazione, consentendo alla società di applicare aliquote IVA ridotte nelle cessioni ai privati e nelle fatture passive per beni e servizi impiegati nell'edificazione. L'Ufficio contestava quindi sia l'indebita applicazione delle aliquote agevolate alle vendite delle singole unità, sia l'omessa regolarizzazione delle fatture dei fornitori ex art. 6, comma 8, d.lgs. n. 471 del 1997. La CTR aveva respinto l'appello dell'Ufficio valorizzando il classamento catastale delle unità come abitazioni in villino e la natura civile abitativa degli immobili risultante da precedenti decisioni non impugnate, oltre a reputare generica la censura sulle fatture passive. In cassazione l'Agenzia deduceva, con due motivi, violazione dell'art. 16 d.P.R. n. 633 del 1972 e della Tabella A allegata, nonché dell'art. 6, comma 8, d.lgs. n. 471 del 1997, sostenendo che la reale destinazione dei manufatti era turistico-alberghiera e che le agevolazioni erano state ottenute solo formalmente tramite atti illegittimi; inoltre contestava l'erroneità della declaratoria di genericità sulla ripresa a tassazione dei costi documentati dalle fatture passive.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondati i rilievi della CTR e ha accolto entrambi i motivi del ricorso dell'Agenzia. Ha affermato che, ai fini della determinazione dell'aliquota IVA, occorre guardare alla effettiva destinazione dei manufatti, anche se abusiva, e non al solo dato formale del classamento o dei titoli amministrativi; il giudice tributario può e deve valutare l'intera filiera degli atti amministrativi, disapplicando quelli illegittimi se necessario. Nel caso concreto, la CTR ha omesso l'accertamento in fatto sulla reale destinazione delle unità e ha attribuito valore decisivo a provvedimenti formali senza vaglio critico della loro coerenza con l'accordo di programma originario. Anche la censura sulla genericità delle fatture passive è stata ritenuta erroneamente respinta, poiché l'Ufficio aveva circoscritto la ripresa al sub-comparto interessato e, comunque, il cessionario/committente deve verificare, ove disponga di elementi ulteriori rispetto alla fattura, la coerenza estrinseca della qualificazione fiscale dell'operazione. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla CTR in diversa composizione, per nuovo esame conformemente al principio di diritto enunciato.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È il vizio dedotto per denunciare violazione di legge nei due motivi di ricorso.

• art. 16 d.P.R. n. 633 del 1972

  La disciplina delle aliquote IVA va applicata in base alla effettiva destinazione del bene; l'aliquota ridotta non spetta se l'immobile non è realmente destinato alle esigenze abitative tutelate dalla norma.

• Tabella A, Parte II, n. 21, d.P.R. n. 633 del 1972

  La Corte la richiama come base dell'aliquota agevolata del 4 per cento per determinate cessioni immobiliari, subordinata all'effettiva destinazione abitativa.

• Tabella A, Parte III, n. 127-undecies, d.P.R. n. 633 del 1972

  L'aliquota ridotta si applica solo se l'unità sia effettivamente utilizzata per soddisfare esigenze abitative.

• art. 6, comma 8, d.lgs. n. 471 del 1997

  Il cessionario/committente deve regolarizzare l'operazione imponibile e, se ha elementi ulteriori rispetto alla fattura, deve verificare non solo la regolarità formale ma anche la coerenza estrinseca della qualificazione fiscale.

• art. 5 all. E l. n. 2248 del 1865

  Il giudice tributario, quale giudice di diritti, può disapplicare gli atti amministrativi illegittimi rilevanti ai fini della decisione.

• artt. 30 e 44, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380 del 2001

  Richiamati nel fatto come base della contestazione penale per lottizzazione abusiva, rilevante in via argomentativa per valutare l'illiceità della condotta.

• artt. 81 e 110 c.p.

  Richiamati nel fatto per la contestazione penale nei confronti del legale rappresentante, come dato storico del contenzioso.

• art. 14, comma 4-bis, legge n. 537 del 1993

  Richiamato nel contesto della ripresa fiscale dei costi relativi al sub-comparto C.

Massime di principio

• In materia di IVA sulle cessioni di immobili e sulle forniture per la loro edificazione, la corretta aliquota dipende dalla effettiva destinazione concreta del bene e non dal solo dato formale del classamento catastale o dei titoli edilizi.
• Quando gli atti amministrativi che sorreggono la qualificazione fiscale del bene sono tra loro incoerenti o illegittimi, il giudice tributario deve considerare l'intera sequenza provvedimentale e può disapplicare gli atti illegittimi rilevanti ai fini del giudizio.
• L'aliquota agevolata per immobili a destinazione abitativa non spetta se l'immobile, pur astrattamente idoneo a uso abitativo, è in realtà inserito e utilizzato in una struttura funzionale a un'attività d'impresa diversa dall'abitazione.
• In tema di regolarizzazione delle fatture passive, il cessionario o committente non può limitarsi alla verifica formale del documento quando disponga di elementi ulteriori che rendano necessaria una valutazione sulla coerenza sostanziale della qualificazione fiscale dell'operazione.

Come è indicizzato