Sentenza del 07/08/2019 n. 21080 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La N. s.r.l. contestava gli avvisi di accertamento ICI relativi agli anni 2008, 2009 e 2010, sostenendo che i terreni, inseriti nel PRG in zona M1 per servizi pubblici e soggetti a piano attuativo non adottato entro il termine previsto, fossero divenuti agricoli o comunque non edificabili. Contestava inoltre l'utilizzo del valore venale quale base imponibile. Il Comune di Pomezia, a sua volta, impugnava la rideterminazione del valore operata dalla CTR, ritenendo che il giudice tributario avesse indebitamente sostituito la propria valutazione a quella dell'amministrazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato entrambi i ricorsi. Ha confermato che, ai fini ICI, l'edificabilità deve essere desunta dalla qualificazione del terreno nel PRG adottato dal Comune, anche se il piano non è stato approvato dalla Regione e anche in assenza di strumenti attuativi. La decadenza del vincolo preordinato alla realizzazione di opere pubbliche non rende automaticamente l'area agricola o totalmente inedificabile, ma determina l'applicazione della disciplina delle cosiddette zone bianche, caratterizzate da un limitato indice di edificabilità. Le ridotte dimensioni o la particolare conformazione del lotto incidono sul valore venale, non sulla natura edificabile. È stata ritenuta legittima anche la rideterminazione giudiziale della base imponibile, mediante riferimento alla stima dell'Agenzia del Territorio. Le spese sono state compensate per reciproca soccombenza; entrambi i ricorrenti devono versare l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. b)

  La nozione di area fabbricabile, ai fini ICI, va interpretata considerando la destinazione urbanistica risultante dal PRG adottato dal Comune.

• D.L. n. 203 del 2005, art. 11-quaterdecies, comma 16, convertito dalla L. n. 248 del 2005

  Norma di interpretazione autentica secondo cui l'edificabilità rilevante ai fini ICI deriva dalla qualificazione urbanistica dell'area nel piano regolatore generale adottato, senza necessità di approvazione regionale o di strumenti attuativi.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, convertito dalla L. n. 248 del 2006

  Conferma la rilevanza della destinazione urbanistica attribuita dal PRG adottato per determinare l'applicabilità del criterio del valore venale.

• D.P.R. n. 380 del 2001, art. 9

  Disciplina le aree prive di specifica pianificazione urbanistica, cosiddette zone bianche, nelle quali non viene meno ogni possibilità edificatoria, pur applicandosi limiti e indici ridotti.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 7, comma 5

  Il giudice tributario può esaminare il rapporto sostanziale e rideterminare la corretta misura della pretesa tributaria, senza limitarsi all'annullamento dell'atto.

• D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, commi 1-bis e 1-quater

  Prevede, in caso di rigetto del ricorso, l'obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

Massime di principio

• Per l'ICI e, in generale, per i tributi basati sul valore venale, un'area può essere considerata edificabile già in forza della destinazione prevista dal PRG adottato, anche se il piano non è ancora approvato dalla Regione o non sono stati approvati piani attuativi.
• La mancata approvazione o attuazione del piano urbanistico non elimina necessariamente l'edificabilità, ma può ridurre il valore commerciale dell'area e quindi la base imponibile.
• La decadenza di un vincolo preordinato all'esproprio non trasforma automaticamente il terreno in area agricola: occorre verificare la disciplina applicabile alle zone bianche e gli eventuali limiti edificatori residui.
• Le ridotte dimensioni o la conformazione sfavorevole del lotto incidono normalmente sulla valutazione economica, non sulla qualificazione giuridica come area edificabile, salvo diversa previsione degli strumenti urbanistici.
• Nel processo tributario il giudice può rideterminare direttamente la base imponibile o l'imposta dovuta, purché resti entro i limiti della domanda e utilizzi elementi probatori acquisiti al giudizio.
• La qualificazione urbanistica e la concreta possibilità economica di edificazione sono profili distinti: la prima determina la natura edificabile, mentre la seconda incide principalmente sulla quantificazione del valore venale.