Risposta n. 150 del 21/05/2019

Detrazione per ristrutturazione con ampliamento di edificio esistente

L’interpello riguarda l’applicazione della detrazione prevista dall’articolo 16-bis, comma 3, del TUIR agli acquirenti di unità immobiliari ricavate da un edificio oggetto di lavori di ristrutturazione e ampliamento. La questione nasce in un’operazione di impresa immobiliare per la rivendita, nella quale l’intervento edilizio presenta sia una parte di recupero dell’esistente sia una parte di nuova superficie realizzata in ampliamento.

Fattispecie rappresentata dalla società istante

La società ALFA, impresa immobiliare di costruzione per la rivendita, ha acquistato un immobile sul quale è stato realizzato un intervento edilizio composto da:

• ristrutturazione di circa XXX mq;
• ampliamento di circa XXX mq di superficie utile.

L’ampliamento, secondo la società, non risulterebbe formalmente dal permesso di costruire, rilasciato come permesso per ristrutturazione edilizia. L’immobile ha inoltre cambiato destinazione d’uso da commerciale ad abitativo e, per effetto di tale mutamento e della diversa computabilità di alcuni vani tecnici, la superficie edificabile complessiva risulterebbe aumentata senza variazione della volumetria complessiva. La parte ristrutturata rappresenta circa il 71% dell’intero edificio, mentre la parte ampliata circa il 29%.

La società riferisce di essere prossima alla stipula dei primi contratti preliminari e/o proposte di acquisto delle unità immobiliari ricavate dall’intervento.

Quesito posto all’Agenzia delle Entrate

L’istante domanda se, in relazione alle unità immobiliari cedute, i futuri acquirenti possano fruire della detrazione di cui all’articolo 16-bis, comma 3, del TUIR.

In subordine, qualora non fosse possibile riconoscere il bonus per l’intero, chiede se l’intervento possa comunque essere trattato come mera ristrutturazione edilizia, scorporando dal prezzo di vendita delle singole unità la quota parte riferibile all’ampliamento, così da riconoscere l’agevolazione almeno pro quota sulla sola parte ristrutturata.

Soluzione interpretativa proposta dal contribuente

La società sostiene che il tenore letterale dell’articolo 16-bis, comma 3, del TUIR consentirebbe di ricondurre l’intervento alla ristrutturazione edilizia agevolabile, poiché la norma riconosce la detrazione per interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, con successiva alienazione entro diciotto mesi dal termine dei lavori.

Secondo l’istante, non vi sarebbe quindi un ostacolo alla fruizione della detrazione da parte degli acquirenti. In via subordinata, qualora non si volesse accedere a tale lettura, la società ritiene che si possa comunque riconoscere l’agevolazione agli appartamenti ricadenti nella parte ristrutturata e, almeno pro quota, a quelli ricompresi anche nella parte ampliata, ripartendo il prezzo di cessione secondo il rapporto tra costo dell’ampliamento e costo della ristrutturazione.

Normativa e prassi richiamate dall’Agenzia

L’Agenzia richiama anzitutto l’articolo 16-bis, comma 3, del TUIR, che prevede la detrazione per gli interventi di recupero su interi fabbricati eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie, con successiva alienazione o assegnazione entro diciotto mesi dal termine dei lavori.

Richiama inoltre l’articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, che definisce gli interventi di ristrutturazione edilizia, includendo anche la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’edificio preesistente, fatte salve le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, nonché il ripristino di edifici crollati o demoliti purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

L’Agenzia evidenzia che la qualificazione urbanistico-edilizia delle opere spetta, in ultima analisi, al Comune o all’ente territoriale competente, mentre la verifica del rispetto della volumetria preesistente deve risultare da professionisti abilitati nella presentazione del progetto allo Sportello Unico per l’Edilizia.

Sono richiamati anche:

• il parere del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici n. 27/2018 del 22 marzo 2018, comunicato il 17 aprile 2018;
• la circolare 4 aprile 2018, n. 7/E, pagine 238 e seguenti, che chiarisce il trattamento degli interventi di ristrutturazione edilizia in caso di demolizione e ricostruzione.

Soluzione interpretativa dell’Agenzia

L’Agenzia afferma che, ai fini della detrazione di cui all’articolo 16-bis, comma 3, del TUIR, è necessario che dal titolo amministrativo autorizzativo risulti che l’opera consiste in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione. In particolare, deve trattarsi di una fedele ricostruzione o comunque di un intervento nel quale la volumetria dell’edificio preesistente resti invariata.

In base alla circolare n. 7/E del 2018, la detrazione compete solo in caso di fedele ricostruzione nel rispetto della volumetria preesistente; al contrario, in caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento della volumetria, l’intervento è considerato nel suo complesso nuova costruzione e il beneficio non spetta.

Per gli interventi realizzati senza demolizione dell’edificio esistente ma con ampliamento dello stesso, l’Agenzia precisa che la detrazione per i futuri acquirenti spetta solo per le spese riferibili alla parte esistente, poiché l’ampliamento configura comunque nuova costruzione.

Parere dell’Agenzia delle Entrate sul caso concreto

Nel caso esaminato, dall’istanza e dalla documentazione integrativa emerge che la società ha eseguito lavori di ristrutturazione e ha costruito anche un avancorpo commerciale. La parte ristrutturata incide per circa il 71% e la parte ampliata per circa il 29% dell’intero edificio.

L’istante ha sostenuto che non vi sarebbe stato impatto sulla volumetria complessiva, poiché la superficie totale sarebbe rimasta invariata per effetto del cambio di destinazione d’uso da commerciale a civile abitazione. Tuttavia, l’Agenzia osserva che a sostegno di tale affermazione non è stato prodotto alcun documento tecnico idoneo a provarla.

Pertanto, nel caso di specie, la detrazione di cui all’articolo 16-bis, comma 3, del TUIR è riconosciuta solo per le spese riferibili alla parte esistente, a condizione che i lavori configurino una ristrutturazione senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso.

Adempimenti operativi richiesti

Per consentire la fruizione del beneficio solo sulla parte agevolabile, l’Agenzia precisa che occorre:

• mantenere distinte, nella fatturazione, le due tipologie di intervento, cioè ristrutturazione e ampliamento;
• oppure, in alternativa, disporre di un’apposita attestazione rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione, sotto la propria responsabilità, che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento;
• utilizzare criteri oggettivi nella ripartizione dei costi.

Conclusioni

L’interpretazione dell’istante viene accolta solo parzialmente. La detrazione non spetta indiscriminatamente sull’intero prezzo di cessione delle unità immobiliari quando l’intervento comprenda anche un ampliamento qualificabile come nuova costruzione. Il beneficio è ammesso esclusivamente per la parte di spesa riferibile all’edificio preesistente, purché la lavorazione sia effettivamente riconducibile a una ristrutturazione senza demolizione con ampliamento e vi sia una chiara separazione contabile o documentale tra parte agevolata e parte non agevolata.