Sentenza del 17/05/2017 n. 12318 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato gli avvisi di accertamento con cui l'Agenzia delle Entrate aveva assoggettato a IRPEF, mediante tassazione separata, la plusvalenza realizzata dalla vendita di due immobili alla società L. S.p.A. L'Amministrazione aveva qualificato i beni come terreni edificabili, sostenendo che già al momento della cessione sussistesse un'edificabilità di fatto, desunta dalla futura costruzione di un capannone e dal prezzo di vendita, ritenuto incompatibile con una destinazione agricola. I contribuenti hanno dedotto la violazione del D.P.R. n. 917/1986, art. 81, oggi art. 67, comma 1, lett. b), sostenendo che, alla data della vendita, la variante urbanistica che avrebbe trasformato la destinazione da agricola a industriale non era ancora stata formalmente adottata dal Comune ed era intervenuta solo oltre tre mesi dopo.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo errata la decisione della C.T.R. La qualificazione fiscale di un'area come edificabile richiede almeno la formale adozione, da parte del competente organo comunale, dello strumento urbanistico generale o della variante che attribuisca tale destinazione. Non è sufficiente una mera aspettativa di futura adozione, anche se desumibile dal prezzo di vendita o da altri elementi economici. La sentenza impugnata è stata cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte ha deciso nel merito accogliendo il ricorso introduttivo dei contribuenti e annullando gli effetti dell'accertamento. Le spese dell'intero giudizio sono state integralmente compensate per la peculiarità e novità della questione.

Norme richiamate

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 81, oggi art. 67, comma 1, lett. b)

  La norma disciplina, tra l'altro, la tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili. La tassazione presuppone che il terreno abbia effettivamente natura edificatoria secondo i criteri fiscali applicabili al momento della cessione.

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito nella L. 4 agosto 2006, n. 248

  Un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo.

  Ai fini fiscali è sufficiente che lo strumento urbanistico generale sia stato formalmente adottato dal Comune; non sono invece necessarie la successiva approvazione regionale né l'adozione degli strumenti attuativi. La norma, avente natura interpretativa, si applica anche a fattispecie anteriori e ai giudizi pendenti.

• Art. 384 c.p.c.

  Consente alla Corte di cassazione, quando non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, di decidere direttamente la causa nel merito dopo aver cassato la sentenza impugnata.

• Cass., Sezioni Unite, sentenze nn. 25505 e 25506 del 30 novembre 2006

  Le Sezioni Unite hanno chiarito che l'adozione dello strumento urbanistico con destinazione edificatoria attribuisce al terreno una qualità economicamente rilevante ai fini fiscali, anche prima dell'approvazione regionale e degli strumenti attuativi.

Massime di principio

• Per qualificare fiscalmente un terreno come edificabile non è sufficiente una previsione informale, una trattativa privata, il prezzo elevato o la concreta intenzione delle parti di costruire: deve esistere almeno un atto formale di adozione della variante o dello strumento urbanistico da parte dell'organo comunale competente.
• Non occorre attendere l'approvazione regionale dello strumento urbanistico né l'adozione dei piani attuativi: l'adozione comunale è il momento minimo rilevante ai fini fiscali.
• La destinazione urbanistica deve essere valutata con riferimento alla data della cessione. Un cambiamento urbanistico intervenuto successivamente non può, da solo, trasformare retroattivamente un terreno agricolo in edificabile ai fini della tassazione della plusvalenza.
• Il valore attribuito dalle parti nel contratto può costituire un elemento indiziario, ma non sostituisce il requisito formale dell'adozione dello strumento urbanistico; in assenza di tale atto, il maggior prezzo resta riconducibile al rischio contrattuale o alle valutazioni soggettive dei contraenti.
• In casi analoghi è quindi essenziale verificare la cronologia degli atti urbanistici: data della cessione, data della delibera comunale di adozione della variante, eventuale approvazione regionale e successiva attuazione.