Sentenza del 03/04/2019 n. 1978 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la legittimità e la fondatezza dell’avviso di accertamento ICI relativo al 2010, concernente aree interessate da un intervento di riqualificazione di insediamenti di edilizia residenziale pubblica disciplinato da una convenzione comunale. In particolare, è stato contestato il metodo di determinazione del valore venale delle aree fabbricabili, calcolato con il cosiddetto metodo della trasformazione, ossia mediante la differenza tra il valore dell’edificato realizzabile e i costi necessari per l’edificazione.

La decisione

La contestazione è stata ritenuta infondata. Il criterio utilizzato dal Comune è stato considerato conforme alla disciplina applicabile, poiché determina il valore dell’area fabbricabile prendendo in esame il valore dell’edificato che si potrebbe realizzare sulla cubatura disponibile, sottraendo i relativi costi di trasformazione. È stato quindi escluso che tale metodo violi l’art. 5 del D.Lgs. n. 504/1992. L’avviso di accertamento è stato ritenuto fondato.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 446/1997

  La normativa è richiamata quale base del potere regolamentare e dei criteri utilizzabili dagli enti locali per la determinazione dei valori delle aree edificabili ai fini tributari.

• D.Lgs. n. 504/1992, art. 59, comma 1, lett. g)

  La disposizione consente al Comune di individuare criteri per determinare il valore delle aree fabbricabili. Nel caso esaminato, tale facoltà è stata ritenuta compatibile con l’utilizzo del metodo della trasformazione.

• D.Lgs. n. 504/1992, art. 5

  La norma impone di determinare la base imponibile dell’area fabbricabile in relazione al suo valore venale. Il valore può essere stimato considerando il valore dell’edificazione realizzabile e sottraendo i costi necessari alla trasformazione edilizia.

Massime di principio

• Per le aree fabbricabili ai fini ICI, il valore imponibile può essere determinato con il metodo della trasformazione, calcolando il valore dell’edificato potenzialmente realizzabile e sottraendo i costi di costruzione e gli altri costi necessari all’edificazione.
• Il fatto che l’area sia destinata a interventi di edilizia residenziale pubblica o sia soggetta a una convenzione comunale non esclude automaticamente la sua valorizzazione come area edificabile; tali elementi possono incidere sulla stima del valore, ma non rendono illegittimo il metodo di calcolo.
• La contestazione dell’avviso deve dimostrare, in concreto, errori nella cubatura utilizzata, nei valori di mercato, nei costi di trasformazione o nei vincoli convenzionali applicati. La mera contestazione del metodo della trasformazione, se coerentemente motivato, non è sufficiente.
• La stima deve riferirsi al valore venale dell’area e deve considerare le caratteristiche effettive dell’intervento, inclusi destinazione urbanistica, edificabilità, convenzioni, tempi di edificazione e costi prevedibili.