Sentenza del 09/05/2018 n. 3042 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La questione riguarda la determinazione del costo di acquisto fiscalmente rilevante di un terreno edificabile ceduto a titolo oneroso. La base imponibile della plusvalenza è normalmente costituita dalla differenza tra il prezzo di cessione e il costo di acquisto. Tuttavia, quando il contribuente si avvale della rivalutazione del terreno prevista dall'art. 7, comma 6, della legge n. 448/2001, il valore rideterminato mediante perizia assume la funzione di valore normale minimo di riferimento sia per il calcolo della plusvalenza ai fini IRPEF sia per la determinazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lettera b), TUIR

  Disciplina le plusvalenze realizzate mediante la cessione onerosa di terreni edificabili, determinandole in linea generale sulla differenza tra il corrispettivo percepito e il costo di acquisto fiscalmente riconosciuto.

• Art. 7, comma 6, legge n. 448/2001

  La rideterminazione del valore di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale.

  Il valore risultante dalla rivalutazione, supportata dalla perizia e dagli adempimenti previsti, non rileva soltanto per il calcolo della plusvalenza IRPEF, ma rappresenta anche il valore minimo per le imposte indirette dovute in occasione della cessione.

Massime di principio

• La rivalutazione fiscale di un terreno può essere utilizzata per sostituire il costo storico con il valore rideterminato ai fini del calcolo della plusvalenza, purché siano rispettati gli adempimenti richiesti dalla legge.
• Il contribuente che intende avvalersi del valore rivalutato deve indicarlo espressamente nell'atto di cessione; la sola esistenza della perizia non è sufficiente.
• Se il prezzo di cessione è inferiore al valore rivalutato indicato nell'atto, le imposte indirette vengono comunque calcolate sul valore rivalutato, che opera come soglia minima fiscale.
• Prima di indicare il valore rivalutato nell'atto occorre valutarne la convenienza, perché tale indicazione può aumentare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecarie e catastali anche quando il prezzo effettivamente pattuito è inferiore.