Sentenza del 03/03/2016 n. 453 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la determinazione del valore del terreno, sostenendo che il confronto con altri terreni edificabili della stessa zona non fosse sufficiente. Occorreva considerare la concreta e attuale edificabilità dell'area, tenendo conto delle sue ridotte dimensioni, dei parametri urbanistici applicabili e del fatto che la relativa potenzialità edificatoria era stata asservita ai terreni confinanti per la realizzazione di due fabbricati.

Norme richiamate

• Art. 52, comma 2-bis, del D.P.R. n. 131/1986

  La comparazione con il valore di altri terreni edificabili situati nella stessa zona può costituire un criterio di stima, ma non è sufficiente da sola. La valutazione deve considerare le caratteristiche concrete del terreno, inclusa la sua effettiva possibilità di edificazione.

Massime di principio

• Ai fini fiscali, la qualificazione urbanistica formale di un terreno come edificabile non determina automaticamente un valore elevato: occorre verificare la concreta possibilità di utilizzarlo a fini edificatori.
• La stima comparativa deve essere accompagnata dall'analisi delle dimensioni del lotto, dei parametri urbanistici, dei vincoli e dell'eventuale asservimento della capacità edificatoria ad altri terreni.
• Se il terreno non può essere autonomamente edificato o la sua potenzialità edificatoria è già stata utilizzata da fondi confinanti, il suo valore deve riflettere tali limitazioni.
• In caso di accertamento fiscale, il contribuente può contestare la stima dimostrando che i terreni assunti come comparabili non sono realmente omogenei sotto il profilo della concreta edificabilità.