Risposta n. 364 del 30/08/2019

Cedolare secca su immobile C/1 con subentro del conduttore

L'interpello riguarda un immobile commerciale accatastato in categoria C/1, di circa 180 mq, locato con contratto stipulato il 1° aprile 2014 per sei anni, con scadenza 31 marzo 2020 e rinnovo automatico per altri sei anni salvo disdetta. In corso di esecuzione del rapporto, la società conduttrice originaria ha concesso in affitto il ramo d'azienda a una srl unipersonale, che è subentrata nel contratto di locazione. Il tema centrale è se, per effetto di tale mutamento soggettivo, il locatore possa applicare la cedolare secca prevista per i contratti commerciali C/1 introdotta dalla legge di bilancio 2019.

Fattispecie rappresentata dal contribuente

Il proprietario dell'immobile osserva che:

• l'unità è classificata catastalmente come C/1, con superficie inferiore a 600 mq;
• il contratto originario era in essere alla data del 15 ottobre 2018;
• dal 10 gennaio 2019 la società conduttrice originaria ha ceduto l'azienda a una srl unipersonale, che è subentrata nella posizione di locataria;
• l'unico socio e amministratore della srl è la stessa persona fisica che riveste la qualità di socio accomandatario della sas originaria.

Il contribuente ritiene che il subentro del nuovo soggetto giuridico abbia di fatto modificato il rapporto locatizio e che ciò consenta l'opzione per la cedolare secca dal 10 gennaio 2019, mediante presentazione del modello RLI e comportamento concludente in dichiarazione dei redditi relativa al 2019.

Normativa richiamata

L'Agenzia richiama il comma 59 dell'art. 1 della legge 30 dicembre 2018, n. 145, che ha esteso la cedolare secca ai canoni derivanti da contratti stipulati nel 2019 aventi ad oggetto immobili:

• classificati nella categoria catastale C/1;
• con superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze;
• con applicazione dell'aliquota del 21%.

La stessa norma prevede però un'espressa esclusione: il regime non è applicabile ai contratti stipulati nel 2019 se, alla data del 15 ottobre 2018, era in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

Viene inoltre richiamato l'art. 36, comma 1, della legge n. 392/1978, secondo cui il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto anche senza consenso del locatore, purché sia ceduta o locata insieme l'azienda, con semplice comunicazione al locatore tramite raccomandata A/R.

Soluzione interpretativa proposta dal contribuente

Secondo l'istante, il contratto avrebbe i requisiti oggettivi per la cedolare secca perché riguarda un immobile C/1 di superficie inferiore a 600 mq. Poiché il nuovo utilizzatore dell'immobile è una srl unipersonale subentrata nell'originario rapporto in virtù dell'affitto d'azienda, il contribuente ritiene che si sia determinato un nuovo assetto contrattuale tale da consentire l'opzione a decorrere dal 10 gennaio 2019.

Parere dell'Agenzia delle Entrate

L'Agenzia non condivide la tesi del contribuente e conclude per la non spettanza della cedolare secca.

In particolare, l'Amministrazione osserva che il subentro della srl unipersonale nel contratto di locazione, conseguente alla cessione/affitto d'azienda, non è assimilabile alla stipula di un nuovo contratto. Richiama a tal fine l'art. 36 della legge n. 392/1978 e la giurisprudenza di legittimità, secondo cui tale ipotesi configura una cessione "ex lege" del medesimo contratto di locazione.

Ne deriva che:

• il rapporto originario del 1° aprile 2014 continua a produrre effetti anche nei confronti del nuovo conduttore;
• non occorre risolvere il contratto e stipularne uno nuovo;
• l'unico adempimento fiscale, nei casi di subentro ex lege, è la comunicazione all'Agenzia delle Entrate della successione nella posizione del conduttore, senza applicazione di imposte ulteriori.

L'Agenzia precisa anche che la modifica del canone di locazione non comporta di per sé novazione del contratto, richiamando l'orientamento della Cassazione sulla irrilevanza della sola variazione del canone o del termine di scadenza ai fini della novazione, in assenza degli elementi dell'animus novandi e della causa novandi.

Conclusioni operative

Alla luce del quadro normativo e giurisprudenziale richiamato, l'Agenzia stabilisce che il contribuente non può usufruire del regime della cedolare secca, poiché alla data del 15 ottobre 2018 risultava già in corso un contratto non scaduto, circostanza che impedisce l'applicazione dell'agevolazione anche dopo il subentro del nuovo conduttore.

Di conseguenza, non è possibile far decorrere validamente l'opzione dal 10 gennaio 2019 né considerare il subentro come nuovo contratto ai fini dell'agevolazione. Il rapporto locatizio originario resta in essere e la successione del conduttore va soltanto comunicata all'Agenzia delle Entrate.