Risposta n. 442 del 29/10/2019

Trasferimenti immobiliari nell'ambito di vendite giudiziarie: agevolazione e termine per il ritrasferimento

L’interpello riguarda l’applicazione dell’agevolazione fiscale prevista per gli acquisti di immobili nell’ambito di procedure esecutive o di vendita giudiziaria e, in particolare, la corretta individuazione del termine entro cui l’acquirente deve ritrasferire l’immobile per non decadere dal beneficio.

Fattispecie

La società istante riferisce che nell’ottobre 2016 è stato emesso a suo favore un decreto di trasferimento relativo a un immobile acquistato all’asta presso il Tribunale di X. Sul trasferimento è stata applicata l’agevolazione prevista dall’articolo 16 del Decreto Legge 14 febbraio 2016, n. 18. Successivamente, la disciplina è stata modificata dall’articolo 1, comma 32, della legge 11 dicembre 2016, n. 232 (legge di stabilità 2017), che ha elevato da 2 a 5 anni il termine per trasferire l’immobile senza perdere il beneficio.

Quesito del contribuente

Il contribuente chiede, in sostanza, se per l’immobile acquistato all’asta nell’ottobre 2016 sia applicabile il nuovo termine di 5 anni introdotto dalla legge di stabilità 2017, con la conseguenza che la rivendita entro tale periodo consentirebbe di conservare l’agevolazione, oppure se continui ad applicarsi il precedente termine biennale.

Soluzione interpretativa prospettata

La società ritiene che la modifica normativa trovi applicazione anche al caso in esame. Di conseguenza, sostiene di poter alienare l’immobile entro 5 anni dall’acquisto in asta, oppure, qualora non intenda rispettare l’impegno, di poter presentare istanza per la riliquidazione dell’imposta in misura ordinaria con i relativi interessi.

Normativa richiamata

L’Agenzia richiama l’articolo 16 del D.L. n. 18/2016, come modificato dall’articolo 1, comma 32, della legge n. 232/2016. La disposizione stabilisce che gli atti e i provvedimenti di trasferimento della proprietà o di diritti reali su immobili, emessi nell’ambito di procedure esecutive immobiliari o di vendite di cui all’articolo 107 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, sono soggetti a imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna, a condizione che l’acquirente dichiari di voler trasferire l’immobile entro cinque anni. Viene inoltre richiamato il comma 3 dell’articolo 16, secondo cui le disposizioni si applicano agli atti emessi dalla data di entrata in vigore del decreto fino al 30 giugno 2017. L’Agenzia richiama anche il comma 2 dello stesso articolo, che prevede, in caso di mancato rispetto dell’obbligo di ritrasferimento entro il termine, l’applicazione delle imposte nella misura ordinaria, di una sanzione amministrativa del 30 per cento e degli interessi di mora; dalla scadenza del quinquennio decorre il termine per il recupero delle imposte ordinarie. Infine, viene richiamato l’articolo 13 del D.Lgs. n. 472/1997 sul ravvedimento operoso e la circolare 13 giugno 2016, n. 27, che consente, in pendenza del termine per l’alienazione, di chiedere la riliquidazione dell’imposta in misura ordinaria e dei relativi interessi secondo le procedure delle risoluzioni 102/E e 115/E del 2012.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia condivide la soluzione prospettata dal contribuente. Secondo l’Amministrazione, l’allungamento del termine da 2 a 5 anni opera anche per il caso in esame, poiché la legge di stabilità 2017 ha prorogato l’operatività dell’agevolazione fino al 30 giugno 2017 e ha esteso il periodo entro cui l’immobile deve essere ritrasferito. Ne consegue che la società può rivendere l’immobile entro 5 anni dall’acquisto senza decadere dal beneficio.

Conseguenze del mancato ritrasferimento

Qualora il ritrasferimento non avvenga entro il quinquennio, trova applicazione il comma 2 dell’articolo 16:

• le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria;
• si applica una sanzione amministrativa del 30 per cento;
• sono dovuti gli interessi di mora di cui all’articolo 55, comma 4, del D.P.R. n. 131/1986.

Facoltà del contribuente

L’Agenzia precisa inoltre che, in caso di inottemperanza all’obbligo di trasferimento entro 5 anni, il contribuente può avvalersi del ravvedimento operoso ai sensi dell’articolo 13 del D.Lgs. n. 472/1997. Inoltre, in linea con quanto chiarito dalla circolare n. 27/2016 e analogamente alla disciplina della "prima casa", il contribuente che non possa o non voglia rispettare l’impegno può, prima della scadenza del termine, presentare apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia delle entrate per ottenere la riliquidazione dell’imposta in misura ordinaria e dei relativi interessi.

Conclusioni operative

L’interpello chiarisce quindi che, per i trasferimenti immobiliari agevolati nell’ambito di vendite giudiziarie, il termine per il ritrasferimento è di 5 anni e non di 2, anche nel caso dell’immobile acquistato dalla società istante nell’ottobre 2016. Il mancato rispetto del termine comporta la decadenza dall’agevolazione e l’applicazione delle imposte ordinarie, della sanzione del 30 per cento e degli interessi, con le ordinarie possibilità di regolarizzazione previste dall’ordinamento.