Risposta n. 443 del 29/10/2019

Agevolazioni "prima casa" e risoluzione per mutuo consenso di una donazione

L’interpello riguarda gli effetti, ai fini dell’agevolazione "prima casa", della successiva risoluzione per mutuo consenso di una donazione immobiliare. Il tema è se il venir meno dell’atto di donazione possa incidere retroattivamente sul requisito richiesto per il mantenimento del beneficio già fruito su un diverso acquisto.

Fattispecie rappresentata dal contribuente

L’istante dichiara di aver:

• donato ai genitori, il 7 ottobre 2005, un’abitazione sita in X, immobile che in origine aveva acquistato il 18 novembre 1998 con l’agevolazione "prima casa";
• acquistato poi, il 13 gennaio 2006, un immobile in Y, fruendo nuovamente dell’agevolazione "prima casa".

Successivamente, l’interpellante intende risolvere per mutuo consenso l’atto di donazione del 7 ottobre 2005.

Quesito posto all’Agenzia

Il contribuente chiede se la risoluzione consensuale della donazione determini la decadenza dall’agevolazione "prima casa" goduta in relazione all’acquisto del 13 gennaio 2006.

Soluzione interpretativa del contribuente

Nell’istanza non viene prospettata alcuna soluzione interpretativa.

Normativa e principi richiamati dall’Agenzia

L’Agenzia richiama il principio generale della risoluzione consensuale del contratto, precisando che il mutuo consenso costituisce una ritrattazione bilaterale del negozio per concorde volontà delle parti e rientra nell’autonomia negoziale dei privati.

Viene inoltre richiamato l’orientamento della Corte di cassazione, secondo cui:

• lo scioglimento per mutuo consenso di un contratto ad effetti traslativi realizza un nuovo trasferimento di proprietà;
• per gli immobili è richiesta la forma scritta ad substantiam, proprio perché si verifica un nuovo trasferimento del bene al precedente proprietario;
• le imposte di registro, ipotecaria e catastale colpiscono l’effetto traslativo, non il solo atto in sé.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

Sulla base di tali premesse, l’Agenzia ritiene che la pattuizione con cui il bene donato venga “retrocesso” al donante configuri, in sostanza, un nuovo contratto di donazione.

Ne consegue che l’eventuale risoluzione per mutuo consenso della donazione del 7 ottobre 2005:

• non comporta la perdita dell’agevolazione "prima casa" fruita per l’acquisto del 13 gennaio 2006;
• non può determinare la revoca del beneficio da parte dell’Ufficio, poiché al momento del secondo acquisto non sussistevano le cause ostative previste dalla nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Il motivo è che, quando è stato stipulato il secondo atto di compravendita, il primo immobile era già stato donato, quindi non vi era prepossidenza di un altro immobile acquistato con agevolazioni tale da impedire il riconoscimento del beneficio.

Conclusioni operative

La risposta conferma che la successiva risoluzione consensuale della donazione non incide sull’agevolazione "prima casa" già fruita sul secondo immobile, purché al momento di quel secondo acquisto le condizioni richieste dalla normativa risultassero effettivamente sussistenti.