Risposta n. 241 del 15/07/2019

Agevolazione "prima casa" con mantenimento della sola pertinenza

L'interpello riguarda una coppia di coniugi in separazione dei beni che aveva acquistato nel 2001, in quote del 50% ciascuno, un'abitazione catastalmente A/2 con i benefici "prima casa" e, nel 2013, un garage C/6 destinato a pertinenza della medesima abitazione, anch'esso agevolato. I coniugi intendono vendere l'abitazione originaria e conservare il solo garage, per poi acquistare entro 12 mesi una nuova abitazione, sempre in comproprietà al 50%.

Quesito del contribuente

L'istante chiede se, in presenza della sola pertinenza rimasta in proprietà, sia possibile riacquistare un'altra abitazione usufruendo nuovamente dell'agevolazione "prima casa" e del credito d'imposta previsto dall'articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448.

Soluzione interpretativa proposta

La contribuente sostiene che il possesso della sola pertinenza non sia di ostacolo al beneficio, poiché la Nota II-bis dell'articolo 1 della Tariffa, Parte I, del TUR fa riferimento esclusivamente alla titolarità di "altra casa di abitazione". Poiché il garage C/6 non è un'abitazione, verrebbero meno le cause ostative previste dalle lettere b) e c) della Nota II-bis. Ne deriverebbe la possibilità di applicare l'imposta di registro al 2% e di ottenere il credito d'imposta.

Normativa richiamata

L'Agenzia richiama:

• la Nota II-bis posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131 (TUR);
• la definizione di case di abitazione non di lusso, individuate nelle categorie catastali A, esclusa A/10, con esclusione di A/1, A/8 e A/9;
• l'articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, in materia di credito d'imposta per il riacquisto della prima casa.

L'Agenzia ricorda che l'agevolazione si applica anche alle pertinenze dell'immobile agevolato e che queste possono essere acquistate anche con atto separato rispetto all'abitazione principale.

Parere dell'Agenzia delle Entrate

L'Agenzia distingue le condizioni ostative previste dalla Nota II-bis:

• la lettera b) impedisce il beneficio se l'acquirente è titolare, nel Comune in cui si trova l'immobile da acquistare, di diritti reali su un'altra casa di abitazione;
• la lettera c) impedisce il beneficio se l'acquirente è titolare, su tutto il territorio nazionale, di diritti reali su un'altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni "prima casa".

Nel caso esaminato, poiché i coniugi venderanno l'abitazione agevolata e conserveranno soltanto il garage C/6, l'Agenzia osserva che non saranno più titolari di una "altra casa di abitazione". La sola detenzione di un'unità immobiliare non abitativa, pur se pertinenziale e già acquistata con agevolazione, non integra la causa ostativa, perché natura e destinazione d'uso sono diverse da quelle di una casa di abitazione.

Credito d'imposta per il riacquisto

L'Agenzia richiama anche l'articolo 7 della legge n. 448/1998, che riconosce un credito d'imposta a chi, dopo aver venduto un immobile acquistato con i benefici "prima casa", ne riacquisti un'altra casa di abitazione non di lusso entro un anno, sempre ricorrendo le condizioni della Nota II-bis. Il credito spetta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'IVA pagata sul precedente acquisto agevolato e, in ogni caso, non può superare l'imposta dovuta sul nuovo acquisto agevolato.

Conclusioni operative

L'Agenzia condivide la soluzione dell'istante e conclude che, nella fattispecie descritta, è possibile:

• fruire nuovamente dell'agevolazione "prima casa" per il nuovo acquisto, con imposta di registro al 2%;
• beneficiare del credito d'imposta ex articolo 7 della legge n. 448/1998.

La condizione essenziale è il rispetto di tutti gli ulteriori requisiti previsti dalla Nota II-bis al momento del nuovo acquisto.