Sentenza n. 8211/2026 - Roma, Sezione 2B

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato due determinazioni dirigenziali di Roma Capitale: una con cui è stata irrogata una sanzione pecuniaria di 1.500 euro e una con cui è stata ordinata la demolizione di opere edilizie. In primo luogo ha dedotto difetto di istruttoria, difetto di legittimazione passiva e violazione dell'art. 31 d.P.R. n. 380/2001, sostenendo di non essere proprietaria dell'immobile, che sarebbe intestato alla società statunitense con sede in Delaware, mentre essa costituirebbe una distinta articolazione secondaria dotata di autonomia giuridica. Ha inoltre dedotto che la persona fisica destinataria dei provvedimenti era divenuta preposta della società soltanto dopo l'accertamento degli abusi. In secondo luogo ha sostenuto che le opere consistessero in VEPA, rientranti nell'attività edilizia libera, prive di aumento di volumetria e superficie e comunque assistite da varie CILA e SCIA. In terzo luogo ha contestato la sanzione pecuniaria relativa alla pensilina, sostenendo che anch'essa rientrasse nell'attività edilizia libera.

La decisione

Il TAR ha respinto integralmente il ricorso. Quanto alla legittimazione passiva, ha ritenuto non provata l'estraneità della ricorrente agli immobili e anzi smentita dalla documentazione prodotta dalla stessa parte: la certificazione catastale indicava quale intestataria la 3MA Real Estate LLC con il medesimo codice fiscale riconosciuto dalla ricorrente come proprio; la visura camerale non evidenziava alterità soggettiva tra sede principale e sede secondaria; inoltre, durante l'istruttoria procedimentale, la ricorrente non aveva contestato di essere proprietaria del manufatto. Quanto alle opere, il Collegio ha ritenuto corretta la loro qualificazione come intervento di ristrutturazione edilizia pesante, in ragione della struttura realizzata, delle chiusure con vetri e infissi, dell'interrelazione con altre opere e del mutamento di destinazione d'uso degli spazi, attrezzati con impianti e arredi quali climatizzatori, televisori, impianti audio, barbecue, forno, lavatrice, asciugatrice, lavello e ripostiglio. Tali elementi evidenziavano creazione di volumetria e aumento di superficie utile, escludendo la qualificazione delle vetrate come VEPA e l'applicabilità dell'attività edilizia libera ai sensi dell'art. 6, comma 1, lett. b-bis), d.P.R. n. 380/2001. Per l'intervento sarebbe stato necessario il permesso di costruire o, in alternativa, la SCIA prevista dall'art. 23 d.P.R. n. 380/2001. Le CILA e le SCIA indicate dalla ricorrente sono state ritenute irrilevanti, poiché riferite a interventi diversi e, in particolare, a ristrutturazione edilizia leggera. Anche la sanzione relativa alla pensilina è stata ritenuta legittima, poiché le sue dimensioni e la presenza di impianti sottostanti la escludevano dall'attività edilizia libera. La ricorrente è stata condannata alle spese di lite, liquidate in 2.000 euro oltre accessori, se dovuti.

Norme richiamate

• art. 37 d.P.R. n. 380/2001

  Richiamato quale base normativa della sanzione pecuniaria impugnata.

• art. 19 l.r. n. 15/2008

  Richiamato nel provvedimento amministrativo quale ulteriore base normativa della sanzione pecuniaria.

• art. 33 d.P.R. n. 380/2001

  Richiamato quale base normativa dell'ordine di demolizione impugnato.

• art. 31 d.P.R. n. 380/2001

  Invocato dalla ricorrente in relazione alla legittimazione passiva; il TAR ha ritenuto provato il collegamento della ricorrente con la proprietà dell'immobile.

• art. 6, comma 1, lett. b-bis), d.P.R. n. 380/2001

  Il mutamento di destinazione d'uso conseguente alle opere è stato ritenuto ostativo alla qualificazione delle vetrate come VEPA e all'inquadramento nell'attività edilizia libera.

• art. 23 d.P.R. n. 380/2001

  Per la ristrutturazione edilizia pesante il TAR ha ritenuto necessario il permesso di costruire o, in alternativa, la SCIA prevista da tale disposizione.

• art. 60 c.p.a.

  Ha consentito la definizione del giudizio con sentenza in forma semplificata, previa audizione delle parti.

Massime di principio

• La legittimazione passiva del proprietario rispetto alle sanzioni edilizie può essere desunta dalla documentazione catastale e camerale e dalla condotta tenuta nel procedimento; la mera allegazione di una distinzione tra sede principale e sede secondaria non è sufficiente quando il codice fiscale e gli elementi documentali non evidenziano una distinta soggettività giuridica.
• La qualificazione di una chiusura vetrata come VEPA e, quindi, come attività edilizia libera, è esclusa quando la consistenza, l'interrelazione con altre strutture e l'uso concreto degli spazi determinano creazione di volumetria, aumento di superficie utile o mutamento di destinazione d'uso.
• La presenza, negli spazi chiusi da vetrate, di impianti e dotazioni funzionali a un autonomo utilizzo abitativo o ricreativo costituisce elemento rilevante per accertare il mutamento di destinazione d'uso e per escludere l'attività edilizia libera.
• Quando le opere sono qualificabili come ristrutturazione edilizia pesante per l'aumento di superficie utile e volumetria, la loro realizzazione richiede il permesso di costruire o, nei casi previsti, la SCIA alternativa ai sensi dell'art. 23 d.P.R. n. 380/2001; titoli edilizi riferiti a interventi diversi non legittimano le opere contestate.
• Una pensilina di dimensioni rilevanti e dotata di impianti sottostanti non rientra nell'attività edilizia libera soltanto perché non presenta tamponature laterali; la sua qualificazione deve essere effettuata considerando dimensioni, struttura e funzione concreta.

Come è indicizzato