Sentenza del 14/11/2017 n. 1623 - Comm. Trib. Reg. per il Piemonte

Esito

La controversia

La controversia riguarda il trattamento IVA della somma versata nell'ambito della concessione di un diritto di opzione per l'acquisto di un immobile inserito in un piano di recupero. L'opzione era subordinata al verificarsi di specifiche condizioni, tra cui la sottoscrizione del rogito, il trasferimento della residenza entro 24 mesi e il rilascio del permesso di costruire. Poiché tali condizioni non si sono avverate, occorre stabilire se la somma versata costituisca un ricavo e se, rispetto a prestazioni già eseguite, sia applicabile una variazione in diminuzione dell'IVA ai sensi dell'art. 26, comma 2, del D.P.R. 633/1972.

La decisione

È stato affermato che la somma versata dall'opzionista al concedente l'opzione non costituisce ricavo quando le condizioni cui era subordinata la cessione non si verificano. In assenza del perfezionamento della cessione e del conseguente presupposto economico dell'operazione, la somma non può essere trattata come corrispettivo definitivo della vendita. Il testo non fornisce ulteriori dettagli sul dispositivo, sugli eventuali obblighi di restituzione o sulla concreta applicazione della variazione IVA.

Norme richiamate

• Art. 26, comma 2, D.P.R. 633/1972

  Variazione in diminuzione dell'imponibile e dell'imposta quando un'operazione viene meno in tutto o in parte, o se ne riduce l'ammontare, per mancato pagamento o per altre cause.

  La norma consente di rettificare in diminuzione l'IVA quando il presupposto economico dell'operazione viene meno o si riduce. Nel caso descritto, il mancato avveramento delle condizioni dell'opzione impedisce di considerare definitivamente realizzata la cessione e la relativa somma come ricavo.

Massime di principio

• Una somma versata in occasione di un'opzione o di una trattativa immobiliare non è automaticamente un ricavo o un corrispettivo IVA: occorre verificare se la cessione si sia perfezionata e se le condizioni contrattuali sospensive o risolutive si siano avverate.
• Quando il contratto subordina il trasferimento a condizioni specifiche e queste non si verificano, il pagamento può conservare natura meramente eventuale o propedeutica, senza costituire il corrispettivo definitivo di una prestazione imponibile.
• Per applicare una variazione in diminuzione IVA occorre documentare il venir meno, totale o parziale, dell'operazione o del relativo corrispettivo, collegando la rettifica alla causa contrattuale o giuridica che ha impedito il perfezionamento dell'operazione.
• La qualificazione fiscale dipende dal contenuto effettivo del contratto: caparra, acconto, premio di opzione, penale o corrispettivo possono avere trattamenti differenti e non devono essere confusi.
• La conclusione non implica automaticamente che ogni somma trattenuta in caso di mancato avveramento delle condizioni sia esclusa dall'IVA; occorre verificare se essa rappresenti un indennizzo, una penale o il corrispettivo di una prestazione autonoma.