Cassazione Civile, Ordinanza n. 30218/2025 del 16/11/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda un avviso di accertamento IMU per l’anno 2018 emesso dal Comune nei confronti della proprietaria di alcuni immobili/terreni siti nel territorio comunale. In primo e secondo grado era stata contestata la debenza dell’imposta e, in particolare, la rideterminazione della base imponibile di alcuni mappali che il Comune riteneva edificabili. La CGT di secondo grado ha però annullato l’atto ritenendo che i terreni non fossero imponibili ai fini IMU perché gravati da vincolo paesaggistico ex art. 136 del codice dei beni culturali e dall’art. 40, comma 2, lett. a), delle norme di attuazione del piano territoriale paesistico regionale, con preclusione o forte compressione delle possibilità edificatorie. Il Comune ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: (1) nullità della sentenza per violazione dell’art. 36 d.lgs. 546/1992, dell’art. 132 c.p.c. e dell’art. 111 Cost., sostenendo che la decisione fosse viziata da difetto di istruttoria/travisamento dei fatti; (2) violazione dell’art. 2, comma 1, lett. b), d.lgs. 504/1992, richiamato ai fini IMU dall’art. 13, comma 2, d.l. 201/2011, nonché delle norme richiamate sul concetto di area fabbricabile, assumendo che i terreni conservassero una capacità edificatoria, anche tramite diritti edificatori, e che quindi restassero imponibili. La Corte ha ritenuto infondato il primo motivo e fondato il secondo, osservando che la natura edificabile ai fini tributari va esclusa quando il vincolo paesaggistico comporti inedificabilità assoluta e che occorre verificare se residuino diritti edificatori e, soprattutto, la loro natura (perequativa, compensativa o cessione di cubatura tra privati), poiché solo le fattispecie con potenzialità edificatoria inerente al bene possono incidere sul presupposto impositivo.

La decisione

La Corte ha accolto il secondo motivo di ricorso, rigettato il primo, cassato la sentenza impugnata e rinviato alla CGT II della Valle d’Aosta in diversa composizione. Il giudice di rinvio dovrà accertare se sui terreni esistano effettivamente diritti edificatori e, soprattutto, quale ne sia la natura giuridica, per stabilire se sussista o meno il presupposto impositivo IMU. Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 36 d.lgs. n. 546/1992

  La censura di nullità per difetto di motivazione/istruttoria è stata ritenuta infondata perché la sentenza impugnata aveva espresso compiutamente le ragioni della decisione.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato insieme all’art. 36 d.lgs. 546/1992 e all’art. 111 Cost. per la dedotta nullità della sentenza, ma la Corte ha escluso il vizio motivazionale denunciato.

• art. 111, comma 6, Cost.

  Richiamato quale parametro del dovere di motivazione; nel caso concreto la motivazione della sentenza di merito è stata ritenuta sufficiente.

• art. 2, comma 1, lett. b), d.lgs. n. 504/1992

  Norma interpretata nel senso che l’area è edificabile ai fini ICI/IMU solo se la potenzialità edificatoria sussiste effettivamente, non quando vi sia un vincolo paesaggistico di inedificabilità assoluta.

• art. 13, comma 2, d.l. n. 201/2011 conv. in L. n. 214/2011

  Richiamato per l’applicazione del concetto di area fabbricabile in materia IMU, con rinvio alla disciplina ICI.

• art. 11-quaterdecies, comma 16, d.l. n. 203/2005 conv. in L. n. 248/2005

  Richiamato dal ricorrente tra le norme sul criterio di edificabilità e tassazione delle aree.

• art. 36, comma 2, d.l. n. 223/2006 conv. in L. n. 248/2006

  Richiamato dal ricorrente a sostegno della nozione fiscale di area fabbricabile.

• art. 136 d.lgs. n. 42/2004

  Richiamato come base del vincolo paesaggistico gravante sui terreni.

• art. 145, comma 3, d.lgs. n. 42/2004

  «Le previsioni dei piani paesaggistici [...] non sono derogabili [...] sono cogenti per gli strumenti urbanistici dei comuni [...] sono immediatamente prevalenti sulle disposizioni difformi eventualmente contenute negli strumenti urbanistici»

  Le prescrizioni del piano paesaggistico prevalgono sugli strumenti urbanistici comunali e possono escludere la natura edificabile dell’area ai fini tributari.

• art. 2643, n. 2-bis, c.c.

  Richiamato in relazione alla cessione di cubatura tra privati, come atto trascrivibile avente natura obbligatoria e non reale.

Massime di principio

• In materia IMU/ICI, l’inserimento di un terreno nel PRG come edificabile non basta da solo a renderlo imponibile se sopravviene o coesiste un vincolo paesaggistico di inedificabilità assoluta che prevale sulla pianificazione urbanistica comunale.
• I vincoli urbanistici o di destinazione che incidono solo sulla concreta potenzialità edificatoria non escludono la natura edificabile dell’area ai fini fiscali; invece il vincolo assoluto di inedificabilità elimina il presupposto impositivo.
• Nel valutare l’assoggettabilità a IMU di aree coinvolte in assetti perequativi o compensativi, è decisivo distinguere tra diritti edificatori inerenti al suolo e diritti edificatori compensativi o negozi di cessione di cubatura: solo i primi possono conservare rilievo ai fini del tributo.
• La cessione di cubatura tra privati, quando comporta il trasferimento di una facoltà edificatoria su un fondo omogeneo senza incidenza sulla pianificazione generale, ha natura obbligatoria e non reale e non è di per sé soggetta al tributo sull’area fabbricabile.
• Nel giudizio di legittimità è sindacabile la motivazione della sentenza di merito solo quando vi sia effettivo difetto motivazionale o travisamento di fatti decisivi; non è sufficiente la mera contestazione della ricostruzione istruttoria se il giudice di merito ha esaminato il quadro normativo e documentale rilevante.

Come è indicizzato