Cassazione Civile, Ordinanza n. 30153/2024 del 22/11/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dall’impugnazione, proposta da un soggetto proprietario di un’unità immobiliare sita in un fabbricato diverso ma confinante, di una delibera assembleare condominiale che aveva disposto la costruzione di un muretto di confine tra il vialetto di accesso allo stabile condominiale e un’area cortilizia di proprietà esclusiva del ricorrente. In primo grado la delibera era stata dichiarata nulla, ritenendosi che il manufatto dovesse sorgere su un’area non condominiale. In appello la decisione era stata riformata, valorizzando il regolamento condominiale e allegati tecnici per affermare la natura condominiale dell’area. Con il ricorso per cassazione la società ha dedotto, ex art. 360, nn. 3 e 4, c.p.c., violazione dell’art. 922 c.c. e vizio di motivazione/omesso esame, sostenendo che il regolamento condominiale non sarebbe idoneo titolo per attribuire la proprietà dell’area contesa né per individuare il confine con l’area di sua esclusiva proprietà, e che la Corte d’appello non avrebbe adeguatamente considerato il rogito notarile del 23 dicembre 2003. Il ricorso si concentra dunque sulla corretta individuazione del titolo di proprietà dell’area interessata dalla delibera e sulla opponibilità del regolamento condominiale a un soggetto che, rispetto a quell’area, è terzo ed estraneo alla comunione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo fondato il primo profilo della censura. Ha affermato che il regolamento di condominio, anche se trascritto e anche se di fonte contrattuale, non è opponibile al terzo estraneo alla comunione quale titolo di proprietà di un’area separata e autonoma rispetto all’edificio; pertanto, la natura condominiale o meno dell’area su cui il muretto avrebbe dovuto sorgere andava accertata confrontando i titoli petitori formatisi in precedenza in favore delle parti e non sulla base del solo regolamento condominiale. Il secondo profilo del motivo è stato assorbito. La sentenza d’appello è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, che dovrà riesaminare l’impugnazione della delibera condominiale e provvedere anche sulle spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 922 c.c.

  Richiamato come norma la cui violazione è stata dedotta dal ricorrente; la Corte non ne costruisce una specifica esegesi, ma ribadisce che la proprietà dell’area va individuata sulla base dei titoli petitori e non di un regolamento condominiale non opponibile al terzo.

• art. 1117 c.c.

  È richiamato per affermare che il regolamento condominiale, pur se di fonte contrattuale, non costituisce di per sé titolo di proprietà opponibile al terzo estraneo alla comunione per attribuire la natura condominiale di un’area autonoma.

• art. 360 c.p.c., commi 1, nn. 3 e 4

  È la base formale dei motivi di ricorso, per dedotta violazione di legge e vizio processuale/motivazionale.

Massime di principio

• Nel condominio, la qualificazione di un bene come comune non può essere desunta in via esclusiva dal regolamento condominiale quando la questione riguardi un soggetto terzo rispetto a quella specifica comunione: occorre verificare i titoli di acquisto e gli altri titoli petitori preesistenti.
• Il regolamento condominiale, anche se di natura contrattuale e trascritto, non vale come titolo di proprietà opponibile al terzo estraneo alla comunione per attribuire la comproprietà di un’area separata e autonoma dall’edificio.
• Quando la delibera assembleare incide sulla trasformazione o edificazione su un’area contesa, il giudice deve accertare previamente se l’area sia effettivamente condominiale attraverso un confronto tra i titoli delle parti; in mancanza, la decisione assembleare può essere affetta da nullità per avere inciso su un bene non comune.

Come è indicizzato