Cassazione Civile, Sentenza n. 33883/2021 del 12/11/2021

Esito

La controversia

Disputa locativa: il locatore intimò sfratto per morosità e chiese convalida, rilascio e il pagamento dei canoni scaduti (e futuri) oltre interessi e danni; il conduttore (Bolliger) contestò la pretesa e, in via riconvenzionale, eccepì la nullità delle pattuizioni che lo obbligavano a lavori migliorativi e chiese la restituzione delle somme spese e il riconoscimento di indennità per le migliorie nonché la restituzione della parte di canone eccedente rispetto al canone legale. In sede di cassazione il ricorrente impugnava la qualificazione pattizia come deroga alla disciplina dell'"equo canone" ai sensi dell'art. 11 del d.l. 11 luglio 1992 n. 333 (conv. legge n. 359/1992), sostenendo che mancava una rinuncia espressa del locatore alla disdetta alla prima scadenza e che, per ciò, la clausola derogatoria doveva essere considerata nulla e sostituita dal canone legale; censurava inoltre l'uso degli artt. 1339, 1419 e 1367 c.c. da parte dei giudici di merito.

La decisione

Il Tribunale dichiarò risolto il contratto per morosità, condannò Bolliger al rilascio dell'immobile e al pagamento dei canoni non pagati per Euro 21.691,04 oltre interessi; la Corte d'appello confermò. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso: ha ritenuto che la clausola del contratto costituisse validamente una deroga alla legge sull'equo canone ai sensi dell'art. 11 d.l. 333/1992 (conv. l. 359/1992), perché dalla complessiva interpretazione del testo negoziale risultava la volontà del locatore di rinunciare al potere di disdettare alla prima scadenza (anche se non era stata usata una formula testuale sacramentale). La Corte ha affermato che il giudice del merito può esercitare l'interpretazione contrattuale (art. 1367 c.c.) per ricostruire la volontà delle parti e che, avendo ritenuto valida la deroga pattizia, non era applicabile la disciplina della nullità parziale e della sostituzione automatica del canone prevista dagli artt. 79 I. n. 392/1978, 1339 e 1419 c.c. Esito finale: ricorso rigettato; ricorrente condannato alle spese di cassazione.

Norme richiamate

• Legge 7 luglio 1978, n. 392 ("equo canone"), art. 12

  Richiamata tra le norme della disciplina sull'equo canone; la Corte ha valutato che la disciplina dell'equo canone può essere derogata purché sussista la condizione prevista da art. 11 del d.l. 333/1992

• Legge 7 luglio 1978, n. 392, art. 79

  Stabilisce la nullità di pattuizioni dirette a limitare la durata legale o ad attribuire un canone superiore; la Corte ha precisato che l'art. 79 opera salvo che le parti validamente derogherebbero la disciplina secondo art. 11 d.l. 333/1992

• D.L. 11 luglio 1992, n. 333, convertito in legge 8 agosto 1992, n. 359, art. 11, comma 2

  art. 11, comma 2, d.l. 11 luglio 1992, n. 333 (conv. l. 359/1992)

  Consente la stipula di accordi in deroga alla legge sull'equo canone a condizione che il locatore rinunci alla facoltà di disdettare alla prima scadenza, salvo che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare le opere previste dagli artt. 29 e 59 della legge 392/1978. La Corte ha ritenuto che la rinuncia non richiede formule sacramentali e può essere desunta dall'insieme delle pattuizioni contrattuali

• Legge 7 luglio 1978, n. 392, artt. 29 e 59

  artt. 29 e 59 I. n. 392/1978

  Predisposte come ipotesi in cui il locatore può comunque non rinnovare o adibire l'immobile ad usi diversi; citate dal d.l. 333/1992 come eccezioni alla rinuncia alla disdetta

• Codice civile, art. 1367

  Canone ermeneutico della conservazione del contratto utilizzato dal giudice del merito per scegliere l'interpretazione che preservi l'utilità e la validità dell'accordo; la Cassazione ha ritenuto corretto l'uso dell'art. 1367 per ricostruire la volontà delle parti, non per sanare una nullità

• Codice civile, art. 1419

  Norma sulla nullità parziale e sulle conseguenze; la Corte ha escluso l'applicazione delle conseguenze dell'art. 1419 perché ha ritenuto valida la deroga pattizia

• Codice civile, art. 1339

  Norma sulla determinazione dell'efficacia temporale delle clausole; la Corte ha ritenuto inapplicabile la sostituzione automatica delle clausole prevista laddove la legge fosse cogente, avendo riconosciuto la validità della deroga

• D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13

  art. 13 d.P.R. n. 115/2002

  Norma sul contributo unificato; la Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per l'eventuale versamento di un ulteriore importo da parte del ricorrente

Massime di principio

• La deroga alla disciplina dell'equo canone (art. 11 d.l. 333/1992 conv. l. 359/1992) è valida solo se sussiste la volontà del locatore di rinunciare alla disdetta alla prima scadenza; tale volontà può essere desunta dall'insieme del regolamento contrattuale e non richiede necessariamente una formula testuale sacramentale.
• Il giudice del merito è tenuto a interpretare il contratto (art. 1367 c.c.) per ricostruire la volontà delle parti: l'ermeneutica contrattuale può dunque confermare la validità di una pattuizione derogatoria se dal contesto emergono elementi univoci di rinuncia del locatore.
• Se, dall'interpretazione complessiva del contratto, risulta valida la deroga pattizia all'equo canone, non trovano applicazione le conseguenze di nullità e di inserzione automatica di clausole previste per le violazioni della legge cogente (art. 79 I. 392/1978, artt. 1339 e 1419 c.c.).
• Per contrastare la deroga in giudizio il conduttore deve dimostrare l'assenza, anche di fatto, della volontà del locatore di rinunciare alla disdetta; semplici formule di rinnovo automatico o l'assenza di una frase testuale non sono automaticamente decisive contro la deroga se il contesto contrattuale mostra l'accordo delle parti in tal senso.
• L'esito del contenzioso relativo a sfratti per morosità resta però indipendente dalla questione della deroga: morosità comprovata può comunque determinare la risoluzione del contratto e il rilascio, con condanna al pagamento dei canoni arretrati.
• Quando si redige o si impugna un contratto che intende derogare l'equo canone, è consigliabile inserire una clausola chiara e contestuale in cui il locatore dichiari espressamente la rinuncia alla disdetta alla prima scadenza per evitare contestazioni probatorie in sede giudiziaria.