Sentenza del 10/06/2016 n. 5085 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

La controversia riguarda la sufficienza, ai fini della motivazione e della prova della pretesa tributaria, di una determinazione del valore venale basata esclusivamente sulla media tra i valori minimi e massimi risultanti dalle quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). Tali quotazioni costituiscono indicazioni di larga massima riferite all'ordinarietà degli immobili e allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea, ma non tengono necessariamente conto delle caratteristiche specifiche del bene oggetto di accertamento.

La decisione

La pretesa non può essere adeguatamente motivata né provata mediante il solo richiamo o la semplice media dei valori OMI. Le quotazioni OMI possono essere utilizzate come elemento di ausilio, ma il valore finale deve essere concretamente adeguato alle caratteristiche dell'immobile, considerando, tra l'altro, ubicazione, stato di manutenzione, vetustà, dotazione di servizi e ogni altro elemento migliorativo o peggiorativo. Ne consegue l'insufficienza dell'accertamento fondato esclusivamente sui valori OMI.

Norme richiamate

• Imposte di registro, ipotecaria e catastale

  La determinazione della base imponibile collegata al valore venale dell'immobile deve essere sorretta da una motivazione concreta e da elementi probatori riferiti alla specifica fattispecie.

• Quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI)

  Le quotazioni OMI hanno valore indicativo e costituiscono parametri di larga massima; non sono sufficienti, da sole, a dimostrare il valore venale concreto di uno specifico immobile.

Massime di principio

• I valori OMI non possono essere utilizzati come prova automatica o esclusiva del maggior valore di un immobile.
• Un accertamento immobiliare deve spiegare il collegamento tra i valori utilizzati e le caratteristiche concrete del bene oggetto di verifica.
• L'Amministrazione deve considerare elementi specifici quali ubicazione, superficie, stato di manutenzione, vetustà, qualità costruttiva, dotazione di servizi e condizioni di mercato.
• Il semplice calcolo della media tra il valore OMI minimo e quello massimo della zona non soddisfa, di regola, l'obbligo di motivazione dell'accertamento.
• In una situazione analoga, il contribuente può contestare l'accertamento evidenziando l'assenza di una valutazione individualizzata e dimostrando eventuali caratteristiche dell'immobile che ne riducano il valore rispetto agli standard OMI.