Sentenza n. 215/2026 - Latina, Sezione 1

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato il diniego comunale di condono edilizio deducendo: violazione dell'art. 97 Cost. e della l. 241/1990, nonché eccesso di potere, per omessa o irregolare comunicazione dei motivi ostativi; violazione della l. 47/1985 e della normativa regionale, assumendo che l'immobile ricadesse in un nucleo edilizio abusivo perimetrato dal Comune e fosse quindi potenzialmente regolarizzabile mediante futura variante di recupero; omessa considerazione della consistenza e della data di ultimazione del manufatto; erronea esclusione della condonabilità delle opere in area vincolata e mancata acquisizione del parere dell'autorità paesaggistica; difetto di motivazione e di interesse pubblico, poiché il Comune aveva previamente perimetrato nuclei edilizi abusivi; lesione del legittimo affidamento maturato per il lungo tempo trascorso dalla costruzione; disparità di trattamento rispetto ad altri casi asseritamente analoghi.

La decisione

Il TAR ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto decisivo che l'intervento consistesse nella costruzione ex novo di un intero villino, quindi in un abuso maggiore non riconducibile alle tipologie minori dell'allegato 1 alla disciplina sul terzo condono. L'immobile ricadeva inoltre in area sottoposta a vincolo paesaggistico-ambientale e in una zona di protezione speciale. In base all'art. 32, commi 26 e 27, d.l. 269/2003, convertito nella l. 326/2003, e all'art. 3, comma 1, lett. b), l.r. Lazio 12/2004, gli abusi maggiori realizzati in area vincolata non sono condonabili, anche quando il vincolo determini un'inedificabilità relativa e anche se l'intervento fosse urbanisticamente conforme. La disciplina regionale è stata ritenuta ancora più restrittiva, precludendo la sanatoria anche per opere realizzate prima dell'imposizione del vincolo. Da tale ragione ostativa discende l'irrilevanza delle ulteriori censure. Il vizio partecipativo è stato comunque ritenuto non invalidante, poiché il diniego aveva natura vincolata e la ricorrente non aveva provato l'errore nella notificazione né indicato elementi idonei a determinare un diverso esito. La perimetrazione dei nuclei edilizi abusivi non comporta automaticamente la condonabilità del singolo manufatto, dovendo essere verificati in concreto i presupposti di legge. La consistenza e la data di ultimazione dell'opera erano irrilevanti rispetto alla decisività dei vincoli. Il parere dell'autorità preposta alla tutela del vincolo rileva per gli abusi minori, non per gli abusi maggiori non condonabili. Non era necessaria una motivazione rafforzata sull'interesse pubblico, trattandosi di diniego vincolato; l'autore dell'abuso non può invocare un affidamento tutelabile al mantenimento dell'opera illecita. Infine, la disparità di trattamento non è configurabile, in assenza di adeguata prova e con riferimento a un potere vincolato. Nessuna statuizione sulle spese, poiché il Comune non si è costituito.

Norme richiamate

• art. 32, commi 26 e 27, d.l. 269/2003, convertito nella l. 326/2003

  "non sono comunque suscettibili di sanatoria" le opere abusive realizzate su immobili soggetti a vincoli, quando ricorrano le condizioni previste dalla norma

  La presenza di vincoli paesaggistici o ambientali limita rigorosamente il condono; gli abusi maggiori di cui alle tipologie 1, 2 e 3 dell'allegato 1 non sono condonabili in area vincolata, anche se il vincolo comporta un'inedificabilità relativa.

• art. 3, comma 1, lett. b), l.r. Lazio 12/2004

  "non sono comunque suscettibili di sanatoria" le opere realizzate, anche prima dell'apposizione del vincolo, in assenza o difformità dal titolo e non conformi agli strumenti urbanistici, su immobili soggetti a determinati vincoli

  La disciplina regionale è più restrittiva di quella statale e preclude la sanatoria anche per opere anteriori all'imposizione del vincolo, quando ricadano nelle aree protette indicate e non siano comprese in piani urbanistici attuativi vigenti.

• art. 10-bis l. 241/1990

  La comunicazione dei motivi ostativi non determina l'invalidità del diniego quando il provvedimento finale è vincolato e la partecipazione non avrebbe potuto incidere sull'esito.

• art. 1, comma 39, l. 308/2004

  La richiesta di accertamento di compatibilità paesaggistica non supera, per gli abusi maggiori in area vincolata, la preclusione derivante dalla disciplina del condono edilizio.

• art. 32 l. 47/1985

  La disciplina del condono per opere in area vincolata va coordinata con le più restrittive previsioni del terzo condono e della normativa regionale applicabile.

• art. 33 l. 47/1985

  Resta ferma, nel regime del terzo condono, la disciplina delle opere non sanabili in presenza di vincoli, secondo il coordinamento operato dalla normativa sopravvenuta.

Massime di principio

• La costruzione ex novo di un edificio abusivo costituisce abuso maggiore e, se l'immobile ricade in area sottoposta a vincoli paesaggistici o ambientali, non è condonabile ai sensi della disciplina del terzo condono, anche quando il vincolo comporti soltanto un'inedificabilità relativa o l'opera sia urbanisticamente conforme.
• In area vincolata, la sanatoria degli abusi edilizi è subordinata alla concorrente sussistenza dei presupposti previsti dalla disciplina statale e regionale: anteriorità del vincolo ove richiesta, conformità urbanistica, riconducibilità dell'intervento alle tipologie minori e, nei casi pertinenti, parere favorevole dell'autorità preposta alla tutela del vincolo. Il difetto di uno solo dei presupposti impedisce il condono.
• La perimetrazione comunale di nuclei edilizi abusivi non attribuisce automaticamente il diritto al condono: la condonabilità deve essere verificata con riguardo al singolo manufatto e alla concreta ricorrenza di tutti i presupposti normativi.
• Quando il diniego di condono è vincolato per la presenza di una causa legale ostativa, l'eventuale vizio di partecipazione procedimentale non comporta l'annullamento se il privato non dimostra che avrebbe potuto apportare elementi idonei a modificare l'esito.
• Il diniego vincolato di condono non richiede una motivazione rafforzata sull'interesse pubblico né una specifica ponderazione dell'affidamento del responsabile dell'abuso, poiché l'autore di un illecito edilizio non vanta un affidamento tutelabile al mantenimento dell'opera abusiva.
• L'eccesso di potere per disparità di trattamento non è configurabile, di per sé, rispetto a un provvedimento vincolato; in ogni caso, l'allegazione di precedenti favorevoli deve essere adeguatamente provata e riferita a situazioni realmente comparabili.

Come è indicizzato