Sentenza del 19/12/2022 n. 37052 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Controversia sull'assoggettabilità ad ICI per il 2009 di un suolo venduto alla Rainbow Due Srl; il Comune impugnava la sentenza della Commissione Tributaria Regionale che aveva ritenuto il terreno non edificabile perché, secondo il giudice di secondo grado, l'edificabilità poteva derivare solo dall'attuazione del POC e non dalla sola adozione del PSC. Il Comune deduceva, tra l'altro (motivo principale ritenuto decisivo), che la normativa statale e le interpretazioni autentiche di essa (D.L. 2005 e D.L. 2006) qualificano come edificabile ai fini fiscali un'area inserita nello strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'adozione di strumenti attuativi; ricorso fondato anche su questioni di efficacia temporale delle modifiche regionali e sull'accordo comunale del 26 marzo 2009 relativo al trasferimento del diritto edificatorio.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il terzo motivo (e ha dichiarato assorbiti gli altri), affermando che, ai fini ICI, l'edificabilità di un'area deve essere desunta dalla qualificazione attribuita nello strumento urbanistico generale adottato dal Comune (PSC) e che tale inserimento rende l'area soggetta a tassazione come area edificabile con determinazione della base imponibile sul valore venale. Ne è conseguito l'annullamento della sentenza impugnata e il rinvio della causa alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado dell'Emilia-Romagna, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  art. 2, comma 1, lett. b; art. 5

  Definisce area fabbricabile; la Corte interpreta che, ai fini fiscali, l'edificabilità si desume dalla qualificazione attribuita nello strumento urbanistico generale adottato dal Comune e determina la base imponibile sul valore venale quando l'area è qualificata come edificabile

• D.L. 30 settembre 2005, n. 203 (conv. L. 2 dicembre 2005, n. 248)

  art. 11‑quaterdecies, comma 16

  Interpretazione autentica secondo cui un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall'adozione di strumenti attuativi

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223 (conv. L. 4 agosto 2006, n. 248)

  Conferma che, ai fini di diverse imposte (tra cui il D.Lgs. 504/1992), l'area è considerata fabbricabile se prevista dallo strumento urbanistico generale adottato, indipendentemente dall'approvazione regionale o dall'adozione di strumenti attuativi

• L.R. Emilia-Romagna 24 marzo 2000, n. 20

  art. 28 (POC), art. 30 (PSC) e norme correlate

  Norme urbanistiche regionali che distinguono PSC e POC: il PSC è strumento generale che, pur non attribuendo 'ius edificandi' sotto il profilo urbanistico, può essere tenuto a rilevare ai fini fiscali per la qualificazione dell'area come edificabile

• L.R. Emilia-Romagna 6 luglio 2009, n. 6

  art. 29 (modifica dell'art. 28 LR n.20)

  Modifica regionale richiamata dalle parti ma la Corte ritiene che, ai fini della qualificazione fiscale dell'area, prevalgano le regole di interpretazione autentica statali secondo cui l'inclusione nello strumento urbanistico generale adottato basta a determinare l'edificabilità fiscale

Massime di principio

• Ai fini fiscali (ICI), l'inclusione di un'area nello strumento urbanistico generale adottato dal Comune (piano generale/PSC o equivalente) è sufficiente per qualificarla come edificabile, anche in assenza di strumenti attuativi o del piano operativo (POC), e giustifica la tassazione sulla base del valore venale.
• Le norme statali di interpretazione autentica (D.L. 2005 e D.L. 2006) stabiliscono che la capacità edificatoria per finalità tributarie si desume dallo strumento urbanistico generale adottato, indipendentemente dall'approvazione regionale o dall'adozione di piani attuativi.
• La distinzione tra efficacia urbanistica (ius edificandi) e rilevanza fiscale deve essere considerata: l'assenza di piena attuazione urbanistica non esclude, per la fiscalità, l'effetto valorizzante dell'inserimento nel piano generale.
• In controversie analoghe è opportuno verificare le date di adozione e di entrata in vigore di piani e modifiche normative, richiedere all'ente locale l'attestazione formale sullo stato di edificabilità e valutare tempestivamente eventuali impugnazioni in base alla giurisprudenza consolidata.
• Accordi e patti privatistici o con il Comune che subordinano il trasferimento di diritti edificatori all'adozione di futuri strumenti attuativi potrebbero non incidere sulla qualificazione fiscale determinata dall'inserimento dell'area nel piano generale; occorre comunque valutare caso per caso la concreta capacità edificatoria e l'effetto sul valore venale.