Cassazione Civile, Ordinanza n. 36141/2022 del 12/12/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un edificio rispetto al quale un soggetto sosteneva di essere proprietario di una stanza al primo piano e di una porzione di soffitta, oltre che comproprietario delle parti comuni, tra cui un piccolo bagno nel sottoscala del piano terra. Egli affermava che le controparti avessero realizzato, già in epoca anteriore, un bagno a uso esclusivo sul pianerottolo del primo piano e avessero poi reso inagibile il bagno comune al piano terra, chiedendo il ripristino dello stato dei luoghi e del servizio igienico comune. Le controparti si costituivano in via riconvenzionale domandando l'accertamento della loro proprietà esclusiva del locale nel sottoscala e dello spazio del pianerottolo su cui insisteva il bagno, sostenendo che il primo non fosse parte comune e che il secondo fosse stato usucapito. In appello il soccombente censurava: l'interpretazione dell'atto divisionale del 1961, ritenuto erroneamente idoneo a escludere la condominialità del sottoscala e del pianerottolo; la mancata applicazione della presunzione di comunione ex art. 1117 c.c.; l'omesso esame di un fatto decisivo relativo all'autonomia del sottoscala e alla sua trasformazione; l'erronea valutazione dell'usucapione dello spazio al primo piano, assumendo che il possesso utile non fosse maturato perché egli avrebbe avuto conoscenza dei lavori solo dal 1992; e, infine, la statuizione sulla domanda di demolizione della parete divisoria, ritenuta nuova in appello e comunque esaminata nel merito nonostante la declaratoria di inammissibilità.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo, il secondo, il quarto, il settimo e l'ottavo motivo di ricorso, ha dichiarato assorbito il terzo e ha rigettato il quinto e il sesto. Ha quindi cassato la sentenza impugnata nei limiti dei motivi accolti e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Venezia, anche per le spese del giudizio di legittimità. La Corte ha ritenuto errata l'esclusione della condominialità del sottoscala e del pianerottolo, perché entrambi rientrano nella presunzione di cui all'art. 1117 c.c. e il titolo invocato non era idoneo a vincerla. Ha inoltre rilevato che la domanda di eliminazione degli ostacoli alla libera disponibilità della porzione comune era già stata proposta in primo grado, sicché non poteva essere considerata nuova, e che, una volta dichiarata l'inammissibilità della richiesta, il giudice d'appello non poteva comunque decidere nel merito sulla proprietà dell'area interessata dalla parete divisoria.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  richiamato come canone ermeneutico per l'interpretazione dell'atto divisionale; la Corte di merito è censurata per non averne fatto corretta applicazione

• art. 1363 c.c.

  richiamato come canone ermeneutico sistematico dell'atto; la Corte di cassazione accoglie la censura di interpretazione non complessiva del titolo

• art. 1366 c.c.

  richiamato come criterio di buona fede nell'interpretazione contrattuale

• art. 1369 c.c.

  richiamato come criterio sussidiario di interpretazione dell'atto divisionale

• art. 1117 c.c.

  "le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi"

  stabilisce la presunzione di comunione delle parti necessarie all'uso comune; sottoscala e pianerottolo rientrano nella presunzione salvo titolo contrario inequivoco

• art. 2697 c.c.

  invocato in relazione all'onere di provare il titolo idoneo a vincere la presunzione di condominialità

• art. 115 c.p.c.

  richiamato nei motivi come norma sulla valutazione della prova

• art. 116 c.p.c.

  richiamato nei motivi come norma sulla valutazione della prova

• art. 1158 c.c.

  richiamato in tema di usucapione del bene/area asseritamente occupata

• art. 1163 c.c.

  richiamato in tema di possesso utile ad usucapione

• art. 1164 c.c.

  richiamato in tema di possesso utile ad usucapione di porzione comune

• art. 345 c.p.c.

  una domanda già proposta in primo grado non può essere considerata nuova in appello

• art. 112 c.p.c.

  il giudice non può pronunciarsi sul merito di una domanda dopo averla dichiarata inammissibile, poiché difetta la potestas iudicandi sul relativo merito

• art. 360 c.p.c.

  richiamato implicitamente nei motivi di ricorso per omesso esame e violazioni di legge

• art. 1117 cod. civ.

  richiamato anche attraverso il testo normativo sulle parti comuni dell'edificio condominiale

Massime di principio

• Negli edifici in condominio, le parti funzionalmente essenziali all'uso comune, come sottoscala e pianerottoli collegati alle scale, si presumono comuni ex art. 1117 c.c., anche se concretamente servono alcune sole unità immobiliari.
• Per vincere la presunzione di condominialità non basta un titolo che si limiti a qualificare come comuni alcune parti dell'edificio: occorre un titolo di acquisto o divisionale che escluda in modo inequivoco la comunione del bene specifico rivendicato in proprietà esclusiva.
• L'interpretazione del titolo deve essere compiuta secondo i canoni ermeneutici complessivi, considerando l'intero testo dell'atto e non una singola clausola isolata.
• In tema di usucapione, il possesso deve essere pubblico e non occulto; la mancata conoscenza soggettiva del preteso danneggiato o di un altro partecipante al rapporto non è di per sé decisiva ai fini del decorso del termine, se la signoria di fatto è esteriormente percepibile.
• Una domanda già introdotta in primo grado non può essere qualificata come nuova in appello; se il giudice dichiara inammissibile la domanda, non può poi pronunciarsi anche nel merito sulla stessa questione, perché si è spogliato della potestas iudicandi sul relativo capo.
• Quando si contesta l'invasione di una parte comune, la richiesta di rimozione dell'ostacolo materiale alla piena disponibilità del bene comune è compatibile con la domanda originaria di ripristino dello stato dei luoghi e non costituisce di per sé domanda nuova.

Come è indicizzato