Cassazione Civile, Sentenza n. 19572/2020 del 18/09/2020

Esito

La controversia

Le società aggiudicatarie (tra cui Cesare S.r.l.) impugnavano la vendita in blocco del lotto n.96 (porzione di fabbricato in Roma, Via Crescenzio 9) lamentando che il trasferimento non potè essere perfezionato entro il termine di 30 giorni previsto dal bando a causa del mancato o errato accatastamento delle singole unità. Chiedevano, in sostanza, una sentenza costitutiva per perfezionare il trasferimento previo accatastamento, la declaratoria di non dovuti i canoni locativi maturati dopo il 19.4.2002, la restituzione delle somme versate e il risarcimento danni per il ritardo nella stipula, sostenendo che l'assenza di identificazione catastale delle singole porzioni (alcune delle quali a uso residenziale escluse dalla vendita) rendeva invalido o non trascrivibile il trasferimento e giustificava il rifiuto del notaio a rogare.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale proposto da Cesare S.r.l. e il ricorso incidentale, confermando i principi affermati dalla Corte d'appello: il lotto era stato venduto come "porzione indivisa" identificata nel bando e quindi l'accatastamento delle singole unità non era condizione necessaria per il perfezionamento del trasferimento; il termine di 30 giorni per la stipula apparteneva all'interesse della società di cartolarizzazione conforme alla disciplina di dismissione (D.L. 351/2001 e norme correlate) e il mancato completamento delle formalità catastali non legittimava il rifiuto degli aggiudicatari a stipulare né automaticamente la responsabilità della SCIP/Consorzio per il ritardo. La Corte ha altresì ritenuto legittima la regolazione delle spese così come effettuata in appello e ha compensato le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• D.L. 351/2001 (convertito con L. 410/2001)

  Disciplina la dismissione dei beni immobili dello Stato e degli enti pubblici; la Corte ha richiamato le previsioni che semplificano adempimenti, esonerano le società di cartolarizzazione da garanzie per vizi/evizione e consentono termini stringenti per la stipula, giustificando che il termine di 30 giorni era nell'interesse della SCIP e che omissioni catastali non potevano ostacolare il trasferimento.

• D.P.R. 650/1972 (artt. 3, 4, 14 citati)

  Norme catastali e relative formalità; la sentenza ha ritenuto che l'assenza di accatastamento delle singole unità non impediva il trasferimento della porzione indivisa identificata dal bando, e che gli obblighi documentali non gravavano sulla società di cartolarizzazione in base alla disciplina di dismissione.

• Codice Civile (artt. 1218, 2038, 2043, 2049, 2659, 2826, 1378 citati)

  Richiamati in ricorso per profili di responsabilità contrattuale e extracontrattuale, prescrizione e trascrizione; la Corte ha escluso la responsabilità della SCIP/Consorzio per il mancato accatastamento quando il bando aveva identificato compiutamente il cespite come porzione indivisa (applicando anche il principio dell'"oggetto corrispondente al bando" e la nozione di genus limitato ex art.1378 c.c.).

• Codice di Procedura Civile (artt. 360 c.p.c., 183 c.p.c., 384 c.p.c., 91 e 92 c.p.c.)

  Art.360 invocato per i motivi di cassazione; art.183 richiamato per memorie; art.384 per istanze incidentali; artt.91-92 relativi alla liquidazione delle spese. La Corte ha ritenuto infondate le doglianze sulla inammissibilità e ha confermato la ripartizione delle spese in base alla soccombenza e alle regole di responsabilità del chiamato in garanzia.

• Decreti ministeriali 18.12.2001 e 21.11.2002

  Regole attuative operative per le procedure di vendita previste dal piano straordinario di dismissione; la Corte li ha richiamati per spiegare che le vendite potevano avvenire anche in blocco e con procedure semplificate.

• D.M. 30.11.2001

  Atto che aveva trasferito il cespite alla società di cartolarizzazione; usato dalla Corte per confermare che il bene era stato formalmente individuato e attribuito alla SCIP.

• Altre norme richiamate (L. 662/1996 art.2 comma 59; L.47/1985 riferimenti)

  Norme citate a supporto dell'esenzione da alcuni obblighi documentali nelle rivendite dei beni trasferiti; corroborano il quadro normativo che limita le garanzie a carico della società di cartolarizzazione.

Massime di principio

• Se un bando di gara individua e vende una "porzione indivisa" di immobile come oggetto unico, l'accatastamento delle singole unità interne non è sempre condizione necessaria per il trasferimento: la regolarizzazione catastale può essere rimessa alla fase successiva (divisione/assegnazione tra aggiudicatari).
• Quando la legge e il bando di vendita prevedono procedure di dismissione accelerate e semplificate (es. D.L. 351/2001), i termini per la stipula possono essere considerati posti nell'interesse esclusivo dell'ente alienante/cordatore della vendita, con limitata responsabilità per omissioni documentali pregresse.
• Il rifiuto del notaio a rogare per carenze documentali non implica automaticamente la nullità del trasferimento né la responsabilità diretta della società venditrice, se l'oggetto contrattuale era adeguatamente identificato nel bando e le parti avevano accettato le condizioni previste.
• Le spese processuali sostenute dal terzo chiamato a garanzia (manleva) possono essere poste a carico della parte soccombente che ha determinato la chiamata, salvo che la chiamata stessa fosse manifestamente arbitraria; il giudice di merito ha ampia discrezionalità nella compensazione delle spese.
• In operazioni pubbliche di dismissione immobiliari è fondamentale valutare il contenuto del bando (oggetto, condizioni, clausole esonerative) per comprendere gli oneri di documentazione e l'operatività dei termini: le contestazioni sul perfezionamento dell'atto saranno interpretate alla luce dell'assetto normativo speciale che regola la dismissione.