Cassazione Civile, Sentenza n. 22666/2022 del 19/07/2022

Esito

La controversia

La ricorrente aveva stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di un alloggio, garage e posto auto (prezzo complessivo €260.000, con acconti versati). Il contratto conteneva una clausola (n.4) con cui la promittente venditrice si obbligava a mantenere per 20 anni la destinazione abitativa dell'immobile e ad alienare/locare le unità solo a soggetti che le destinassero ad abitazione principale/permanente. Dopo il preliminare la venditrice alienò a terzi porzioni del fabbricato destinate a uso commerciale/artigianale. La Pezzimenti dedusse violazione della clausola e chiese, in via alternativa, la legittimità del recesso con condanna al doppio della caparra, la risoluzione del contratto per inadempimento con restituzione delle somme e risarcimento, o comunque la pronuncia ai sensi dell'art. 2932 c.c. per il trasferimento coattivo e cancellazione delle formalità pregiudizievoli.

La decisione

La Corte di Cassazione ha ritenuto fondato il motivo principale di ricorso, rilevando che la Corte d'appello aveva errato nell'interpretazione della clausola contrattuale, sminuendone il valore vincolante e motivando con argomentazioni non conformi ai canoni di interpretazione negoziale (artt.1362 ss. c.c.). La S.C. ha cassato la sentenza d'appello e ha disposto il rinvio al giudice di merito affinché riesamini la clausola e valuti le conseguenze in relazione agli artt.1455 e 1497 c.c.; ha assorbito o dichiarato inammissibili gli altri motivi. Le spese del giudizio di legittimità saranno regolate dal giudice del rinvio.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  Richiamato come principio di interpretazione letterale della volontà contrattuale; la Cassazione ha ritenuto che la Corte d'appello non abbia rispettato il canone letterale nel dare valore vincolante alla clausola.

• art. 1363 c.c.

  Riferito al coordinamento delle clausole: la Corte ha affermato che la clausola non richiedeva attenuazione o coordinamento con altre disposizioni, dovendo essere letta nel suo significato autonomo.

• art. 1366 c.c.

  Rilevante per la corretta determinazione della comune intenzione delle parti; la Cassazione ha censurato l'ermeneutica del giudice di merito per non aver rispettato i criteri di ricerca della volontà contrattuale.

• art. 1365 c.c.

  Richiamato implicitamente con riferimento al principio di buona fede nell'esecuzione e interpretazione del contratto; la S.C. ha escluso che riserve mentali soggettive del venditore possano prevalere sulla clausola espressa.

• art. 1455 c.c.

  Indicata come normativa rilevante per valutare la gravità dell'inadempimento e l'eventuale risoluzione del contratto; il giudice del rinvio dovrà verificare, in base alle circostanze, se l'inadempimento sia tale da legittimare la risoluzione.

• art. 1497 c.c.

  Riferita alle tutele del promissario acquirente per mancanza di qualità del bene; la Cassazione ha stabilito che il giudice di merito dovrà valutare la sussistenza della 'mancanza di qualità' contestata con riferimento alla pattuizione contrattuale.

• art. 1447 c.c.

  Citado in relazione alla pretesa di risoluzione per inadempimento e alla qualificazione dell'inadempimento; la Corte d'appello lo aveva richiamato ma la Cassazione ha in parte censurato le conclusioni tratte.

• art. 2932 c.c.

  Predetto come rimedio alternativo (trasferimento coattivo) chiesto dalle parti; la pronuncia di rinvio dovrà considerare anche la fattibilità di tale rimedio.

• art. 1385 c.c.

  Invocato dalla ricorrente per la legittimità del recesso; la Cassazione ha però ritenuto centrale l'interpretazione del contratto e ha rimesso l'esame delle conseguenze al giudice di rinvio.

• artt. 112, 113, 114, 115, 116, 117 c.p.c.

  Richiamati nei motivi di ricorso relativi all'istruzione e alla valutazione della prova e all'omessa pronuncia su fatti decisivi; la S.C. ha assorbito o dichiarato inammissibili tali censure avendo deciso sul motivo principale d'interpretazione.

• art. 360 c.p.c. (comma 1)

  Richiamato in relazione ai profili di cassazione consentiti; la Corte ha verificato l'ammissibilità del ricorso ai sensi delle fattispecie tassative previste.

• art. 23, co. 8‑bis d.l. n. 137/2020 conv. l. n. 176/2020

  Richiamato per motivare la trattazione in camera di consiglio (assenza di richiesta di discussione orale).

Massime di principio

• Una clausola contrattuale che impone una destinazione d'uso vincolante per un periodo determinato va interpretata secondo i canoni degli artt. 1362 ss. c.c.; il giudice non può annacquare il significato letterale con argomentazioni estranee alla volontà negoziale.
• La motivazione che spiega perché una parte ha assunto un impegno (es. per ottenere agevolazioni urbanistiche) è irrilevante rispetto all'efficacia vincolante della clausola: non legittima la risoluzione unilaterale dell'obbligo.
• Se il giudice di merito interpreta erroneamente una clausola di fondamentale importanza per l'equilibrio contrattuale, la Cassazione può cassare e rinviare per nuovo esame, riservando al giudice del rinvio la verifica degli effetti ai sensi degli artt.1455 e 1497 c.c.
• La qualificazione della "mancanza di qualità" o della gravità dell'inadempimento va fatta considerando sia la volontà pattizia delle parti (anche se relativa a qualità non essenziali) sia le circostanze oggettive e soggettive che alterano l'equilibrio contrattuale.
• In azioni relative a pattuizioni particolari (es. divieti di destinazione), la prova e le conclusioni sul punto devono emergere con chiarezza nel processo di merito; tuttavia la Corte di legittimità interviene quando vi è violazione dei canoni ermeneutici previsti dalla legge.