Cassazione Civile, Ordinanza n. 19352/2026 del 11/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un immobile stipulata il 29 aprile 1994. Gli acquirenti hanno dedotto la presenza di plurimi vizi costruttivi e difetti dell'immobile, chiedendo la condanna della venditrice al costo necessario per eliminarli, oltre alla riduzione del prezzo e al risarcimento del danno. La venditrice ha eccepito la prescrizione dell'azione. Il giudice di primo grado ha ritenuto prescritta l'azione per alcuni vizi, salvo quelli relativi al giunto tecnico, e ha poi condannato la società per i danni connessi a tale profilo. In appello, la Corte territoriale ha accolto parzialmente l'impugnazione incidentale degli acquirenti, ritenendo: formato il giudicato sul rispetto del termine di decadenza; non maturata la prescrizione perché la lettera del 9 gennaio 1995 costituiva valida manifestazione extragiudiziale di volontà idonea a interromperla; sussistenti, sulla base della CTU, alcuni vizi dell'immobile; dovute sia le somme necessarie all'eliminazione dei difetti sia la riduzione del prezzo; non condivisibile, per il giunto tecnico, la ricostruzione che escludeva l'incidenza dell'intervento della venditrice sulle infiltrazioni. La società ricorrente ha proposto sei motivi: (1) erronea valutazione della lettera del 9.1.1995 come atto interruttivo della prescrizione; (2) erronea considerazione dell'intervento riparatorio quale riconoscimento del vizio e idoneo fatto interruttivo; (3) violazione delle norme su decadenza e vizi apparenti, sostenendo che alcuni vizi andassero denunciati entro otto giorni dalla consegna; (4) erronea applicazione delle norme sulla garanzia per vizi e sulla prescrizione, perché l'atto avrebbe riguardato solo un preteso esatto adempimento; (5) indebita duplicazione tra riduzione del prezzo e risarcimento del danno; (6) nullità della sentenza per difetto assoluto di motivazione su vari punti decisivi, inclusi la volontà di far valere la garanzia, la gravità dei vizi e la cumulabilità delle poste risarcitorie.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati i motivi relativi all'efficacia interruttiva della lettera del 9 gennaio 1995, richiamando il principio secondo cui le manifestazioni extragiudiziali del compratore, rese nelle forme dell'art. 1219 c.c., sono atti idonei a interrompere la prescrizione dell'azione di garanzia per vizi ex art. 1495, comma 3, c.c. Ha dichiarato assorbito il secondo motivo in conseguenza dell'accoglimento del primo. Ha dichiarato inammissibile il terzo motivo perché non si confrontava con la ratio della sentenza d'appello, che aveva considerato coperto da giudicato il tema del termine decadenziale. Ha rigettato il quarto motivo, affermando che la richiesta di eliminazione dei vizi di un immobile già consegnato e trasferito in proprietà si colloca nell'ambito della garanzia per vizi e non richiede la domanda giudiziale per interrompere la prescrizione. Ha rigettato il quinto motivo, ritenendo non sussistente alcuna duplicazione tra riduzione del prezzo e risarcimento, perché la Corte d'appello aveva distinto il costo di eliminazione dei vizi dalla diminuzione di valore residua del bene. Ha infine rigettato il sesto motivo, escludendo l'anomalia motivazionale denunciabile in cassazione secondo il parametro del "minimo costituzionale". La società ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e al versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2943, comma 4, c.c.

  Le manifestazioni extragiudiziali di volontà del compratore, se idonee a far valere il diritto, interrompono la prescrizione dell'azione di garanzia per vizi.

• art. 1219 c.c.

  La messa in mora e le manifestazioni extragiudiziali del creditore, nelle forme previste dalla norma, possono valere come atti interruttivi della prescrizione.

• art. 1362 c.c.

  L'interpretazione dell'atto scritto è riservata al giudice di merito e in cassazione è censurabile solo per violazione dei canoni ermeneutici o per omesso esame di fatti decisivi.

• art. 1453 c.c.

  La Corte esclude che la richiesta degli acquirenti fosse mera domanda di esatto adempimento estranea alla garanzia per vizi.

• art. 1472 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente, ma la Corte esclude che la disciplina dell'atto costitutivo del diritto comporti, nel caso di compravendita, l'esigenza della sola domanda giudiziale per interrompere la prescrizione.

• art. 1490 c.c.

  Richiamato come base della garanzia per vizi nella compravendita.

• art. 1491 c.c.

  La Corte d'appello aveva ritenuto coperto da giudicato il profilo relativo al termine decadenziale e la Cassazione non ne rivede l'accertamento.

• art. 1492 c.c.

  L'azione di riduzione del prezzo e le altre garanzie per vizi possono coesistere con la domanda risarcitoria, nei limiti in cui non vi sia duplicazione del medesimo pregiudizio.

• art. 1494 c.c.

  La domanda risarcitoria per vizi della cosa venduta è compatibile con la riduzione del prezzo, purché si riferisca a danni o pregiudizi diversi dalla sola diminuzione di valore già considerata.

• art. 1495 c.c.

  Disciplina termini di decadenza e prescrizione dell'azione di garanzia per vizi; la Corte ribadisce che l'atto stragiudiziale del compratore può interrompere la prescrizione.

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c.

  I vizi denunciabili in cassazione devono consistere nella violazione di legge o in una reale anomalia motivazionale; non è consentita una mera rivalutazione del merito.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  La censura motivazionale è ammissibile solo nei limiti del "minimo costituzionale" del sindacato di legittimità.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• Nella compravendita, la denuncia articolata dei vizi da parte del compratore può costituire manifestazione extragiudiziale idonea a interrompere la prescrizione dell'azione di garanzia, purché emerga la volontà di far valere il diritto e non sia necessario che contenga una domanda giudiziale.
• L'accertamento dell'idoneità interruttiva di un atto scritto è valutazione di merito: in cassazione non è consentito sostituire una diversa lettura del documento, salvo violazione dei canoni ermeneutici o omesso esame di un fatto decisivo.
• Il richiamo generico a un atto come mera richiesta di adempimento non è sufficiente a censurare la decisione di merito se non si confronta con la specifica lettura del contenuto dell'atto compiuta dal giudice di merito.
• Le azioni di garanzia per vizi della cosa venduta e la domanda di risarcimento del danno possono coesistere; la riduzione del prezzo e il risarcimento non integrano duplicazione quando riguardano poste differenti, ossia la diminuzione di valore del bene e ulteriori pregiudizi o costi di eliminazione dei vizi.
• Il vizio di motivazione deducibile in cassazione è oggi limitato alle anomalie estreme della sentenza; non è sufficiente contestare la sufficienza o la persuasività della motivazione, né ottenere una nuova valutazione del materiale probatorio.

Come è indicizzato