Sentenza del 15/07/2019 n. 4284 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

L'amministrazione finanziaria aveva determinato il maggior valore dell'immobile sulla base delle stime dell'Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) e di criteri astratti o presuntivi, tra cui l'eventuale capacità edificatoria, senza procedere a un sopralluogo. Il ricorrente ha contestato l'idoneità di tali elementi a dimostrare il reale valore del bene, evidenziando la necessità di considerare le sue condizioni concrete.

La decisione

La rettifica è stata ritenuta non adeguatamente fondata. Le quotazioni OMI costituiscono meri elementi presuntivi e indiziari e, da sole, non consentono di determinare il valore effettivo dell'immobile né di giustificare la richiesta di maggiore imposta. Un accertamento fondato su criteri astratti non può prescindere dalla verifica delle caratteristiche concrete del bene, che, secondo il principio richiamato, deve essere effettuata mediante sopralluogo. L'esito è quindi favorevole al contribuente.

Norme richiamate

• Legge 7 luglio 2009, n. 88, art. 24

  Richiamata quale riferimento normativo in materia di imposte indirette e valutazione degli immobili; la rettifica deve comunque essere sorretta da elementi concreti e idonei a dimostrare il maggior valore.

• Circolare dell'Agenzia delle entrate n. 16/E del 2016

  Richiamata quale prassi amministrativa in materia di accertamento del valore immobiliare; le quotazioni OMI hanno funzione orientativa e non costituiscono, da sole, prova sufficiente del valore venale del bene.

• Cassazione, sentenza n. 9814 del 2016

  Le quotazioni OMI sono valori presuntivi e indiziari, non sufficienti isolatamente a fondare una rettifica; l'amministrazione deve considerare le caratteristiche concrete dell'immobile e fornire una motivazione basata su elementi specifici.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI non possono essere utilizzate come prova automatica o esclusiva del maggior valore di un immobile, ma soltanto come elemento indiziario da integrare con ulteriori dati concreti.
• Un accertamento fiscale immobiliare deve tenere conto delle condizioni effettive del bene, quali ubicazione, stato di conservazione, caratteristiche edilizie, destinazione urbanistica, accessibilità e concreta edificabilità.
• La mera capacità edificatoria potenziale o altri criteri astratti non dimostrano necessariamente il valore reale dell'immobile se non sono verificati in relazione alla situazione concreta.
• Quando la rettifica si fonda su caratteristiche fisiche o urbanistiche dell'immobile, l'amministrazione deve svolgere un'istruttoria adeguata, normalmente mediante sopralluogo o altri riscontri specifici.
• In caso di impugnazione, il contribuente può contestare la rettifica evidenziando l'uso esclusivo di quotazioni OMI, l'assenza di sopralluogo e la mancata considerazione delle concrete condizioni del bene.