Circolare n. 8 del 31/01/2008

SIIQ e SIINQ: disciplina fiscale introdotta dalla legge finanziaria 2007

La circolare fornisce i primi chiarimenti sul regime speciale opzionale delle Società di Investimento Immobiliare Quotate (SIIQ), introdotto dall’articolo 1, commi da 119 a 141, della legge n. 296/2006 e successivamente modificato dalla legge n. 244/2007. Il regime si affianca agli altri istituti opzionali del sistema fiscale italiano e mira a favorire lo sviluppo del mercato immobiliare, spostando la tassazione dell’utile della gestione esente dal livello societario a quello dei soci al momento della distribuzione.

Finalità e struttura del regime

La disciplina è costruita attorno a un principio di tassazione "per distribuzione" degli utili prodotti dalla gestione esente, cioè dall’attività di locazione immobiliare e dalle attività a essa assimilate. La società, in presenza dei requisiti richiesti, beneficia dell’esenzione da IRES e IRAP per il reddito della gestione esente, ma deve distribuire almeno l’85% dell’utile netto corrispondente. Il regime non richiede l’esclusività dell’attività immobiliare: sono ammesse attività diverse, che restano in gestione imponibile e seguono le regole ordinarie.

Soggetti ammessi e requisiti soggettivi

Possono accedere al regime le società per azioni fiscalmente residenti in Italia, le cui azioni siano negoziate in mercati regolamentati italiani o esteri compresi nell’ambito della White List. La circolare esclude le stabili organizzazioni di società estere, poiché il requisito della residenza deve sussistere ai fini fiscali in capo alla società stessa. La modifica introdotta dalla legge finanziaria 2008 ha inoltre precisato che rilevano i mercati regolamentati degli Stati membri UE e degli Stati SEE inclusi nella lista di cui all’articolo 168-bis del TUIR.

Requisiti statutari e vigilanza

Lo statuto delle SIIQ e delle SIINQ deve prevedere:

• le regole in materia di investimenti;
• i limiti alla concentrazione dei rischi di investimento e di controparte;
• il limite massimo di leva finanziaria consentito a livello individuale e di gruppo.

Il decreto attuativo non fissa parametri rigidi, ma richiede che le scelte siano esplicitate in statuto e rendicontate nell’informativa infrannuale e nella relazione sulla gestione. La vigilanza è affidata alla Banca d’Italia e alla Consob nei rispettivi ambiti di competenza.

Struttura partecipativa: controllo e flottante

La disciplina impone un limite alla concentrazione della partecipazione di controllo e un requisito di diffusione del capitale:

• nessun socio può detenere, direttamente o indirettamente, oltre il 51% dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e dei diritti di partecipazione agli utili;
• almeno il 35% delle azioni deve essere detenuto da soci che non superano, direttamente o indirettamente, il 2% dei diritti di voto e degli utili al momento dell’opzione.

La circolare precisa che, ai fini del calcolo, rilevano anche le azioni date in pegno se il voto e gli utili restano in capo al titolare. Ai fini del flottante, si tiene conto delle indicazioni del regolamento di Borsa Italiana per le REIC; in particolare, le partecipazioni di OICR, fondi pensione ed enti previdenziali sono considerate rilevanti anche se superiori al 2%.

Requisiti oggettivi e prevalenza della gestione esente

L’accesso al regime è subordinato al fatto che la società svolga in via prevalente attività di locazione immobiliare. La gestione esente comprende:

• locazione di immobili posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, altri diritti reali o leasing;
• attività di locazione derivante dallo sviluppo del compendio immobiliare;
• possesso di partecipazioni immobilizzate in altre SIIQ o SIINQ.

La circolare chiarisce che rientrano nella nozione anche fabbricati, aree su cui insistono, aree pertinenziali e aree fabbricabili; la nozione di immobile si estende anche agli immobili esteri. È inoltre ricompreso, per la parte riferibile agli immobili, l’affitto d’azienda e l’attività di sviluppo diretto del compendio immobiliare (costruzione e ristrutturazione destinata alla locazione).

La prevalenza viene verificata attraverso due parametri, entrambi da rispettare:

• parametro patrimoniale, pari ad almeno l’80% dell’attivo;
• parametro reddituale, pari ad almeno l’80% dei componenti positivi del conto economico.

La verifica si effettua a posteriori sul bilancio redatto secondo gli IAS/IFRS, a partire dal primo esercizio di applicazione del regime.

Parametro patrimoniale

Ai fini dell’asset test, rilevano gli immobili destinati alla locazione e le partecipazioni in altre SIIQ o SIINQ costituenti immobilizzazioni finanziarie. Il rapporto si calcola escludendo dal numeratore e dal denominatore alcuni elementi, tra cui:

• immobili adibiti a sede o uffici della SIIQ/SIINQ;
• disponibilità liquide;
• finanziamenti verso società del gruppo;
• crediti per corrispettivi della gestione esente non ancora incassati e relativi crediti IVA;
• in coerenza sistematica, anche i crediti per corrispettivi della gestione imponibile non sono considerati nel denominatore.

La circolare fornisce un esempio numerico che mostra un parametro patrimoniale dell’83%.

Parametro reddituale

Il profit test richiede che ricavi e dividendi della gestione esente rappresentino almeno l’80% dei componenti positivi di conto economico. Rilevano anche i dividendi percepiti da partecipazioni in SIIQ/SIINQ, ma solo nella misura in cui derivino da attività di locazione immobiliare svolta in gestione esente e non da riserve pregresse o da gestione imponibile.

Sono esclusi, ai fini del rapporto, gli incrementi relativi agli immobili in costruzione destinati alla locazione; analogamente, sono esclusi gli incrementi delle altre rimanenze e i componenti positivi derivanti dal fair value IAS 40, inclusi gli utili da rivalutazione delle immobilizzazioni. Le plusvalenze realizzate su immobili e diritti reali destinati alla locazione sono considerate nella gestione imponibile, ma, ai fini del test, rilevano solo per l’eventuale eccedenza dei corrispettivi sui reinvestimenti in immobili o partecipazioni immobilizzate in SIIQ/SIINQ. Anche su questo punto la circolare riporta esempi numerici.

SIINQ: regime di gruppo

Il regime può applicarsi anche alle SIINQ, cioè società per azioni non quotate residenti, se:

• svolgono prevalentemente attività di locazione immobiliare;
• sono possedute da SIIQ, anche congiuntamente, per almeno il 95% dei diritti di voto e degli utili;
• esercitano l’opzione congiuntamente con la SIIQ controllante.

La SIINQ deve inoltre essere controllata da una SIIQ che abbia i requisiti per il consolidato nazionale e, per qualificarsi come tale, deve essere esercitata anche l’opzione per il consolidato nazionale. La circolare precisa che il termine transitorio del 30 aprile 2008 si estende anche alle SIINQ.

Modalità di esercizio dell’opzione

L’opzione è irrevocabile e deve essere esercitata entro il termine del periodo d’imposta precedente a quello di efficacia. In fase di prima applicazione, per il periodo d’imposta 2008, l’opzione poteva essere esercitata entro il 30 aprile 2008 con effetto dall’inizio dello stesso periodo, purché i requisiti risultassero posseduti entro tale data. La circolare ammette la presentazione anticipata dell’opzione anche se uno o più requisiti mancano al momento della comunicazione, a condizione che il possesso sopravvenuto sia comunicato entro 30 giorni.

Obbligo di distribuzione dell’utile esente

La SIIQ deve distribuire ogni esercizio almeno l’85% dell’utile netto derivante dalla gestione esente e dalle partecipazioni in SIIQ/SIINQ. Il mancato rispetto dell’obbligo comporta la cessazione del regime a partire dallo stesso esercizio in cui si formano gli utili non distribuiti. La circolare chiarisce che il vincolo riguarda l’utile disponibile, non quello soggetto a vincoli civilistici o statutari, come la riserva legale o altre riserve obbligatorie; rilevano anche gli acconti dividendi deliberati prima dell’approvazione del bilancio.

Quando l’utile complessivo disponibile è inferiore a quello della gestione esente, la percentuale dell’85% si applica sull’importo minore. La circolare disciplina anche il meccanismo di compensazione tra utili e perdite delle due gestioni: le perdite di una gestione possono ridurre l’utile dell’altra e gli effetti si riassorbono nei periodi successivi con un meccanismo di imputazione virtuale.

Imposta d’ingresso sulle plusvalenze latenti

L’ingresso nel regime determina il realizzo a valore normale degli immobili e diritti reali destinati alla locazione posseduti alla chiusura dell’ultimo periodo in regime ordinario. Le plusvalenze latenti, al netto delle minusvalenze, sono assoggettate a imposta sostitutiva del 20%, denominata imposta d’ingresso. Il valore normale corrisponde al fair value IAS/IFRS.

Sono compresi:

• immobili in leasing destinati alla locazione;
• immobili destinati alla vendita, se riclassificati tra quelli destinati alla locazione;
• fabbricati, aree pertinenziali e aree fabbricabili;
• immobili in corso di costruzione e immobili oggetto di ristrutturazione diretta destinati alla locazione.

Il costo fiscalmente riconosciuto considera anche eventuali rivalutazioni o riallineamenti già effettuati ai sensi della legge n. 266/2005. Il nuovo valore fiscale dei beni si consolida solo dal quarto periodo d’imposta successivo a quello anteriore all’ingresso nel regime; se i beni sono ceduti prima, si torna al costo fiscale originario, rettificato della plusvalenza o minusvalenza che ha formato la base dell’imposta d’ingresso. L’imposta versata diventa credito d’imposta scomputabile ai sensi dell’articolo 79 del TUIR.

Versamento rateale dell’imposta d’ingresso

L’imposta sostitutiva può essere versata in massimo cinque rate annuali di pari importo. La prima scadenza coincide con il termine del saldo IRES relativo al periodo antecedente all’ingresso; le successive con i saldi IRES dei quattro periodi successivi. Sulle rate successive alla prima si applicano interessi pari al tasso di riferimento aumentato di un punto percentuale. Il versamento avviene con F24 e può essere compensato.

Opzione alternativa: inclusione nel reddito d’impresa

In luogo dell’imposta d’ingresso, la società può scegliere di includere le plusvalenze latenti nel reddito d’impresa del periodo antecedente all’ingresso nel regime o ripartirle in quote costanti fino a quattro esercizi. In tal caso:

• l’opzione riguarda tutti gli immobili, non singoli beni;
• il valore normale diventa costo fiscale riconosciuto già dal periodo successivo, e non dal quarto;
• le plusvalenze sui beni merce riclassificati concorrono anche all’IRAP;
• l’eventuale decadenza dal regime non fa venire meno gli effetti dell’inclusione nel reddito.

Esenzione da IRES e IRAP e contabilità separate

Il reddito della gestione esente è esente da IRES e, ai fini IRAP, è esclusa la quota del valore della produzione riferibile alla gestione esente, determinata forfetariamente in rapporto ai componenti positivi esenti rispetto al totale dei componenti positivi IRAP. La società deve tenere contabilità separate e indicare separatamente utili, riserve e relative movimentazioni nella dichiarazione dei redditi.

La circolare suggerisce criteri di imputazione dei costi comuni, anche in proporzione ai ricavi/proventi delle due gestioni, richiedendo comunque adeguata documentazione e motivazione in nota integrativa.

Componenti di reddito pregressi e perdite

Le quote di componenti positivi o negativi di periodi anteriori al regime, la cui tassazione o deduzione era stata rinviata, devono essere imputate alla gestione esente o imponibile in base alla loro riferibilità; per i componenti negativi non specificamente riferibili, il criterio è forfetario al 50% per ciascuna gestione. Le quote residue di plusvalenze pregresse e contributi rinviati restano sempre nella gestione imponibile.

Le perdite pregresse possono essere usate per abbattere la base imponibile dell’imposta d’ingresso e per compensare i redditi imponibili futuri, secondo le regole ordinarie dell’articolo 84 TUIR. Le perdite maturate in regime speciale restano separate per gestione: quelle della gestione esente si compensano virtualmente con i futuri redditi della stessa gestione; in caso di fuoriuscita dal regime, le perdite residue possono essere utilizzate contro i redditi ordinari futuri, sempre nei limiti temporali di legge.

Riserve: ordine di distribuzione e presunzioni

Le riserve di utili formate prima del regime speciale restano tassate secondo le regole ordinarie. Per la distribuzione delle riserve, vale una presunzione di priorità delle riserve formatesi prima del regime e di quelle formatesi con utili della gestione imponibile. L’assemblea può superare la presunzione solo se delibera espressamente una diversa imputazione.

In caso di distribuzione dell’utile d’esercizio senza specificazioni, gli utili si considerano imputati prima alla gestione esente, nei limiti necessari a rispettare l’obbligo dell’85%, e per l’eventuale eccedenza alla gestione imponibile. In caso di copertura perdite, invece, la presunzione di priorità delle riserve imponibili è assoluta e non superabile. Le presunzioni continuano a operare anche dopo la cessazione del regime speciale.

Consolidato nazionale

Le SIIQ possono partecipare al consolidato nazionale come consolidanti o consolidate; in quest’ultimo caso la consolidante deve essere un’altra SIIQ. Possono entrare nel perimetro anche società non soggette al regime speciale. Il reddito complessivo di gruppo della consolidante SIIQ include solo la parte imponibile delle società aderenti, compresa quella di eventuali SIIQ e SIINQ.

La decadenza dal regime speciale di una consolidata non interrompe il consolidato. Se invece decade la consolidante, il consolidato può proseguire solo se il gruppo resta coerente con la regola per cui la controllante sia SIIQ; in alcuni casi può essere necessaria una nuova opzione per il consolidato tra SIIQ di secondo livello e SIINQ, da comunicare entro 30 giorni dalla causa di decadenza.

Cause di cessazione e decadenza dal regime

Per le SIIQ costituiscono cause di cessazione immediata:

• perdita della residenza fiscale in Italia;
• perdita della forma di società per azioni;
• revoca della quotazione;
• superamento del 51% dei diritti di voto e degli utili da parte di un socio.

Non è causa di cessazione il venir meno del requisito del flottante, che deve sussistere solo al momento dell’opzione. Per le SIINQ rilevano anche la perdita del requisito partecipativo del 95% e l’interruzione del consolidato fiscale con la SIIQ controllante.

Costituiscono inoltre cause di decadenza:

• il mancato rispetto per due esercizi consecutivi di uno dei due parametri di prevalenza;
• il mancato rispetto dell’obbligo di distribuire l’85% degli utili esenti.

Le violazioni vanno comunicate all’Agenzia delle entrate entro 30 giorni, con il medesimo modello usato per l’opzione.

Effetti della fuoriuscita dal regime

La cessazione comporta la perdita della qualifica di SIIQ, la cessazione dell’obbligo di distribuire l’85% degli utili esenti, l’interruzione della contabilità separata e l’inapplicabilità delle regole statutarie speciali. Sul piano fiscale, tornano le regole ordinarie di IRES e IRAP; le perdite residue della gestione esente possono essere usate contro i redditi ordinari futuri; continuano a operare le presunzioni sulle riserve; e, se la fuoriuscita avviene prima del consolidamento fiscale dei plusvalori tassati all’ingresso, si ripristina il costo originario dei beni con riconoscimento del credito d’imposta per l’imposta d’ingresso versata.

Operazioni straordinarie

La circolare disciplina fusione, scissione, conferimento d’azienda e trasformazione. In linea generale, tali operazioni non comportano automaticamente la decadenza dal regime se il soggetto risultante o coinvolto conserva tutti i requisiti. Nei casi di fusione propria, fusione per incorporazione, scissione totale o parziale e conferimenti, la prosecuzione dell’opzione può essere comunicata dalla società risultante o beneficiaria; se la società SIIQ non si estingue, come nella scissione parziale o nel conferimento, la società beneficiaria non può subentrare automaticamente nell’opzione già esercitata, ma può presentare una nuova opzione.

La trasformazione in soggetto diverso da società per azioni comporta invece la cessazione dal regime, con decorrenza variabile a seconda del tipo di trasformazione. Le comunicazioni vanno effettuate entro 30 giorni dalla chiusura dell’esercizio in cui l’operazione ha efficacia giuridica. Le procedure concorsuali non determinano di per sé la cessazione, salvo revoca della quotazione.

Dividendi: ritenute e regimi applicabili

I dividendi derivanti dalla gestione esente delle SIIQ sono soggetti a ritenuta del 20%, applicata dagli intermediari depositari con obbligo di rivalsa. La ritenuta è a titolo d’acconto per i soggetti imprenditori e a titolo d’imposta per gli altri. Per le SIINQ, la ritenuta è operata direttamente dalla società emittente, salvo che le partecipazioni siano depositate in sistemi accentrati.

La ritenuta non si applica a:

• forme di previdenza complementare;
• OICR istituiti in Italia;
• gestioni individuali di portafoglio.

Per gli utili riferibili a locazioni abitative ex legge n. 431/1998, la ritenuta è ridotta al 15%. La circolare chiarisce inoltre che la direttiva madre-figlia non si applica ai dividendi della gestione esente, mentre può applicarsi ai dividendi della gestione imponibile se ne ricorrono i presupposti.

Plusvalenze su partecipazioni in SIIQ e SIINQ

Le partecipazioni in SIIQ e SIINQ non possono beneficiare dei regimi di esenzione o parziale esenzione previsti per le plusvalenze da partecipazioni (articoli 58, 87 e 68 TUIR). Di conseguenza, le plusvalenze concorrono integralmente al reddito imponibile. In coerenza sistematica, anche le minusvalenze devono essere riconosciute.

Per i soci che detengono le partecipazioni in regime d’impresa, il costo fiscale della partecipazione si incrementa della quota di utili riferibile alla gestione imponibile e si decrementa in caso di distribuzione degli stessi utili. Analogamente, si considera l’incremento derivante dalle plusvalenze latenti tassate all’ingresso nel regime. Per i soci fuori dal regime d’impresa, le plusvalenze su partecipazioni qualificate sono integralmente imponibili; quelle non qualificate sono assoggettate all’imposta sostitutiva del 12,50%.

Conferimenti di immobili in SIIQ e SIINQ

Il conferimento di immobili e diritti reali in SIIQ o SIINQ può essere tassato, a scelta del conferente, secondo le regole ordinarie oppure con imposta sostitutiva del 20% sulle plusvalenze realizzate. La scelta riguarda i singoli beni e non richiede che gli immobili siano già destinati alla locazione dalla conferitaria; per gli immobili destinati alla vendita conferiti da imprese, è necessaria la riclassificazione tra quelli destinati alla locazione. Il mantenimento triennale dell’immobile presso la conferitaria è centrale per il consolidamento del beneficio.

Se il bene viene ceduto prima del triennio, la conferitaria deve determinare il reddito partendo dall’ultimo costo fiscale del conferente, potendo scomputare l’imposta sostitutiva già pagata. L’imposta può essere rateizzata in cinque anni ed è applicabile anche ai conferimenti verso società che diverranno SIIQ/SIINQ entro i termini previsti.

Conferimenti di pluralità di immobili e altre imposte indirette

Per i conferimenti di una pluralità di immobili prevalentemente locati, il regime IVA li assimila ai conferimenti di azienda o ramo di azienda ed esclude l’operazione dal campo di applicazione dell’IVA. Ai fini della prevalenza, il rapporto tra il valore degli immobili locati e il valore complessivo del compendio conferito deve essere superiore al 50%; rileva l’utilizzo degli immobili in capo al conferente al momento in cui ha effetto il trasferimento.

Per le imposte di registro, ipotecaria e catastale, tali conferimenti sono soggetti a imposta in misura fissa. Per i conferimenti o cessioni di immobili diversi, si applica la riduzione alla metà delle imposte ipotecaria e catastale se ricorrono i presupposti previsti dalla normativa richiamata. Se il cessionario o conferitario non acquisisce i requisiti per il regime SIIQ, le agevolazioni vengono recuperate secondo le regole ordinarie.

Apporti ai fondi immobiliari

Le regole del comma 137 si applicano anche agli apporti ai fondi comuni di investimento immobiliare istituiti ai sensi dell’articolo 37 del TUF. Anche in questo caso le plusvalenze possono essere assoggettate all’imposta sostitutiva del 20% a scelta dell’apportante. Tuttavia, il vincolo triennale di detenzione non ha lo stesso rilievo che ha per le SIIQ, poiché il fondo immobiliare è fiscalmente esente sull’intera attività. La disciplina decorre dal 1° gennaio 2007.

Credito d’imposta per le imposte pagate all’estero

Per le imposte sui redditi pagate all’estero dagli immobili detenuti all’estero e inclusi nella gestione esente, la SIIQ o SIINQ ha diritto a un credito d’imposta scomputabile dall’imposta dovuta in Italia sulla gestione imponibile, pari al credito che sarebbe spettato in regime ordinario. Il riferimento applicativo è l’articolo 165 del TUIR: il credito spetta per imposte estere pagate a titolo definitivo e va calcolato nei limiti della quota d’imposta corrispondente al rapporto tra redditi esteri e reddito complessivo, considerando il reddito complessivo dato dalla somma di gestione esente e imponibile.