Risposta n. 354 del 29/08/2019

Acquisizione di immobili antisismici tramite permuta e cessione del credito

L’interpello riguarda l’applicazione del cd. "sismabonus acquisti" di cui all’articolo 16, comma 1-septies, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, nel caso in cui l’unità immobiliare non sia acquistata con una tradizionale compravendita, ma tramite un contratto di permuta. La questione si intreccia con la possibilità di cedere il credito corrispondente alla detrazione nell’ambito di un passaggio di crediti tra familiari.

Fattispecie rappresentata dal contribuente

L’istante riferisce di aver trasferito, insieme ai propri familiari e in regime di comproprietà, un immobile abitativo a un’impresa di costruzione. L’impresa, dopo aver demolito e ricostruito l’edificio, cederà ai comproprietari due nuove unità immobiliari. L’istante chiede quindi se la detrazione spettante agli acquirenti di immobili antisismici possa essere fruita anche in presenza di acquisto tramite permuta. Chiede inoltre se sia possibile acquisire il credito d’imposta della madre, titolare di pensione minima, credito che la sorella disoccupata cederebbe contestualmente alla madre stessa.

Soluzione interpretativa prospettata dal contribuente

Secondo l’istante, la detrazione dovrebbe spettare anche nel caso di acquisto tramite permuta, in quanto l’operazione sarebbe sostanzialmente assimilabile a una cessione dell’immobile a fronte di un corrispettivo. Il contribuente ritiene inoltre che gli aventi diritto possano optare per la cessione del credito corrispondente alla detrazione e che egli possa acquistare il credito della madre, in un intreccio di cessioni tra familiari.

Normativa richiamata dall’Agenzia

L’Agenzia richiama l’articolo 16, comma 1-septies, del decreto-legge n. 63 del 2013, che riconosce una detrazione agli acquirenti di unità immobiliari vendute da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che abbiano eseguito interventi di demolizione e ricostruzione idonei a ridurre il rischio sismico di una o due classi. La norma, come modificata dall’articolo 8 del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34, richiede che gli immobili siano ubicati in comuni delle zone sismiche 1, 2 e 3 e che l’impresa alieni l’immobile entro diciotto mesi dalla conclusione dei lavori.

La detrazione è pari al:

• 75% del prezzo della singola unità immobiliare, se il passaggio è a una classe di rischio inferiore;
• 85% del prezzo, se il passaggio è a due classi di rischio inferiori.

In ogni caso, la base di calcolo non può superare 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

L’Agenzia richiama inoltre la facoltà di optare per la cessione del corrispondente credito alle imprese che hanno effettuato gli interventi o ad altri soggetti privati, con esclusione degli istituti di credito e degli intermediari finanziari.

Permuta e assimilazione alla vendita

Per risolvere il primo profilo, l’Agenzia richiama l’articolo 1552 del codice civile, secondo cui la permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose o di altri diritti. Viene poi richiamata la risoluzione n. 320/E del 2007, che, sia pure in tema di imposte indirette, aveva affermato la sostanziale coincidenza tra disciplina della permuta e disciplina della vendita, con la precisazione che nella permuta si scambiano beni o diritti con altri beni o diritti, mentre nella vendita il corrispettivo è in denaro.

Viene inoltre richiamata la circolare n. 25/E del 2012, che, in materia di detrazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio ex art. 16-bis del TUIR, aveva confermato che il termine "vendita" va inteso in senso ampio, comprendendo anche la permuta, in quanto le norme sulla vendita si applicano anche alla permuta, ove compatibili, ai sensi dell’articolo 1555 del codice civile.

Parere dell’Agenzia sulla detrazione

Sulla base di tali premesse, l’Agenzia ritiene che, nel rispetto di ogni altra condizione prevista dalla legge, l’istante e gli altri comproprietari possano fruire della detrazione anche nell’ipotesi di acquisto tramite permuta. La detrazione spetta nella misura del 75% o dell’85% del prezzo delle unità immobiliari che verranno a esistenza, risultante dal contratto di permuta.

Parere dell’Agenzia sulla cessione del credito

Per quanto riguarda la cessione del credito, l’Agenzia ribadisce che la norma consente la cessione solo alle imprese esecutrici degli interventi o ad altri soggetti privati, con possibilità di successiva cessione, ma non agli istituti di credito e agli intermediari finanziari.

L’Agenzia richiama le circolari n. 11/E del 2018 e n. 17/E del 2018, nelle quali è stato chiarito che per "soggetti privati" devono intendersi soggetti diversi dai fornitori, purché collegati al rapporto che ha generato la detrazione. Il collegamento è stato ammesso, ad esempio, tra partecipanti a interventi condominiali o tra società appartenenti allo stesso gruppo che eseguono i lavori.

Nel caso concreto, tale collegamento non può derivare dal solo rapporto di parentela tra il soggetto che ha diritto alla detrazione e il cessionario. Di conseguenza, l’istante non può acquisire il credito corrispondente alla detrazione spettante alla madre, né la madre può acquisire il credito corrispondente alla detrazione spettante alla figlia, secondo lo schema prospettato.

Conclusioni operative

L’Agenzia conclude che:

• la detrazione ex art. 16, comma 1-septies, del d.l. n. 63/2013 spetta anche in caso di acquisto dell’immobile tramite permuta;
• il beneficio si calcola sul prezzo risultante dall’atto di permuta, nei limiti di legge;
• la cessione del credito non è ammissibile tra familiari in assenza di un collegamento con il rapporto che ha originato la detrazione;
• i crediti possono essere ceduti alle imprese che hanno eseguito gli interventi, con eventuale successiva cessione consentita nei limiti normativi.