Cassazione Civile, Ordinanza n. 18051/2023 del 23/06/2023

Esito

La controversia

Le parti avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile con annessi porzioni di terreno. In primo grado era stata accolta la domanda dei promissari acquirenti, con declaratoria di risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore, ritenuto responsabile di avere eseguito opere sull'immobile che lo rendevano difforme rispetto alle condizioni per le quali era stata rilasciata l'agibilità, con conseguente condanna alla restituzione della caparra/acconto e al pagamento della penale; era stata invece rigettata la domanda di rimborso spese per migliorie. In appello il venditore aveva dedotto che le difformità erano lievi e sanabili e che gli acquirenti non gli avevano consentito un termine per il ripristino. La Corte d'appello aveva parzialmente riformato la decisione, dichiarando la risoluzione del preliminare per grave inadempimento del promissario acquirente e ponendo a suo carico la penale e le spese di ripristino. Il ricorrente per cassazione ha dedotto, con due motivi, violazione degli artt. 116 c.p.c., 1453, 1477, 1489 e 1497 c.c. e dell'art. 111 Cost., nonché degli artt. 1175 e 1375 c.c., sostenendo che l'unico inadempiente fosse il venditore, per mancata conformità catastale e urbanistica e per omesso rilascio del certificato di agibilità, e che la Corte territoriale avesse erroneamente escluso la rilevanza della mancata cooperazione e del dovere di buona fede del venditore.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che i motivi mirassero, in sostanza, a sollecitare una rivalutazione del merito sull'individuazione della parte inadempiente e sulla gravità degli inadempimenti, attività riservata al giudice di merito e non sindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivata. Ha osservato che la Corte d'appello aveva correttamente escluso automatismi tra mancata consegna del certificato di agibilità e risoluzione del contratto, avendo verificato in concreto che le difformità erano in parte già sanate e per il resto sanabili, senza impedimenti originari insuperabili; aveva inoltre valorizzato il comportamento del promissario acquirente, che aveva utilizzato l'immobile per la propria attività senza concedere un congruo termine per il ripristino, ritenendolo contrario a buona fede e connotato da gravità tale da integrare l'inadempimento a lui imputabile. La Corte ha altresì escluso la violazione dell'art. 116 c.p.c., poiché la decisione impugnata non aveva affatto attribuito alle prove un regime valutativo diverso da quello previsto dalla legge. Il ricorrente è stato condannato alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 116 c.p.c.

  La sua violazione è configurabile solo se il giudice valuta una prova con regime legale diverso da quello previsto oppure disattende il principio della libera valutazione senza base normativa; non è sufficiente contestare l'apprezzamento del materiale probatorio compiuto dal merito.

• art. 1453 c.c.

  È richiamato per la risoluzione per inadempimento, ma la scelta di quale parte sia inadempiente e la valutazione della gravità dell'inadempimento spettano al giudice di merito in base ai fatti accertati.

• art. 1455 c.c.

  La gravità dell'inadempimento va apprezzata in concreto, considerando l'incidenza del comportamento sull'economia del rapporto e il complessivo comportamento delle parti.

• art. 1477 c.c.

  È invocato dal ricorrente in tema di obblighi del venditore; la Corte non afferma una regola autonoma su questa norma, ma ribadisce la necessità di una valutazione concreta delle difformità e della loro incidenza sulla funzione del contratto.

• art. 1489 c.c.

  È richiamato dal ricorrente in relazione ai vizi/diritti e oneri gravanti sulla cosa venduta, ma la Corte esclude che nel caso concreto vi fosse un impedimento originario insuperabile idoneo a giustificare la risoluzione in favore del compratore.

• art. 1497 c.c.

  È richiamato dal ricorrente per la mancanza di qualità promesse o essenziali, ma la Corte afferma che occorre verificare in concreto l'importanza della difformità e non assumere automatismi tra irregolarità edilizia e risoluzione.

• art. 111 Cost.

  È evocato in relazione al vizio di motivazione/logica della decisione, ma la Corte ritiene immune da censure la motivazione della sentenza di appello.

• art. 1175 c.c.

  Impone correttezza nell'esecuzione del rapporto; la Corte considera contrario a buona fede il comportamento del promissario acquirente che non concede un congruo termine per sanare le irregolarità.

• art. 1375 c.c.

  La buona fede nell'esecuzione contrattuale richiede cooperazione delle parti; nel caso concreto la Corte valorizza la mancata cooperazione del promissario acquirente e la sua condotta incompatibile con tale dovere.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso, consente l'obbligo per il ricorrente del versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  È richiamato quale norma che ha inserito il comma 1-quater nell'art. 13 del d.P.R. n. 115 del 2002.

• artt. 175 e 127 c.p.c.

  Sono richiamati per giustificare la mancata integrazione del contraddittorio in presenza di ricorso manifestamente infondato, in ossequio al principio di ragionevole durata del processo.

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità non è censurabile la mera ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di merito, né la valutazione della parte concretamente inadempiente, salvo il vizio di omesso esame di un fatto decisivo nei limiti consentiti dall'art. 360 c.p.c.
• In tema di risoluzione per inadempimento di un preliminare di compravendita immobiliare, la mancata consegna del certificato di agibilità o la presenza di difformità urbanistiche non determinano automaticamente la risoluzione: occorre verificare in concreto la gravità dell'omissione, la sanabilità delle difformità e l'effettiva incidenza sulla funzione economico-sociale del contratto.
• La gravità dell'inadempimento va apprezzata secondo un criterio sia oggettivo, riferito all'incidenza dell'inadempimento nell'economia complessiva del rapporto, sia soggettivo, riferito al comportamento complessivo delle parti e alla loro cooperazione.
• Nei contratti con prestazioni corrispettive, in presenza di inadempienze reciproche, il giudice deve comparare i comportamenti delle parti per individuare quale violazione abbia inciso in modo prevalente sul sinallagma e sulla realizzazione del regolamento negoziale.
• La violazione dell'art. 116 c.p.c. è configurabile solo quando il giudice disapplichi il regime legale di valutazione della prova; non quando la censura si risolva in un dissenso sul convincimento raggiunto dal giudice di merito.
• La buona fede e correttezza nell'esecuzione del contratto impongono alle parti di cooperare per il raggiungimento dello scopo negoziale; è incompatibile con tali doveri la condotta della parte che non conceda un congruo termine per eliminare irregolarità ancora sanabili, pur avendo tratto utilità dal bene.

Come è indicizzato