Cassazione Civile, Ordinanza n. 18667/2022 del 09/06/2022

Esito

La controversia

Una società aveva preso in locazione un immobile destinato ad attività sanitaria e fisioterapica. Sosteneva che gli impianti elettrico, di caldaia e di ventilazione non fossero conformi alla normativa e privi di certificazioni, rendendo l’immobile inutilizzabile per l’uso pattuito; dopo inutili solleciti alla locatrice, aveva eseguito i lavori straordinari necessari e chiesto il rimborso delle spese sostenute. Il Tribunale aveva accolto la domanda, ma la Corte d’appello aveva riformato la decisione, ritenendo non dimostrato che i lavori eseguiti fossero diversi da quelli per i quali, al momento della stipula, la locatrice aveva concesso una riduzione del canone nei primi tre anni. Con il ricorso per cassazione la conduttrice deduceva: (1) violazione dell’art. 2697 c.c. e omesso esame di un fatto decisivo, sostenendo che l’onere di provare che i lavori per cui chiedeva il rimborso coincidevano con quelli già compensati mediante riduzione del canone gravasse sulla locatrice, quale fatto estintivo/eccezione di pagamento; (2) violazione dei criteri di interpretazione contrattuale, lamentando che la Corte territoriale avesse letto parzialmente le clausole del contratto, trascurando le previsioni sulla garanzia di conformità degli impianti, sulla riduzione del canone in relazione ai lavori di ristrutturazione e sulla facoltà di apportare modifiche e migliorie.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo errata la distribuzione dell’onere della prova operata dalla Corte d’appello: una volta provati dalla conduttrice l’esecuzione dei lavori, la loro necessità per rendere l’immobile idoneo all’uso convenuto e l’inerzia della locatrice, spettava a quest’ultima dimostrare il fatto estintivo, cioè che quei lavori erano già stati compensati dalla riduzione del canone. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2697 c.c.

  l’onere di provare il fatto costitutivo incombe sull’attore, mentre chi eccepisce il fatto estintivo del diritto altrui deve provare il fatto su cui l’eccezione si fonda; nel caso concreto, la locatrice doveva provare che il credito per i lavori era stato estinto dalla riduzione del canone.

• art. 1362 c.c.

  richiamato quale criterio ermeneutico del contratto, ma il motivo che ne denunciava la violazione è stato assorbito.

• art. 1363 c.c.

  richiamato quale criterio ermeneutico sistematico del contratto, ma il motivo è stato assorbito.

• art. 1366 c.c.

  richiamato quale criterio di interpretazione secondo buona fede, ma il motivo è stato assorbito.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  norma processuale richiamata per dedurre la violazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  norma processuale richiamata per dedurre l’omesso esame di un fatto decisivo.

• art. 380-bis c.p.c.

  richiamato quanto alla trattazione camerale con proposta del relatore.

Massime di principio

• Nel giudizio di ripetizione/rimborso delle spese sostenute dal conduttore per lavori necessari sull’immobile locato, il conduttore assolve il proprio onere probatorio dimostrando l’esecuzione dei lavori, la loro necessità rispetto all’uso pattuito e l’inerzia del locatore dopo la sollecitazione all’adempimento.
• Se il convenuto eccepisce che il credito dell’attore è stato estinto o compensato da un vantaggio già riconosciuto nel rapporto contrattuale, incombe su di lui la prova del fatto estintivo allegato.
• La riduzione del canone pattuita in funzione di specifici lavori non esonera automaticamente il locatore dall’onere di provare che i lavori per cui si chiede il rimborso coincidono con quelli già compensati; tale coincidenza non può essere presunta e va dimostrata da chi la invoca.
• Quando il primo motivo di ricorso comporta la cassazione della decisione per erronea distribuzione dell’onere della prova, il secondo motivo relativo all’interpretazione del contratto può rimanere assorbito.

Come è indicizzato