Cassazione Civile, Ordinanza n. 13485/2025 del 20/05/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da due contratti di permuta con cui un Comune aveva ceduto a privati alcuni lotti qualificati come edificabili. Dopo l’acquisto, i privati hanno chiesto la rimozione di una condotta fognaria che attraversava porzioni del terreno, sostenendo che l’opera impedisse o limitasse il pieno godimento del bene e che il Comune dovesse risponderne come venditore. In via subordinata hanno chiesto la restituzione di parte del prezzo ex art. 1489 c.c. e il risarcimento dei danni. La Corte d’appello aveva respinto le domande ritenendo che la presenza della fognatura fosse conosciuta o comunque conoscibile dagli acquirenti. Con il ricorso per cassazione sono stati dedotti: omessa pronuncia e nullità della sentenza per mancata delibazione della pretesa novità di alcuni motivi di appello; violazione di legge e errori di sussunzione per avere la Corte d’appello qualificato male la domanda e la posizione del Comune; omesso esame di fatti decisivi sulla visibilità del pozzetto/ispezione e della condotta; vizi motivazionali e di valutazione delle prove; violazione degli artt. 2697, 115, 116 e 2729 c.c.; violazione dell’art. 1489 c.c. per il rigetto della domanda di riduzione del prezzo e del risarcimento.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili il primo motivo per genericità e difetto di specificità, il secondo e il terzo per difetto di interesse perché diretti contro affermazioni incidentali non costituenti la ratio decidendi, e i motivi quarto, quinto, sesto, settimo e ottavo perché, sotto l’apparente deduzione di vizi di legge o motivazione, miravano in realtà a ottenere una rivalutazione del merito e non rispettavano il principio di specificità, anche per la mancata trascrizione dei contratti rilevanti. In ogni caso, ha condiviso la conclusione della Corte d’appello secondo cui la domanda di rimozione non poteva essere accolta perché i compratori erano da ritenere consapevoli o comunque messi in condizione di conoscere la presenza della fognatura; inoltre ha confermato il rigetto della domanda ex art. 1489 c.c. e di quella risarcitoria, osservando che non era stato allegato e provato un danno-conseguenza diverso dalla mera presenza della condotta e che la possibile futura incidenza sull’utilizzo del bene non bastava a fondare il risarcimento.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  Le censure di legittimità devono essere ricondotte ai corretti vizi deducibili, ma non possono tradursi in una richiesta di rivalutazione del merito.

• art. 112 c.p.c.

  Il vizio di omessa pronuncia può essere dedotto solo individuando con precisione il punto decisivo su cui il giudice avrebbe omesso di provvedere.

• art. 132 c.p.c.

  La sentenza è nulla solo se la motivazione è mancante o meramente apparente in modo radicale.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  La motivazione deve essere intellegibile, ma non è sindacabile in cassazione quando la censura sia solo una diversa lettura del merito.

• art. 111 Cost.

  Il controllo di legittimità non può essere piegato a una nuova valutazione del fatto.

• art. 366 c.p.c.

  Il ricorso deve contenere specificità e autosufficienza; occorre indicare e trascrivere essenzialmente gli atti e i documenti rilevanti.

• art. 342 c.p.c.

  La deduzione dell’inammissibilità dell’appello per difetto di specificità richiede comunque un motivo di cassazione specifico e autosufficiente.

• art. 100 c.p.c.

  Manca interesse a censurare un’affermazione della sentenza che non costituisce ratio decidendi.

• art. 143 d.lgs. 152/2006

  Richiamato nel motivo, ma la Corte non ne ha ravvisato rilievo decisivo perché la questione è stata risolta sul piano contrattuale.

• art. 822 c.c.

  Richiamato dalla parte ricorrente, senza incidenza decisiva sulla ratio della decisione.

• art. 824 c.c.

  Richiamato dalla parte ricorrente, senza incidenza decisiva sulla ratio della decisione.

• art. 825 c.c.

  Richiamato dalla parte ricorrente, senza incidenza decisiva sulla ratio della decisione.

• art. 949 c.c.

  La qualificazione come negatoria servitutis è stata ritenuta non decisiva; la cassazione valorizza invece la prospettiva contrattuale della lite.

• art. 1027 c.c.

  Richiamato per la pretesa servitù, ma la Corte ha escluso che la decisione dipendesse dall’esistenza di un diritto reale del Comune.

• art. 840 c.c.

  Richiamato in relazione al sottosuolo e alla fognatura, ma non è stato ritenuto decisivo rispetto alla ratio contrattuale.

• art. 1489 c.c.

  se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo

  La norma è applicabile anche alla permuta; tuttavia la tutela presuppone che l’onere non sia apparente e che il compratore non ne abbia avuto conoscenza.

• art. 1555 c.c.

  Richiamato per l’applicabilità delle norme sulla vendita alla permuta, nei limiti di compatibilità.

• art. 1480 c.c.

  Richiamato come disciplina di raccordo per la riduzione del prezzo o la risoluzione nelle ipotesi di oneri non dichiarati.

• art. 1481 c.c.

  Richiamato in via di rinvio sistematico dall’art. 1489 c.c.

• art. 1485 c.c.

  Richiamato in via di rinvio sistematico dall’art. 1489 c.c.

• art. 1486 c.c.

  Richiamato in via di rinvio sistematico dall’art. 1489 c.c.

• art. 1487 c.c.

  Richiamato in via di rinvio sistematico dall’art. 1489 c.c.

• art. 1488 c.c.

  Richiamato in via di rinvio sistematico dall’art. 1489 c.c.

• art. 2697 c.c.

  La parte che invoca l’assenza di conoscenza o la sussistenza del danno deve allegare e provare i relativi fatti costitutivi.

• art. 115 c.p.c.

  Il ricorso non può contestare come inesistente il notorio se, in sostanza, mira a una diversa valutazione del materiale probatorio.

• art. 116 c.p.c.

  Il prudente apprezzamento delle prove è sindacabile solo nei limiti dell’anomalia motivazionale e non per una diversa lettura delle risultanze istruttorie.

• art. 2729 c.c.

  Le presunzioni semplici richiedono fatti gravi, precisi e concordanti; la Corte ha ritenuto che la valutazione compiuta in appello non fosse censurabile nei termini proposti.

• art. 23 Cost.

  Il danno punitivo è ammissibile solo nei casi espressamente previsti dalla legge.

• art. 13 d.P.R. 115/2002

  Viene dato atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, le censure che denunciano error in procedendo o vizi motivazionali devono essere formulate con rigorosa specificità e autosufficienza, indicando con precisione gli atti, i documenti e i punti della decisione realmente decisivi.
• L’inammissibilità per difetto di interesse sussiste quando il motivo investe un’affermazione della sentenza che non costituisce la ratio decidendi ma una mera argomentazione incidentale.
• La Corte di cassazione non può essere sollecitata a rivalutare il merito sotto le sembianze di una deduzione di violazione di legge, omesso esame o vizio motivazionale.
• Nelle controversie relative a oneri o diritti non apparenti gravanti sul bene trasferito, la tutela ex art. 1489 c.c. presuppone che l’acquirente non ne abbia avuto conoscenza e che l’onere diminuisca effettivamente il libero godimento del bene.
• La domanda di riduzione del prezzo o di risarcimento non può essere accolta se il danno allegato coincide in sostanza con la mera esistenza della situazione contestata e non vengono dedotte e provate concrete conseguenze pregiudizievoli ulteriori.
• Il danno risarcibile deve essere un danno-conseguenza allegato e provato; non è configurabile un risarcimento automatico o in re ipsa solo perché esiste l’evento lamentato.

Come è indicizzato