Cassazione Civile, Ordinanza n. 14759/2026 del 18/05/2026

Esito

La controversia

Il proprietario di una unità immobiliare condominiale ha impugnato la delibera assembleare del 27 giugno 2013, nella parte in cui, applicando l'art. 18 del regolamento condominiale, gli vietava di aprire nello stabile uno studio dentistico. Dopo il rigetto in primo grado e in appello, ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: con il secondo ha denunciato la mera apparenza della motivazione della sentenza d'appello ai sensi dell'art. 132 c.p.c. e dell'art. 360 n. 4 c.p.c.; con il primo ha dedotto violazione degli artt. 1138, 1362, 1363, 1366, 1367 e 1369 c.c., sostenendo che il regolamento non vieterebbe lo studio odontoiatrico, che l'interpretazione adottata avrebbe alterato il senso letterale della clausola, che la buona fede interpretativa sarebbe stata male esclusa, e che sarebbe stato trascurato il pregresso utilizzo dell'immobile come gabinetto di analisi cliniche e la circostanza che l'attività professionale sarebbe stata svolta con modalità discrete e non pregiudizievoli per i condomini.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il vizio di motivazione perché la sentenza impugnata conteneva una motivazione effettiva e non apparente, avendo la Corte d'appello esaminato il testo dell'art. 18 del regolamento condominiale. Ha poi respinto nel merito il motivo sull'interpretazione del regolamento e sull'art. 1138 c.c., osservando che il divieto regolamentare, letto secondo il dato letterale, comprendeva anche l'uso dell'immobile come studio dentistico, in quanto rientrante nella nozione di 'gabinetto di cura', e che l'atto di acquisto attestava la destinazione a civile abitazione e la conoscenza del regolamento. Il pregresso uso tollerato dell'immobile come gabinetto di analisi cliniche è stato considerato mera tolleranza non idonea a incidere sulla validità del divieto. Conseguentemente il ricorrente è stato condannato alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 132 c.p.c.

  La censura per motivazione apparente è ammissibile solo nei casi di anomalia motivazionale che si traducono in violazione di legge costituzionalmente rilevante; non basta il mero difetto di sufficienza della motivazione.

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  È il parametro invocato per denunciare la violazione delle norme di diritto sostanziale sull'interpretazione del regolamento condominiale.

• art. 360, n. 4, c.p.c.

  È il parametro invocato per censurare la pretesa apparenza della motivazione della sentenza impugnata.

• art. 1138 c.c.

  Le norme del regolamento non possono menomare i diritti del singolo condomino quali risultano dagli atti di acquisto; nel caso concreto il divieto risultava compatibile con il contenuto dell'atto di compravendita e con la conoscenza del regolamento da parte dell'acquirente.

• art. 1362 c.c.

  L'interpretazione deve muovere dal testo letterale e dalla comune intenzione delle parti; se la clausola è chiara e univoca, non è consentita una lettura diversa.

• art. 1363 c.c.

  La clausola va letta nel contesto complessivo del regolamento, ma senza forzare il tenore letterale quando questo sia già chiaro.

• art. 1366 c.c.

  La regola di buona fede interpretativa non è utilmente invocabile quando dall'atto di acquisto risulti l'accettazione del regolamento e la destinazione del bene sia diversa da quella pretesa dal ricorrente.

• art. 1367 c.c.

  La conservazione degli effetti non può essere usata per sovvertire il chiaro significato letterale della clausola regolamentare.

• art. 1369 c.c.

  Il criterio funzionale non consente di attribuire alla clausola un significato incompatibile con la sua espressione letterale e con la ratio di tutela della tranquillità, igiene e decoro condominiali.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Sussistendo i presupposti processuali, il ricorrente è tenuto all'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  È il parametro di riferimento per la quantificazione dell'ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• In sede di legittimità, il vizio di motivazione è configurabile solo nei casi estremi di mancanza assoluta, motivazione apparente, contrasto irriducibile o motivazione perplessa/incomprensibile; non è deducibile la mera insufficienza argomentativa.
• L'interpretazione delle clausole del regolamento condominiale aventi contenuto limitativo delle facoltà dei singoli va compiuta primariamente secondo il dato letterale, specie quando il divieto sia espresso in modo chiaro e univoco.
• Se il testo regolamentare, letto nel suo complesso, indica un divieto di destinazione comprensivo anche dell'attività professionale contestata, il giudice di merito può qualificarne l'ambito applicativo senza incorrere in violazione dei canoni ermeneutici.
• La clausola regolamentare che limiti l'uso delle unità immobiliari costituisce vincolo opponibile al condomino acquirente quando l'atto di acquisto richiami il regolamento e il bene sia acquistato come destinato a uso diverso da quello preteso.
• La tolleranza del condominio verso un uso pregresso dell'immobile non vale, di per sé, a eliminare o rendere inefficace il divieto regolamentare di destinazione.
• Il sindacato di legittimità sull'interpretazione dei contratti o dei regolamenti condominiali non consente di sostituire la propria lettura a quella del giudice di merito quando quest'ultima sia plausibile e non contrasti con il significato lessicale della clausola.

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