Cassazione Civile, Sentenza n. 29169/2025 del 04/11/2025

Esito

La controversia

Impugnazione in cassazione avverso la sentenza della Corte d'appello di Milano che aveva confermato la legittimità della risoluzione stragiudiziale del contratto preliminare di compravendita a favore di IFIM e la condanna di Grassi alla restituzione di acconti e caparra. Grassi deduceva vizi istruttori, violazioni di norme urbanistiche e contrattuali (tra cui obbligo di costituzione di consorzio, responsabilità di IFIM per inerzia nel promuovere l'iter urbanistico), erronea qualificazione della clausola come condizione risolutiva, applicazione del codice del consumo e nullita di decisione per mutata composizione del collegio in appello.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i motivi che chiedevano rinnovazione dell'istruttoria o diversa valutazione delle prove documentali, confermando che le valutazioni di fatto spettano ai giudici di merito. Ha condiviso la qualificazione della clausola contrattuale come condizione risolutiva e l'accertamento del mancato avveramento della condizione; ha escluso l'inadempimento di IFIM alla luce delle clausole contrattuali e delle risultanze processuali che attestavano l'attività di IFIM e la rilevanza del requisito comunale di progetto unitario per tutte le aree. Ha ritenuto inapplicabile la disciplina delle clausole vessatorie e del codice del consumo nella forma invocata dal ricorrente, avendo il giudice di merito accertato l'esistenza di una trattativa negoziale e non di condizioni generali. Ha rigettato la censura sulla composizione del collegio per incompetenza del vizio. Il ricorrente è stato condannato alle spese di giudizio liquidate in euro 15.200 oltre oneri e contribuzione unificata se dovuta.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Evocato dal ricorrente come rimedio per ottenere l'esecuzione specifica del contratto preliminare; i giudici di merito lo hanno respinto perché la condizione per la stipula del definitivo non si è avverata

• art. 96 c.p.c.

  Previsione sulla condanna per lite temeraria: la sentenza di primo grado aveva condannato il ricorrente ex art. 96 comma 3, ma la Corte d'appello ha annullato tale condanna; la Cassazione non reintegra la sanzione

• art. 360 c.p.c.

  Norma di cassazione relativa ai motivi di impugnazione per violazione di legge e omessa, insufficiente motivazione; la Corte ricorda che molte censure attengono a valutazioni di fatto inammissibili in cassazione

• art. 132 c.p.c.

  Riferimento alla sessione istruttoria e mezzi di prova; il ricorrente aveva chiesto fissazione udienza di precisazione conclusioni rinunciando a produzione di mezzi di prova costituendi

• legge n. 166/2002

  Normativa urbanistica citata dal ricorrente per sostenere obblighi di IFIM nella gestione delle maggioranze e costituzione di consorzio; la Corte ha ritenuto che l'interpretazione contraria non prevale sulle clausole contrattuali e sulle risultanze di merito

• legge Regione Lombardia n. 12/2005

  Riferimento regionale richiamato dal ricorrente per la disciplina dei consorzi e dei programmi integrati di intervento; la Corte ha valutato che la soggezione dell'iter al progetto unitario del Comune rende irrilevante l'argomento del ricorrente

• artt. 1341 e 1342 c.c.

  Norme sulle condizioni generali e clausole vessatorie; la Corte ha ritenuto che non operino perché il preliminare è frutto di trattativa e non schema per una serie indefinita di rapporti

• d.lgs. 206/2005

  Codice del consumo invocato dal ricorrente; la Corte ha escluso applicabilità nel caso perché la tutela consumatore non può essere invocata dal promittente venditore e il contratto non è qualificato come condizione generale

• art. 1359 c.c.

  Richiamato in tema di forma e validità degli atti; impiegato dal ricorrente nella censura sulle modalità di adozione degli strumenti urbanistici, ma non ha mutato il giudizio di merito

• art. 25 Cost.

  Richiamato dal ricorrente per contestare la composizione del giudice naturale; la Corte ha precisato che la garanzia riguarda l'organo nel suo complesso e non la mutata composizione del collegio

• art. 276 c.p.c.

  Principio di immutabilità del giudice: la Corte ha ricordato che in appello il collegio che delibera deve essere quello che ha assistito all'ultima attività decisiva, ma la contestazione della composizione sulla base della udienza di sospensione non ha formato vizio

• d.P.R. n. 115/2002

  Norma sulle contributo unificato: la sentenza dà atto dei presupposti per un ulteriore versamento da parte del ricorrente se dovuto

Massime di principio

• La Corte di cassazione sindaca limitatamente questioni di diritto e motivazione, non le valutazioni di fatto e la ritrattazione delle prove svolte dai giudici di merito
• Nel preliminare di vendita immobiliare, la clausola che subordina il definitivo all'approvazione amministrativa di un piano va spesso qualificata come condizione risolutiva: il mancato avveramento legittima la risoluzione se previsto contrattualmente
• L'onere di provare l'inadempimento della controparte grava su chi lo deduce; la semplice lentezza dell'iter amministrativo non è automaticamente addebitabile all'acquirente o al cessionario se il contratto attribuisce ruoli e responsabilità differenti
• Le norme sulla vessatorietà e la specifica approvazione delle clausole non si applicano automaticamente quando il contratto risulta frutto di negoziazione tra le parti e non di condizioni generali predisposte per una pluralità di rapporti
• Le questioni relative alla necessità di costituzione di consorzi o al raggiungimento di maggioranze previste da norme urbanistiche vanno valutate alla luce del contenuto contrattuale complessivo e delle prescrizioni amministrative locali; l'esistenza di un requisito comunale unitario può rendere irrilevante il controllo su porzioni isolate
• La mutata composizione del collegio giudicante non costituisce di per sé vizio di motivazione o competenza, salvo che si dimostri la violazione del principio di partecipazione alla deliberazione da parte dei giudici che hanno assistito all'ultima attività decisiva