Sentenza n. 1563/2024 - Consiglio Di Stato, Sezione 6

Esito

La controversia

I proprietari avevano impugnato il diniego del 4 aprile 2014 dell’istanza presentata il 16 dicembre 2013 ai sensi dell’art. 37 d.P.R. 380/2001, relativa a un muretto di circa 2,60 metri per 90 centimetri, con ringhiera e cancelletto, realizzato sulla stradina del complesso e già oggetto di ordinanza di demolizione del 20 settembre 2013. In appello hanno contestato, anzitutto, che il Comune e il TAR avessero ritenuto condominiale l’area sulla base della planimetria del progetto assentito nel 1973 e delle segnalazioni dei condomini, senza adeguata istruttoria e senza considerare gli atti pubblici di acquisto, i dati catastali e la diversa funzione della stradina; hanno dedotto che il Comune avrebbe indebitamente interferito nei rapporti privatistici e confuso l’uso della strada con la proprietà. Hanno inoltre censurato l’insufficienza della documentazione posta a fondamento del diniego, l’omesso accertamento della titolarità e dell’epoca di realizzazione delle opere e la ritenuta mancanza di legittimazione a presentare la sanatoria; hanno sostenuto che la disciplina della sanatoria consentirebbe la domanda al responsabile dell’abuso o al proprietario attuale e che il titolo edilizio lascia salvi i diritti dei terzi. Infine hanno riproposto i motivi assorbiti in primo grado relativi alla motivazione del diniego e al vincolo paesaggistico, contestando che quest’ultimo fosse ostativo alla sanatoria.

La decisione

L’appello è stato respinto integralmente. Il Consiglio di Stato ha ritenuto che il Comune dovesse verificare la legittimazione degli istanti alla sanatoria e che, in presenza di contestazioni sulla disponibilità dell’area, potesse svolgere le necessarie verifiche documentali senza risolvere controversie civilistiche. Nel caso concreto gli elementi disponibili — il progetto assentito nel 1973, che rappresentava la stradina come percorso di collegamento tra viale Jonio e viale Virgilio senza ostacoli, l’uso del passaggio da parte dei comproprietari e degli ospiti, le denunce dei condomini e il sopralluogo — erano idonei a far ritenere l’area condominiale; i richiedenti, invece, non avevano prodotto elementi incontrovertibili della proprietà esclusiva. La planimetria catastale non provava il titolo, essendo frutto di una denuncia di variazione, e non spettava al Comune sindacare funditus la controversia privatistica. Sono state quindi respinte le censure sulla legittimazione, sull’istruttoria e sulla valutazione della documentazione, inclusa quella relativa alla planimetria. I motivi riproposti sulla motivazione e sul vincolo paesaggistico sono rimasti assorbiti, poiché la ragione autonoma del diniego relativa alla mancanza di prova della piena legittimazione degli istanti era sufficiente a sostenerlo. Gli appellanti sono stati condannati a pagare le spese, liquidate in euro 2.000, oltre accessori, a favore del Comune e ulteriori euro 2.000, oltre accessori, a favore dei due controinteressati.

Norme richiamate

• art. 37 d.P.R. 380/2001

  Cons. Stato, sez. IV, 07/09/2016, n.3823, ha applicato i principi appena richiamati proprio alla procedura di rilascio del titolo in sanatoria (di cui si discute specificamente in questa sede) affermando che: «In sede di procedimento per rilascio di titolo edilizio in sanatoria deve formare oggetto di valutazione, da parte del Comune, la sussistenza di tutti i presupposti cui la legge condiziona il suddetto rilascio e, fra essi, anche la circostanza che l'istanza di sanatoria provenga da un soggetto qualificabile come proprietario dell'edificio oggetto degli interventi della cui sanatoria giuridica si tratti e che abbia l'intera proprietà del bene, e non solo una parte o quota di esso; non può invece riconoscersi la legittimazione al semplice proprietario pro quota ovvero al comproprietario di un immobile, atteso che il contegno tenuto da quest'ultimo potrebbe pregiudicare i diritti e gli interessi qualificati dei soggetti con cui condivida la propria posizione giuridica sul bene oggetto di provvedimento; di conseguenza, in caso di pluralità di proprietari del medesimo immobile, la domanda di rilascio di titolo edilizio, sia esso o non titolo in sanatoria di interventi già realizzati, deve necessariamente provenire congiuntamente da tutti i soggetti con un diritto di proprietà sull'immobile, potendosi ritenere legittimato alla presentazione della domanda il singolo comproprietario solo ed esclusivamente nel caso in cui la situazione di fatto esistente sul bene consenta di supporre l'esistenza di una sorta di cd. pactum fiduciae intercorrente tra i vari comproprietari; segue da ciò che il titolo edilizio, volto alla realizzazione o al consolidamento dello stato realizzativo di operazioni (incidenti su parti non rientranti nell'esclusiva disponibilità del richiedente), non può essere né richiesto, non avendo il soggetto titolo per proporre tale istanza né, ovviamente, rilasciato in modo legittimo dalla Pubblica Amministrazione».

  Anche nella sanatoria il Comune deve verificare che l’istanza provenga da un soggetto con titolo idoneo sull’intero bene interessato. Se l’opera insiste su una parte comune, la domanda deve provenire da tutti i proprietari, salvo che i fatti consentano di desumere un accordo tra loro; la sanatoria non può essere legittimamente richiesta da chi non abbia la disponibilità esclusiva o condivisa necessaria.

• art. 11, comma 1, d.P.R. 380/2001

  la più recente giurisprudenza del Consiglio di Stato, superando l'indirizzo più risalente, è oggi allineata nel senso che l'Amministrazione, quando venga a conoscenza dell'esistenza di contestazioni sul diritto del richiedente il titolo abilitativo, debba compiere le necessarie indagini istruttorie per verificare la fondatezza delle contestazioni, senza però sostituirsi a valutazioni squisitamente civilistiche (che appartengono alla competenza dell’A.G.O.), arrestandosi dal procedere solo se il richiedente non sia in grado di fornire elementi prima facie attendibili».

  Nella verifica del titolo del richiedente il permesso edilizio, quando emergono contestazioni, l’amministrazione deve svolgere un’istruttoria adeguata, ma non può sostituirsi al giudice civile nella soluzione della controversia proprietaria; può arrestare il procedimento se il richiedente non fornisce elementi prima facie attendibili.

Massime di principio

• Nel procedimento di sanatoria edilizia il Comune deve verificare che l’istanza provenga da un soggetto legittimato rispetto al bene interessato; quando l’opera riguarda una parte comune, la domanda deve essere presentata congiuntamente dai proprietari, salvo che la situazione di fatto consenta di desumere un accordo tra loro.
• Quando emergono contestazioni sulla titolarità o disponibilità del bene, l’amministrazione deve svolgere le necessarie verifiche istruttorie senza risolvere questioni civilistiche riservate al giudice ordinario; può negare il titolo se il richiedente non fornisce elementi prima facie attendibili a sostegno della propria legittimazione.
• La planimetria catastale derivante da una variazione presentata dalla parte non costituisce, di per sé, prova del titolo di proprietà dell’area; elementi progettuali e documentali disponibili all’amministrazione possono invece concorrere a fondare il dubbio sulla natura comune dell’area e sulla legittimazione del richiedente.
• Quando il diniego amministrativo si fonda su più ragioni autonome, la legittimità di una sola ragione sufficiente a sostenerlo consente di respingere l’impugnazione senza esaminare le censure rivolte contro le ulteriori ragioni, che possono restare assorbite.

Come è indicizzato