Risposta n. 105 del 12/12/2018

Contratti di locazione transitoria per studenti universitari e attestazione di rispondenza

L’interpello riguarda la disciplina delle locazioni abitative agevolate e transitorie per porzioni di appartamento concesse in locazione a studentesse universitarie. Il tema centrale è il numero di attestazioni di rispondenza da acquisire presso le organizzazioni di categoria ai fini dell’accesso alle agevolazioni fiscali previste per i contratti a canone concordato e per i contratti per studenti universitari.

Fattispecie rappresentata dal contribuente

L’istante descrive il caso di uno stesso appartamento concesso in locazione per porzioni a più studentesse universitarie, mediante singoli contratti. La questione posta riguarda se, in tale ipotesi, sia necessario richiedere una attestazione di rispondenza per ciascun contratto oppure se sia sufficiente un solo documento riferito all’intero immobile oggetto di locazione frazionata.

Quesito del contribuente

Il contribuente chiede in sostanza quante attestazioni di rispondenza debbano essere richieste alle organizzazioni di categoria nel caso di locazioni parziali dello stesso appartamento a studentesse universitarie, con contratti separati.

Soluzione interpretativa prospettata

L’istante ritiene che, se si tratta dello stesso appartamento concesso in locazione per porzioni a studentesse universitarie con singoli contratti, sia sufficiente un’unica attestazione di rispondenza ai sensi del D.M. 16 gennaio 2017. Per questo intende comportarsi richiedendo un’unica attestazione per l’appartamento locato con più contratti alle studentesse.

Normativa e prassi richiamate dall’Agenzia

L’Agenzia richiama anzitutto l’articolo 5 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, che consente la stipula di contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base dei tipi di contratto previsti dall’articolo 4-bis della medesima legge.

Viene poi richiamato il decreto interministeriale 16 gennaio 2017, che ha definito i criteri generali per gli accordi locali relativi:

• ai contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato;
• ai contratti di locazione transitori;
• ai contratti di locazione per studenti universitari.

In particolare, l’articolo 1, comma 8, del decreto stabilisce che le parti, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori; per i contratti non assistiti, gli accordi locali devono prevedere le modalità di attestazione della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, con assunzione di responsabilità da parte di almeno una organizzazione firmataria.

L’Agenzia osserva che una previsione analoga è contenuta anche negli articoli 2 e 3 del decreto, relativi rispettivamente ai contratti transitori e a quelli per studenti universitari.

Sono inoltre richiamati:

• la nota del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, Direzione Generale per la Condizione Abitativa, del 6 febbraio 2018, n. 1380, secondo cui l’attestazione serve a documentare alla pubblica amministrazione la sussistenza degli elementi utili sia ai fini dell’accordo locale sia per l’accesso alle agevolazioni fiscali, con conseguente obbligo di acquisirla anche per dimostrare all’Agenzia delle entrate la correttezza delle deduzioni in caso di verifica;
• la risoluzione dell’Agenzia delle entrate n. 31/E del 20 aprile 2018, che afferma come, per i contratti a canone concordato non assistiti, l’acquisizione dell’attestazione costituisca elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni.

Valutazione della soluzione interpretativa

Sulla base del quadro normativo e di prassi richiamato, l’Agenzia conferma che l’attestazione di rispondenza è funzionale a certificare la conformità del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo territoriale e che, per i contratti non assistiti, essa è necessaria per legittimare il godimento delle agevolazioni fiscali.

L’Agenzia precisa, in via generale, che l’attestazione è necessaria per ogni singolo contratto. Tuttavia, introduce una specifica eccezione per il caso in cui:

• si tratti dello stesso appartamento;
• la locazione avvenga per porzioni;
• i contratti siano stipulati contestualmente;
• i contratti presentino tutti il medesimo contenuto economico e normativo.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

Nel caso concreto rappresentato, l’Agenzia ritiene che sia sufficiente un’unica attestazione di rispondenza per il complesso dei contratti, purché ricorrano le condizioni sopra indicate. Fuori da tale ipotesi, resta ferma la regola generale per cui l’attestazione deve essere acquisita per ciascun contratto.

Conclusioni operative

L’interpello chiarisce che, per i contratti di locazione per studenti universitari non assistiti, l’attestazione di rispondenza è ordinariamente richiesta ai fini delle agevolazioni fiscali. Nel caso di porzioni dello stesso appartamento locate con contratti contestuali e identici quanto a contenuto economico e normativo, è però ammissibile un’unica attestazione riferita all’insieme dei contratti, semplificando gli adempimenti delle parti contrattuali.